Дело № 2-304/2025

УИД № 58RS0012-01-2025-000304-58

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2025 года г. Каменка

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Седовой Н.В.,

при секретаре Мисулиной Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Каменке Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о замене стороны в договоре аренды земельного участка и признании права аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что он является собственником кафе «Тамбовский волк» общей площадью 96,9 кв.м., ..., расположенного по адресу: ..., .... Право собственности зарегистрировано в органе государственной регистрации на основании договора купли-продажи от 19.06.2007 года .... Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, был передан в аренду на 49 лет правопредшественнику ФИО1 - ФИО11 ФИО12 Белинским лесхозом на основании договора аренды 28.09.1998 года, зарегистрированного 17.07.2002 года органом государственной регистрации, номер регистрации .... Схема расположения, отведенного ФИО4 Белинским лесхозом земельного участка площадью 0,1 га в выделе ... квартала ... соответствует прилеганию земельного участка к границе земельного участка, занимаемого автодорогой. Право аренды передано на срок до 28.09.2047. Здание кафе «Тамбовский волк» приобретено истцом на основании договора купли-продажи имущества ... от 19.06.2007 года кафе «Тамбовский волк», .... Договор подписан от имени ИП ФИО4 конкурсным управляющим ФИО3. Пункт 1.3. договора содержит указание на то, что приобретаемое имущество находится на земельном участке, арендуемом ФИО4 на основании договора аренды участка лесного фонда от 28.09.1998 года. Договор и право собственности зарегистрированы в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано 01.08.2007 года свидетельство о праве собственности.

Конкурсный управляющий ФИО3 при передаче истцу кафе «Тамбовский волк», ..., общей площадью 96,9 кв.м., по адресу ..., ..., не оформил соответствующим соглашением о замене стороны в договоре аренды переход прав на земельный участок на основании договора аренды 28.09.1999 года, зарегистрированного 17.07.2002 года органом государственной регистрации, номер регистрации ....

Государственное учреждение Пензенской области «Белинский лесхоз» прекратило деятельность и ликвидировано как юридическое лицо 10.05.2011 ( ... ..., т. ..., ИНН <***>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 09.12.2002, дата прекращения деятельности 10.05.2011).

Соглашения о замене стороны в обязательстве по договору аренды 28.09.1998 года, зарегистрированному 17.07.2002 года органом государственной регистрации, заключено не было.

Уведомления арендатором ФИО4 арендодателя - Белинский лесхоз о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1 также направлено арендодателю не было.

ФИО4 умер 01.09.2015 года.

Претензия, направленная ФИО4 12.12.2016 года с предложением предоставить доказательства направления уведомления арендодателю о передаче прав на земельный участок истцу, осталась без ответа.

10.05.2017 года Каменским городским судом Пензенской области вынесено определение о прекращении производства по делу ... по иску ФИО1 к ФИО4 о замене стороны в договоре аренды земельного участка ввиду смерти ответчика до возбуждения производства по делу и отсутствия сведений о принятии кем-либо наследства.

Согласно полученной судом справке нотариуса по реестру наследственных дел Единой информационной системы нотариата РФ наследственное дело после смерти ФИО4, не заведено.

Решением Каменского городского суда Пензенской области от 25.01.2022 года, вступившим в законную силу 02.03.2022 года, исковые требования ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО7, к Министерству лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области о признании права аренды земельного участка в порядке наследования – удовлетворены. Суд признал за ФИО7 право аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... в порядке наследования по закону.

Однако государственная регистрация права аренды ФИО7 на земельный участок не произведена.

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 552 ГК РФ, ст.ст. 22, 35 ЗК РФ, истец ФИО1 просил суд заменить сторону в договоре аренды земельного участка площадью 0,1 га в ... квартала ... от 28.09.1998 года, зарегистрированном 17.07.2002 года, № регистрации ... с ФИО2 как с наследника ФИО4 на ФИО1 и признать за ФИО1 право аренды на срок до 28.09.2047 года земельного участка площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

В судебное заседание истец ФИО1, его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменном заявлении ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили исковые требования удовлетворить, в заявлении также выразили свое согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался посредством направления заказных писем с уведомлением о вручении по адресу регистрации: ...; а также адресу, указанному в исковом заявлении: ..., ..., которые возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения».

Применительно к требованиям п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующего равенство всех перед судом, в соответствии с которой неявка лица в суд по причине уклонения от получения судебных извещений есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве. По этим же причинам неполучение повестки по почте свидетельствует о добровольном отказе стороны от своего права на участие в судебном заседании, что не противоречит нормам ст. 35 ГПК РФ о недопустимости злоупотребления своими процессуальными правами.

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что ответчику ФИО2 по делу была предоставлена эффективная возможность участвовать в судебном разбирательстве по делу, суд, оценивая поведение ответчика, устанавливает, что его неявка в судебное заседание явилась следствием его собственной воли и невыполнения им требований законодательства.

