Решение по делу № 2-2331/2022 от 02.06.2022 | Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан)

16RS0049-01-2022-003050-76

Дело №2-2331/2022

2.211

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2022 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Хайрутдиновой Р.М.,

при секретаре судебного заседания Кайбирдиевой Л.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет компенсации за недостатки жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании денежных средств в счет компенсации за недостатки жилого дома.

В обоснование заявленных требований указано, что 19 ноября 2021 года между истцом и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: РТ, №--

Цена договора составила 1 100 000 рублей. Обязательство по оплате указанной суммы истцом исполнено надлежащим образом, что подтверждается распиской. Дополнительно ФИО3 были переданы денежные средства в размере 640000 рублей в качестве оплаты за неотделимые улучшения земельного участка и жилого дома, что также подтверждается распиской. Всего истцом была передана в пользу ответчика сумма в размере 1 740 000 рублей.

Как указывает истец, после приобретения жилого дома и земельного участка, в ходе эксплуатации были выявлены ряд скрытых недостатков неоговоренных продавцом при продаже.

Для установления недостатков, истцом проведена строительно- техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению №-- выявлены следующие недостатки: фундамент - в результате просадки грунта произошел сдвиг части дома. В гибких и жестких конструкциях неравномерность осадки вызывает деформации строений или ведет к изменению их положения (рис. 8, 9), что может вызвать ухудшение условий эксплуатации здания или его оборудования. Кроме этого, при больших деформациях конструкция сооружения может испытывать закритические напряжения, ведущие к его разрушению. Текущее техническое фундамента оценивается как аварийное; перекрытие над подпольем - более 70% поверхности деревянных конструкций поражено плесневым грибком. Выявлено частичное или полное отсутствие гидроизоляции между деревянными прокладками и кирпичными столбиками, составляющими конструкцию пола. Кирпичи столбиков имеют сколы на поверхности, Выявлена неравномерная просадка столбиков конструкции пола. Текущее техническое состояние перекрытия подполья оценивается как аварийное; полы - в полах выявлена значительная зыбкость, коробление и частичное разрушение досок настила и деревянных лаг. Также у множества досок настила и лаг выявлены трещины и разрушение. Перепады досок настила по высоте относительно друг друга, а также зазоры между досками достигают 20 мм. Общий перепад уровня полов достигает 100 мм. Текущее техническое состояние полов оценивается как аварийное; крыша - по результатам обследования крыши жилого дома выявлено нарушение технологии крепления металлических листов к основанию под кровлю. На поверхности стропил и обрешетки заметны следы периодических протечек. Имеются участки поражения деревянных конструкций плесневым грибком. Ширина раскрытия трещин стропил достигает 10 мм. Множественные протечки кровли обусловлены отсутствием гидроизоляционного слоя, а также недостаточным карнизным свесом. Текущее техническое состояние кровли оценивается как ограниченно-работоспособное. Вышеуказанные дефекты являются существенными недостатками. Жилой дом находится в аварийном состоянии и не может быть использовал для дальнейшего проживания.

Согласно указанному экспертному заключению стоимость работ и материалов для устранения дефектов жилого дома составляют 554 658 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии о расторжении договора и возврате денежных средств, а также о выплате компенсации для устранения выявленных недостатков. Ответчик требования не исполнил, чем нарушил, по мнению истца его права и законные интересы.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 554 658 рублей в качестве соразмерного уменьшения покупной цены; взыскать судебные расходы на проведение экспертизы в размере 23000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска. Также пояснил суду, что дому 70 лет, там могли быть дефекты, но о них ответчик не знал. В доме они (ответчик и третье лицо) не проживали. Дом при покупке был в плохом состоянии, они купили его за 1 100 000 рублей и продали за 1 100 000 рублей, дополнительно написав расписку в сумме 640 000 рублей за неотделимые улучшения, которые они произвели. Эксперт, возможно, и сделал правильные выводы о состоянии дома, однако недостатки являются скрытыми, о которых продавцу известно не было. Истец до покупки неоднократно приходил осматривать дом. Обо всех недостатках, о которых они знали, было сообщено истцу. Дом приобретали за 1 740 000 руб. в хорошем состоянии. Было подписано соглашение о задатке, в котором прямо указано, что цена устанавливается с учетом недостатков в доме, о которых знали (ответчик и третье лицо).

Третье лицо – ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска полагая его необоснованным.

Заслушав лиц, участвующих в деле, опросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 19 ноября 2021 года между истцом и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: РТ, №--

Для установления недостатков, истцом проведена строительно- техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 283-21, выявлены следующие недостатки: фундамент - в результате просадки грунта произошел сдвиг части дома. В гибких и жестких конструкциях неравномерность осадки вызывает деформации строений или ведет к изменению их положения (рис. 8, 9), что может вызвать ухудшение условий эксплуатации здания или его оборудования. Кроме этого, при больших деформациях конструкция сооружения может испытывать закритические напряжения, ведущие к его разрушению. Текущее техническое фундамента оценивается как аварийное; перекрытие над подпольем - более 70% поверхности деревянных конструкций поражено плесневым грибком. Выявлено частичное или полное отсутствие гидроизоляции между деревянными прокладками и кирпичными столбиками, составляющими конструкцию пола. Кирпичи столбиков имеют сколы на поверхности, Выявлена неравномерная просадка столбиков конструкции пола. Текущее техническое состояние перекрытия подполья оценивается как аварийное; полы - в полах выявлена значительная зыбкость, коробление и частичное разрушение досок настила и деревянных лаг. Также у множества досок настила и лаг выявлены трещины и разрушение. Перепады досок настила по высоте относительно друг друга, а также зазоры между досками достигают 20 мм. Общий перепад уровня полов достигает 100 мм. Текущее техническое состояние полов оценивается как аварийное; крыша - по результатам обследования крыши жилого дома выявлено нарушение технологии крепления металлических листов к основанию под кровлю. На поверхности стропил и обрешетки заметны следы периодических протечек. Имеются участки поражения деревянных конструкций плесневым грибком. Ширина раскрытия трещин стропил достигает 10 мм. Множественные протечки кровли обусловлены отсутствием гидроизоляционного слоя, а также недостаточным карнизным свесом. Текущее техническое состояние кровли оценивается как ограниченно-работоспособное. Вышеуказанные дефекты являются существенными недостатками. Жилой дом находится в аварийном состоянии и не может быть использовал для дальнейшего проживания.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи (далее – договор) от 19 ноября 2021 года продавец (ответчик) продал, а покупатель (истец) купил в собственность земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: РТ, <...>.

Согласно пункту 2.1 договора по соглашению сторон цена объекта составляет: земельный участок – 600 000 рублей, здание, жилой дом – 500 000 рублей.

Обязательство по оплате указанной суммы истцом исполнено надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д. 14).

Дополнительно ФИО3 были переданы денежные средства в размере 640 000 рублей в качестве оплаты за неотделимые улучшения земельного участка и жилого дома, что также подтверждается распиской (л.д. 15).

Всего истцом была передана в пользу ответчика сумма в размере 1 740 000 рублей. Указанные факты сторонами не оспаривались.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель (истец) осмотрел объект и претензии по его качеству не имеет.

Из материалов дела усматривается, что согласно технической документации дом 1952 года постройки, а, следовательно, к моменту сделки находился в эксплуатации около 70 лет. Указанные обстоятельства истцу были известны.

Как пояснили в ходе судебного разбирательства стороны, до покупки дом осматривался покупателем более 3 раз.

Ответчиком представлено соглашение, заключенное между третьим лицом ИП ФИО3 и истцом ФИО1 от 10 ноября 2021 года, согласно которому цена продаваемого объекта недвижимости определена в 1 700 000 рублей, также имеется особое указание о том, что цена дома устанавливается с учетом снижения цены в связи с выявленными недостатками.

Согласно представленному суду соглашению о задатке от 13 ноября 2021 года, заключенному между третьим лицом ИП ФИО3 и истцом ФИО1, цена объекта сторонами согласована в размере 1 740 000 рублей. При этом в пункте 8 «Особые условия» сторонами прописано: сделка после устранения недостатков, указанных на обороте. Как следует из оборотной стороны указанного соглашения о задатке, выявлены следующие недостатки: «дорога 2 авто+трактор; 2) бачок унитаза; 3) автоматика насоса; 4) калитка; 5) вывоз мусора. Как пояснил суду представитель ответчика, ответчик и третье лицо оговоренные недостатки были устранены.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи жилого дома разногласий по качеству домостроения не имелось, при осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, с данными характеристиками согласилась, вопрос устранения выявленных недостатков был сторонами согласован путем варьирования цены, истец приняла имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

Суд также полагает необходимым отметить, что истец до покупки неоднократно осматривала дом совместно с супругом, более того, в соглашениях о задатке сторонами были оговорены выявленные недостатки, достигнута договоренность об их устранении.

Так, свидетель ФИО11. пояснил суду, что приходится супругом истца. Указал, что участвовал при осмотре дома до его покупки, отметил, что дом старый, они его несколько раз (приблизительно три раза) смотрели, сомневались в покупке. Указал, что при осмотре было выявлено, что пол был закрыт ДВП, а сверху заставлен мебелью. Когда приобрели дом, стали вскрываться недостатки. Заказали выезд эксперта, приехали специалисты и начали делать экспертизу. Кровать в углу отодвинули, вскрыли пол и обнаружили, что доски пола оказались гнилыми, угол просел. В подполе все «матки» оказались гнилыми. На крыше гниль на железе, дыры. Краны старые, газовая плита старая, трубы отопления подтекали. Указал, что в санузел отопление не доходило, приобретали дом в октябре, отопительный сезон уже начался. Ответчик на вопрос о тепле в санузле ответил, что скоро отопление должно пробить воздушную пробку, и станет тепло. Насос со временем полетел, перегорел. Он купил новый насос, однако система не заработала. Оказалось, что система засорена. Когда начал таять снег, котел затопило. Оказалось, что котел стоит ниже уровня земли на 50 см. Вода пошла на котел, затопило примерно на 20 см. Указал, что с ответчиком был отдельный договор о том, что продавец увезёт мусор, поменяет калитку. Однако этого сделано не было. Свидетель считает, что продавец скрыл, что угол дома просел от сырости, что дом перекошен, полы специально закрыли фанерой.

Свидетель ФИО12. пояснил суду, что дом стоял в рекламе с начала июля 2021 года. В доме происходили ремонтные работы, происходило постепенное удорожание. Когда дом стоил 1 920 000 руб., поступил звонок 28.08.2021 от истца с просьбой показать дом. В дальнейшем она звонила ему, затем он свел ее с ФИО3, четыре или пять раз они смотрели дом. Несколько раз он присутствовал при осмотре. Покупатель осматривал дом. Диалог строился в таком ключе, что продавцы готовы были устранить имеющиеся недостатки. Он сразу предупредил, что надо менять окна. Из выявленных недостатков было указано: поставить забор, засыпать дороги, жаловались, что система отопления не работает. Стоял накопительный водонагреватель. Относительно пола вопросы были. Везде мы прошлись. Ничего не скрипело, покупатель осматривал дом очень тщательно. Супруг истца даже докапывался до гвоздиков, чтобы шляпки не торчали. Все вопросы старались решить. Истец попросили доступ для осмотра экспертом, они доступ обеспечили.

До закрытия полов ДВП он в доме был, дыр не было, провалов в полах не было. Даже доски не скрипели. С истцом на осмотре был 2 раза.

Свидетель ФИО14. пояснил суду, что ФИО3 купил дом, попросил его благоустроить его. Он является дипломированным строителем. В 2021 году в спорном домовладении была произведена замена водопровода, замена канализации, замена электричества, замена отопления, покраска дома, ремонт и покраска крыши, покраска фасада, бурение скважины, установка сантехники, насосов. По поду полов показал, что человек 8 рабочих ходили по нему, тяжесть была на полах. Закрыли полы для эстетики. Он не видел, что угол был провален. Относительно крыши показал, что ими была проведена работа по покраске крыши, но особых работ не делали. Крыша была в удовлетворительном состоянии. В подпольное пространство не спускались.

Он лично показывал покупателю дом раза три или четыре. При продаже дома котел затоплен не был. Отопление было включено, когда дом продавался. Если бы котел был установлен занижено или завышено, то отопление бы не работало. Подключили котел. Все работало. Газовое хозяйство подключило газ, приняло подключение.

Никаких скрытых недостатков в доме не было.

Истец спрашивала про погреб, однако ему не известно о его существовании. При нем истец не просила доступ на чердак и в подпол. Истец также знала, где лежат ключи от дома, но ему не известно, ходила она смотреть дом одна или нет.

Свидетель ФИО15 пояснил суду, что помогал наводить порядок при продаже дома, однако при продаже не участвовал. Чтобы понять состояние сруба они сняли ДВП. Разбирали печку, и при этом обнажилась толщина полов около 70 мм. Отличные доски. После они закрыли пол ДВП, чтобы пол был ровный. Была проведена новая электрика, теплоснабжение.

Суд, исходя из положений статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что свидетели не относятся к субъектам материально- правовых отношений и в отличие от сторон по делу не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

Кроме того, суд принимает во внимание, что свидетели не высказывали суждения, не давали субъективную оценку отношениям сторон, их пояснения носили информационный характер о данных фактах.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что истец до заключения договора купли-продажи имела объективную возможность произвести осмотр дома с привлечением специалистов. Ответчик препятствий в осмотре не чинил, цена установлена с учетом технических характеристик дома, доказательств того, что ответчиком скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, в деле не имеется. При заключении договора купли-продажи по договорной цене, условия о степени и виде крыши, инженерных коммуникаций, полов, подпола, потолков, сторонами не согласовывались.

Соответственно, подписывая договор купли-продажи от 19 ноября 2021 года, истец выразил свою волю и дал согласие на заключение договора и приобретение вышеуказанного недвижимого имущества в том виде и состоянии, в котором оно находилось. Какого-либо принуждения, понуждения к подписанию договора со стороны ответчика, либо иных лиц, истцом суду не представлено. Наличие в действиях ответчика недобросовестности с целью причинения вреда истцу, судом также не установлено.

Также истец указывает, что в ходе эксплуатации были выявлены ряд скрытых недостатков неоговоренных продавцом. Для установления недостатков, истцом проведена строительно-техническая экспертиза. Строительно-техническая экспертиза была проведена истцом уже после заключения договора-купли-продажи недвижимого имущества. Доказательств наличия препятствий истцу к проведению экспертизы перед приобретением недвижимого имущества с целью выявления каких-либо недостатков, суду не представлено.

Кроме того, для проведения строительно-технической экспертизы, требуются специальные знания в области строительства. Определить наличие скрытых дефектов жилого дома человеку, не обладающему такими познаниями, затруднительно, в связи с чем, судом не установлено, что ответчик мог знать о наличии скрытых дефектов (недостатков) жилого дома, а истцом таких доказательств не представлено.

Кроме того, как усматривается из представленной ответчиком рецензии на экспертное заключение, эксперт допустил технические ошибки, ошибки рассуждения, голословные утверждения, процессуальные ошибки, неполноту исследования в исследовательской части и выводах на поставленные вопросы. В частности, принимая во внимание ФИО16 год постройки, нормативные документы, на которые ссылается эксперт, на момент возведения дома не действовали. Экспертом не приводятся сведения о средствах измерения.

Изучив представленный договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что данный договор содержит все условия для его заключения, каких-либо оговорок, дополнений, неясностей, разночтений не содержит, никем не оспорен, не признан судом недействительным.

При заключении договора стороны действовали сознательно, добровольно, понимали значение своих действий, не заблуждались относительно сделки. Указанное также подтверждается пунктом 4.1 договора купли-продажи от 19 ноября 2021 года.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчик совершил все действия, направленные на исполнение указанного договора.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит законных оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет компенсации за недостатки жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Р.М. Хайрутдинова

Решение24.06.2022