Дело №2-3115/2025
УИД23RS0003-01-2025-005628-85
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 ноября 2025 года город-курорт Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.
при секретаре Гуськовой С.Н.
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседаниигражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «Капвысотстрой» о защите прав потребителей,
установил :
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «Капвысотстрой» о защите прав потребителей.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Анапский проект» (Застройщик) был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. ПО условиям договора застройщик обязался построить и передать истцу как участнику долевого строительства однокомнатную <адрес>, расположенную на 3 этаже в 18-ти этажном доме проектной площадью 45,73 кв.м., жилой проектной площадью 17,40 кв.м. по адресу: <адрес>. Истец оплатил цену договора в сумме 1 666 156 руб. Однако застройщик в предусмотренный в договоре срок квартиры не построил и не передал, так как обанкротился. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности застройщика ООО «Анапский проект» были переданы ОО СЗ «Капвысотстрой». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которым срок передачи готовой квартиры был установлен во 2 квартале 2025 года. ДД.ММ.ГГГГ истец получил в почтовом отправлении сообщение застройщика о готовности передачи квартиры. При приемке квартиры истец обнаружил, что в нарушение условий договора застройщик изменил конфигурацию квартиры и местоположение помещений. Что привело к уменьшению площади квартиры более чем на 3 кв.м., что составляет более 5% от проектной площади квартиры. Истец направил ответчику претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств за квартиру с учетом уменьшения площади переданной квартиры, которая ответчиком удовлетворена не была. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к специалисту ФИО4, согласно заключению которого общаяпроектная площадьквартиры истца составила 42,6 кв.м., что на 3,13 кв.м. менее площади, предусмотренной п. 2 договора долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры с возражениями истца.
В связи с тем, что ответчик в одностороннем порядке нарушил условия договора, ссылаясь на ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, на Обзор судебной практики ВС РФ № (2021) (утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ), приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр « О нормативной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2025 и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на 1 квартал 2025 года», истец просит суд взыскать с ответчика сумму снижения цены договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 503 675 руб 48 коп исходя и стоимости 1 кв.м. жилого помещения, равной 163531 руб; а также взыскать с ответчика расходы по оплате заключения специалиста в сумме 25 000 руб и по оплате услуг представителя в сумме 55 000 руб.
В судебном заседании истецФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика – ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просила в иске отказать, ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве заключался с застройщиком, признанным судом банкротом. Ответчик на основании судебного акта приобрел права застройщика в отношении многоквартирного дома, в котором располагается квартира истца, оформил разрешительную и проектную документацию на строительство МКД, передал истцу квартиру после ввода дома в эксплуатацию, нарушений проектной документации выявлено не было. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 222 ?ПК РФ, так как претензия истца не содержит требований, заявленных в настоящем иске. Также указала, что информация об объекте строительства – МКД находилась в свободном доступе, так как была размещена на сайте Наш.дом.РФ. Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая проектная площадь квартиры составила 42,65 кв.м., разница между общей проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в проектной документации, и общей проектной площадью по акту приема-передачи, составляет 0,85 кв.м., что не превышает нормальное отклонение 1 кв.м (п. 3 дополнительного соглашения к договору). Также казала, что приказ Минстроя РФ об установлении рыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения на 2025 год применению к возникшим правоотношениям не подлежит. Договором № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ возврат денежных средств дольщику в случае если по результатам технической инвентаризации общаяплощадь окажетсяменьше проектной площади, не предусмотрен. В связи с чем просила в иске отказать.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Анапский Проект» (Застройщик» и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик брал на себя обязательства построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную <адрес>, расположенную на 3 этаже в 18-ти этажном многоквартирном доме, общей проектной площадью 45,73 кв.м., жилой проектной площадью 17,40 кв.м. по адресу: <адрес>.
Участник долевого строительства в свою очередь рал на себя обязательства уплатитзастройщику цену договора. Пунктом 4.2 договора стоимость квартиры определена в размере 1 669 145 руб, в соответствии с п. 4.2.1 договора долевого участия в строительстве стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 36 500 руб.
Судом установлено и сторонами не отрицалось, что истец как участник долевого строительства произвел оплату стоимости квартиры по договору в размере 1 669 145 руб
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу 3А32-28195/2016-4/Б ООО «СЗ «Капвысотстрой» были переданы права и обязанности застройщика ООО «Анапский проект» в отношении земельного участка по <адрес> в связи с признанием ООО «Анапский проект» несостоятельным (банкротом) по решению Арбитражного суда <адрес> от 21.04.2022
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО СК «Капвысотстрой» было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик ООО СЗ «Капвысотстрой» взяло на себя обязательства застройщика по ДДУ, срок передачи квартиры участнику долевого строительстваустановлен - 2-й квартал 2025 года.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, по условиям которого ответчик как застройщик передал истцу как участнику долевогостроительства однокомнатную квартиру, являвшуюся предметом договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Площадь квартиры согласно акта приема-передачи составила: 40,7 кв.м. (общая площадь), 42,65 кв.м. (общая проектная площадь).