При таком положении неявка ответчика не препятствует судебному разбирательству, и, основываясь на нормах ч. 4 ст. 167 и ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, суд с согласия истца определил рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом на основании ст. 167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как установлено в судебном заседании, 28.09.1998 между ФИО4 и Белинским лесхозом был заключен договор аренды участка лесного фонда (л.д.), согласно условиям которого объектом аренды является участок лесного фонда в границах территории согласно приложению ... (п.2.1). Участок лесного фонда предоставляется в аренду для осуществления на данной территории торгово-закупочной деятельности, изготовления и реализации горячих блюд (п.2.2).

Как следует из чертежа участка, отведенного под строительство, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, он находится в квартале ... Каменского лесничества (л.д.).

17.07.2002 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области регистрационный округ ... произведена государственная регистрации данного договора, запись о регистрации ... (л.д..).

Распоряжением главы администрации Каменского района Пензенской области от 02.11.1998 ... ФИО4 разрешено строительство кафе на предоставленном в аренду Белинским лесхозом участке земли в ... квартале Каменского лесничества у площадки отдыха «Березовая роща» (л.д.).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 29.10.2001, в Единый государственный реестр юридических лиц 10.05.2011 внесена запись о ликвидации ГУ ПО «Белинский лесхоз».

17.07.2002 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО4 на кафе «Тамбовский волк», общей площадью 96,9 кв.м., ..., расположенное по адресу: ..., ..., запись о регистрации ....

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2006 по делу № ... индивидуальный предприниматель ФИО4 признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

19.06.2007 ИП ФИО4 в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2006 по делу № ..., и ФИО1 заключили договор купли-продажи имущества ..., согласно которому ФИО4 передал в собственность ФИО1 имущество, в том числе кафе «Тамбовский волк» общей площадью 96,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., на земельном участке площадью 1 000 кв.м., арендуемом ИП ФИО4 в соответствии с договором аренды участка лесного фонда от 28.09.1998 (п.п. 1.1-1.3 договора).

Актом-передачи имущество от 19.06.2007 ИП ФИО4 в лице конкурсного управляющего ФИО3 передал, а ФИО1 принял вышеуказанное недвижимое имущество – кафе «Тамбовский волк».

01.08.2007 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО1 на кафе «Тамбовский волк», общей площадью 96,9 кв.м., ..., расположенное по адресу: ..., ..., запись о регистрации ... (л.д.).

Согласно выписке из ЕГРП от 27.03.2025 № ..., земельный участок, площадью 1000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., ... поставлен на кадастровый учет 02.11.1998, кадастровый номер: ..., категория земель: земли лесного фонда, виды разрешенного использования: под строительство кафе, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.).

Между тем, вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, – кафе «Тамбовский волк», при заключении договора купли-продажи имущества ... от 02.10.2006, не разрешался.

Как следует из материалов дела, 01.09.2015 умер ФИО4, ... года рождения, что подтверждается копией справки о смерти ..., актовая запись о смерти ... от 02.09.2015.

Наследником умершего ФИО4 по закону является его сын ФИО2

Решением Каменского городского суда Пензенской области от 25.01.2022, с учетом определения суда от 26.07.2022 об исправлении описки, удовлетворены исковые требования ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО13, к Министерству лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области о признании права аренды земельного участка в порядке наследования по закону. За ФИО7 признано право аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером: ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...», в порядке наследования по закону. В удовлетворении иска ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО7, к Федеральному казенному учреждению «Федеральное управление автомобильных дорог «Большая Волга» Федерального дорожного агентства» (ФКУ «Поволжуправтодор») о признании права аренды земельного участка в порядке наследования по закону – отказано (л.д.).

Решение суда вступило в законную силу 02.03.2022.

В силу ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ, действовавшего на момент заключения договора аренды, по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до сорока девяти лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Аренда участков лесного фонда регулируется настоящим Кодексом, гражданским законодательством и Положением об аренде участков лесного фонда, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

В силу ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Частью 1 статьи 74.1 действующего в настоящее время Лесного кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч. 1, 3, 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные положения ч. 1,3 ст. 552 ГК РФ и ч. 1, 3, 4 ст. 35 ЗК РФ, действовали на момент заключения договора купли-продажи задания кафе «Тамбовский волк» от 19.06.2007 года ....

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как было указанно выше, право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке перешло в собственность истцу ФИО1.

В свою очередь земельный участок, на котором расположен приобретенный истцом объект недвижимости, прежний землепользователь ФИО4 использовал на основании договора аренды, универсальным правопреемником (наследником), которого является ответчик ФИО2 на основании решения суда.

С учетом вышеизложенного, к истцу ФИО1 как собственнику недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, перешли права и обязанности арендатора земельного участка, в объеме, имеющемся у предыдущего собственника на момент заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, заявленные требования ФИО1 к ФИО2 о замене стороны в договоре аренды спорного земельного участка и признании права аренды, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о замене стороны в договоре аренды земельного участка и признании права аренды – удовлетворить.

Заменить сторону «арендатор» в договоре аренды земельного участка лесного фонда от 28.09.1998 года, зарегистрированном 17.07.2002, № регистрации ..., земельного участка, площадью 0,1 га в выделе ... квартала ..., с ФИО2 как с наследника ФИО4 на ФИО1.

Признать за ФИО1 право аренды на срок до 28.09.2047 земельного участка, площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., ...

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Каменский городской суд Пензенской области заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2025 года.

Председательствующий: Н.В. Седова