Дело №

УИД: №

Категория:2.219

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2025 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фархутдиновой А.Г.

при секретаре Аглиуллиной И.Э.

Сс участием представителя истца ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (сроком на ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ООО «СтройЗаказ» о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее по тексту – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее по тексту – ответчик), ООО «СтройЗаказ» о признании договора купли-продажи недействительным, исковые требования мотивировав тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО «СтройЗаказ» (далее по тексту – покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества, передаваемого по договору, составила 100 000 руб. без НДС. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> м?, расположенного по адресу: <адрес>, является ООО «СтройЗаказ» (ИНН №). Истец считает, что цена, указанная в договоре значительно занижена, в связи с чем данный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным, в силу его ничтожности, применению последствий недействительности ничтожной сделки. Указанная сделка не прошла обязательную процедуру одобрения сделки. Ответчиком ИП ФИО2 совершена сделка по заведомо заниженной цене, которая значительно отличалась от действительной (рыночной) цены нежилого помещения, в результате чего интересам ООО «СтройЗаказ» причинен значительный ущерб, учредителем которого является истец.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик ИП ФИО2. на судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ООО «Стройзаказ» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Судом ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено АО «Тандер».

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, АО "Тандер" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, определив возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежит истцу.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 174 ГК РФ Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

На основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, в частности, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 г. № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» указано, что судам следует учитывать, что наличие решения общего собрания участников (акционеров) об одобрении соответствующей сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для общества либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа этого общества и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам обществ.

При определении интересов юридического лица следует учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли (пункт 1 статьи 50 ГК РФ), поэтому условия о продаже имущества по явно заниженной цене не могут считаться стандартными для участников гражданского оборота.

Сделки по отчуждению имущества по явно заниженной стоимости, нарушают интересы собственника, который недополучает денежные средства за продажу своего имущества, что свидетельствует о фактической убыточности оспариваемых сделок, а это, в свою очередь свидетельствует о том, что отчуждение спорного имущества, необходимого самому продавцу для выполнения своих уставных задач, произведено с нарушением интересов последнего и как следствие - о недобросовестном поведении участников сделки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ИП ФИО2 (Продавец) и ООО «СтройЗаказ» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> м?, расположенное на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.3. продавец подтвердил, что на момент заключения Договора права на недвижимое имущество не являются предметом судебного спора, недвижимое имущество не состоит под арестом, не является предметом залога. Недвижимое имущество имеет обременение в виде договора субаренды с АО «ТАНДЕР» (ИНН № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1. Договора Цена недвижимого имущества, передаваемого по настоящему Договору, составила 100 000 руб. без НДС.

Согласно п. 2.2. Договора Оплата по настоящему договору осуществляется путем передачи денежных средств в полном объеме в кассу индивидуального предпринимателя в момент подписания настоящего договора, переводом денежных средств на расчетный счет или любым иным способом, разрешенным законодательством РФ. Указанная в п. 2.1. договора цена является окончательной и изменениям не подлежит.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить с условиями настоящего Договора следующее имущество: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> м?, расположенное на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> м?, расположенного по адресу: <адрес> является ООО «СтройЗаказ» (ИНН №).

Согласно п. 16.1 Устава ООО «СтройЗаказ» высшим органом управления Обществом является общее собрание участников Общества, именуемое в дальнейшем – «Общее собрание участников». К компетенции Общего собрания участников Общества относятся: пп. 16.1.4. принятие решения об одобрении крупной сделки; пп. 16.1.5. принятие решения в соответствии с пп. 16.4.3. Устава о предварительном согласии на совершение сделки или о последующем одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность;

Согласно пп. 16.4.3. Устава на сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть до ее совершения получено согласие общего собрания участников Общества по требованию единоличного исполнительного органа общества, участников (участника) Общества, доли которых в совокупности составляют не менее чем один процент уставного капитала Общества.

Согласно п. 17.1. Устава ООО «СтройЗаказ» единоличным исполнительным органом Общества является Директор Общества, именуемый в дальнейшем – «Директор», избирается общим собранием участников Общества на один год и может переизбираться неограниченное число раз.

Согласно п. 17.4. Устава директор обязан в своей деятельности соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации, руководствоваться требованиями настоящего Устава, решениями Общего собрания участников, принятыми в рамках его компетенции, а также заключенными Обществом договорами и соглашениями, в том числе заключенным с Обществом трудовым договором.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ единственным учредителем ООО «СтройЗаказ» является ФИО1, размер доли 100%.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки. Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 7 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25 разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения; осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в момент совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Стройзаказ» не имел полномочий единолично принимать решение о совершении крупной сделки, в совершении которой имеется заинтересованность Общества, в связи с чем, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой на основании ст. 174 ГК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности подлежат удовлетворению.

Учитывая недействительность сделки, суд применяет последствия недействительной сделки, в связи с чем, требования истца об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ответчиком ООО «СтройЗаказ», восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ИП ФИО2 на спорное нежилое помещение подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ООО «СтройЗаказ» о признании договора купли-продажи недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН №) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройЗаказ» (ИНН №).

Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «СтройЗаказ» (ИНН № возвратить ИП ФИО2 (ИНН №) нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> м?, расположенное на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Фархутдинова А.Г.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.