Из представленного в материалы дела технического паспорта изготовленного БТИ <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь <адрес> корпус 1 по <адрес>, составляет 40,7 кв.м., при этом жилая площадь – 17,2 кв.м., вспомогательная площадь – 23,5 кв.м., площадь лоджий, балконов – 3,9 кв.м.
В силу ч. 1 ст. 7Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В судебном заседании установлено и сторонами не опровергалось, что ответчик передал истцу объект долевого строительства площадью, отличной от той, которая была предусмотрена условиями договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: по договору предусмотрена общая проектная площадь <адрес>,73 кв.м., а фактически по акту приема-передачи передана квартиры общей проектной площадью 42,65 кв.м., что на 3,08 кв.м. меньше, чем по условиям договора долевого участия.
Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах истец как участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 3,08 кв. м.
Данная позиция суда согласуется с позицией, изложеннойв Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № (2021) (утвержд. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Доводы представителя ответчика о том, что условиями дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве предусмотрена возможность отклонения общей проектной площади квартиры, предусмотренной проектом, и установленной по результатам технической инвентаризации, на 1 кв.м., что исключает право участника долевого строительства требовать уменьшения цены договора, суд считает необоснованными в силу следующего.
Согласно п. 1.3 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ общая проектная площадь квартиры – это площадь квартиры, указанная в плане квартиры, исходя из которойопределяется цена квартиры в целом и которую составляет сумма площадей всех помещений квартиры: жилых комнат, кухни коридора, санузла, а также площади балкона с коэффициентом 0,3 (или площади лоджии с коэффициентом 0,5). <адрес> квартиры – это площадь квартиры без учета балкона (лоджии).
Условиями договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ общая проектная площадь квартиры была установлена в размере 45,73 кв.м. Именно исходя из этой площади определялась цена договора (п. 4.2.1 договора), согласно которой стоимость 1 кв.м. общей проектной площади квартиры составлял 36 500 руб, общая цена квартиры за 45,783 кв..м составила 1 669 145 руб (п. 4.2 договора).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве общая проектная площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, изменена не была, цена договора также не изменялась.
В связи с чем ссылка ответчика на общую проектную площадь квартиры по проектной документации, прошедшей корректировку в связи со сменой застройщика, является необоснованной, так как условия договора (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) в указанной части изменения площади квартиры не предусматривали.
Кроме того ни условиями договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ни условиями дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, не предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за нарушение условий договора в части передачи квартиры меньшей площадью.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены договора в связи с передачей ему объекта долевого строительства меньшей площадью с учетом разницы в площади в сторону уменьшения 3,08 кв.м.
Определяя сумму снижены цены договора долевого участия в строительстве, суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Анализ и толкование условий договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) свидетельствует о том, что цена объекта долевого строительства была определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры (36 500 руб за 1 кв.м.).
Таким образом сумма снижения цены договора должна также определяться исходя из стоимости 1 кв.мобщей проектной площади квартиры (36 500 руб за 1 кв.м.), умноженной на 3,08 кв.м (разница между общей проектной площадью квартиры по договору и общей проектной площадью квартиры по данным технической инвентаризации и акта приема-передачи), что составляет 112 420 руб.
Требования истца о взыскании с ответчика в счет снижения цены договора денежной суммы вразмере 503 675 руб исходя из среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилья, установленной на 1 квартал 2025 года приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, суд находит необоснованными, потому как применение рыночных цен стоимости 1 кв.м. жилья, установленных в соответствующем субъекте РФ, при уменьшении (увеличении) площади объекта долевого строительства условиями договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему не предусмотрено. Изменение цены договора долевого участия в строительстве в порядке, установленном ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами не согласовывалось, в связи с чем правовых оснований для изменения расчета цены договора при определении стоимости 1 кв.м. жилого помещения не имеется.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Принимая во внимание характер заявленных требований, небольшую сложность дела, объем оказанных представителем услуг, требования разумности и частичное удовлетворение иска, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб, несение которых истцом подтверждено документально.
Рассматривая требования истца о взыскании сответчика расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 25 000 руб, оплаченных специалисту ФИО4, суд находит их не подлежащими взысканию с ответчика в связи с тем,что данное заключение специалиста является неотносимым к предмету настоящего спора доказательством, так как при определении площади переданной истцу ответчиком квартиры судом в качестве доказательства принимались данные технической инвентаризации, проведенной органом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а не заключения специалиста.
В связи с тем, что истец при подаче иска был освобожден от платы государственной пошлины, с ответчика в порядке ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию в польз соответствующего бюджета РФ государственная пошлина в сумме 4 373 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил :
Исковое заявление ФИО1 к ООО СЗ «Капвысотстрой» о защите прав потребителей, - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО СЗ «Капвысотстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) в счет снижения цены договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ 112 420 руб, расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 руб.
В остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с ООО СЗ «Капвысотстрой» в пользу соответствующего бюджета РФ государственную пошлину в сумме 4 373 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.
Судья В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 25.11.2025 года.