УИД 78RS0№-29
Дело № 2-№/2023
08 февраля 2023 года г. Всеволожск
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Мартьяновой С.А.,
при помощнике судьи ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО5 о взыскании денежных средств
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, на основании которого в собственность истца был передан земельный участок общей площадью 979 кв м и расположенный на участке жилой дом площадью 125,7 кв.м по адресу: Ленинградская область, <адрес>, СНТ «Мечта», Западный массив, <адрес>. Согласно Договору стоимость земельного участка составляет 1 200 000 рублей; стоимость жилого дома составляет 3 110 000 рублей. При заключении договора сторонами были согласованы характеристики дома: наружные стены здания выполнены из дерева. Жилой дом был осмотрен истцом, видимых дефектов обнаружено не было, однако поскольку наружные стены дома обшиты панелями, покупатель не мог удостоверится в том, что стены дома действительно выполнены из деревянного бруса. Впоследствии, с наступлением зимы и понижением температуры очевидным стал факт непригодности жилого дома для проживания. С целью установления причины низкой температуры истец обратился к специалисту. По результатам обследования дома специалистом было установлено, что стены дома выполнены не из деревянного бруса, а представляют собой деревянный каркас, обшитый утеплителем.
При заключении договора ответчик не уведомил истца о данных скрытых недостатках, что, как полагает истец, является основанием возникновения у истца права на соразмерное уменьшение цены договора и взыскания с ответчика денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков.
В связи с изложенным истец просит суд взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков в размере 640 000 рублей.
Истец в судебное заседание не явился, доверил ведение дела своему представителю ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 гожа с правом передоверия на доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год, которая в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что при заключении договора ответчик умолчал о необходимости выполнения теплоизоляции в доме.
Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, иск не признал. В раннее представленных возражениях ответчик указал, что до предъявления иска истец к ответчику с соответствующими требованиями не обращался; обращение в суд по прошествии второго зимнего сезона с момента покупки жилого дома свидетельствует о злоупотреблении истцом правом. Согласно условиям договора купли-продажи, жилой дом был осмотрен покупателем; претензии к качеству у покупателя отсутствуют, что подтверждается также актом приема-передачи объекта. Представленное истцом техническое заключение не подтверждает указанные истцом доводы: эксперт указывает, что дом можно считать пригодным для постоянного проживания граждан, отсутствует угроза жизни и здоровью; согласно выводам специалиста дефектов строительных конструкций, в ходе обследования выявлено не было. Рекомендации специалиста по укладке утеплителя, применении дополнительных ветрозащитных материалов, изоляции примыканий материалов монтажной пеной не доказывают нарушение ответчиком обязательства по передаче товара ненадлежащего качества, поскольку именно истец как собственник жилого дома обязан следить за состоянием объекта.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен Договор купли-продажи, на основании которого ответчик продал, а покупатель купил недвижимое имущество:
Жилой дом: назначение жилой дом; общая площадь – 125,7 кв.м; кадастровый №, расположенный по адресу: Ленинградская область, <адрес>, СНТ «Мечта», Западный массив, <адрес>, и земельный участок площадью 979 кв.м: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования – коллективное садоводство; кадастровый №, расположенный по адресу: Ленинградская область, <адрес>, СНТ «Мечта», Западный массив, <адрес>.
Согласно п. 2 Договора стоимость объекта составляет 4 310 000 рублей, из которых: стоимость жилого дома составляет 3 110 000 рублей и стоимость земельного участка составляет 1 200 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственность истца на жилой дом и земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Акт приема-передачи, подтверждающий исполнение продавцом обязательства по передаче объектов недвижимости во владение покупателя.
Согласно техническому паспорту на жилой дом, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в доме установлены чердачные и межэтажные деревянные перегородки, утепленные по балкам, имеются мелкие дефекты.
В подтверждение заявленных требований истцом представлено техническое заключение о состоянии строительных конструкций жилого дома от 04.08.2021г., выполненное специалистами ООО «Стандарт Оценка» по заказу истца.
Из указанного заключения следует, что специалистами был выполнен визуальный осмотр спорного объекта, по результатам которого установлено, что жилой дом имеет деревянные каркасные наружные стены и перегородки. Наружные стены выполнены из каркаса, состоящего из вертикальных брусьев, установленных на ленточном фундаменте, обвязанных горизонтальной обрешеткой из досок, с заполнением промежутков материалом, обеспечивающем теплоизоляцию внутренних помещений здания. Снаружи дом обшит сайдингом, внутри вагонкой. Жилой дом, построенный по данной технологии, фактически является деревянно-каркасным. В результате смотра частично разобранной наружной стены выявлено, что промежуточный теплоизоляционный слой из минеральной ваты данного каркаса уложен неплотно. В ходе обследования не были выявлены значительные дефекты или повреждения строительных конструкций здания. Крен и осадка фундамента отсутствуют. Стены находятся в работоспособном состоянии. Жилой дом возведен по технологии деревянного каркасного строительства. Экспертом с целью увеличения времени сохранности тепла во внутренних помещениях жилого дома даны рекомендации по проведению работ, направленных на устранение признаков неплотной укладки.
В судебном заседании истец, ссылаясь на указанное техническое заключение, настаивал, что при заключении договора купли-продажи ответчик умолчала об обстоятельствах, имеющих существенное значение для покупателя, а именно не сообщила истцу о необходимости выполнения дополнительных работ по усилению теплоизоляции.
Принимая во внимание объяснения самого истца и представленные истцом доказательства, а также исходя из буквального смысла условий Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующим выводам.
Исходя из норм ст. 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Понятие «качество товара» подразумевает совокупность свойств, признаков товаров, услуг, работ, обусловливающих их способность удовлетворять потребности и запросы покупателя, соответствовать своему назначению и предъявляемым требованиям.
Буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи, в том числе Разделе 3 Договора, содержащего существенные условия сделки, позволяет сделать вывод о том, что в нем отсутствуют условия, указывающие на согласование между продавцом и покупателем конкретных требований к технологии строительства жилого дома.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 2 и 3 статьи 469 ГК РФ).
Из акта приема-передачи объекта также следует, что продавец передал покупателю недвижимое имущество в качественном состоянии; стороны к друг другу претензий не имеют.
Как следует из материалов дела, с момента исполнения продавцом договорного обязательства и государственной регистрации перехода права истец к ответчику с претензиями, требованиями относительно качества объекта не обращался.
Судом также учитывается то обстоятельство, что истцом не выполнялись работы по теплоизоляции дома согласно рекомендациям специалиста.
Техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что работы по строительству выполнены с соблюдением требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 71.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Работы по строительству не нарушили права и законные интересы третьих лиц, не создали угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая равное положение субъектов спорных правоотношений при заключении договора, суд исходит из презумпции, что истец проявил должное внимание к техническим характеристикам объекта недвижимости.
В исковом заявлении истец подтвердил факт осмотра жилого дома при заключении договора; факт чинения ответчиком в проведении осмотра спорного объекта материалами дела также не подтверждаются.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств нарушения ответчиком договорного обязательства, у суда отсутствуют оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 640000 руб., ФИО1, паспорт <данные изъяты>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский Областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.
Судья: