Дело № 2-3246/2022

УИД 91RS0024-01-2021-003532-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 9 сентября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании пени,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (далее - Департамент) обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка площадью 0,0484 га с кадастровым номером №<номер> (ранее присвоенный №<номер>), расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок), заключенного между Ялтинским городским советом и ФИО3 6 августа 2010 г., взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 января 2015 г. по 30 июня 2020 г. в размере 117977,70 рублей, пени за период с 11 апреля 2015 г. по 22 июля 2020 г. в размере 113225,47 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 6 августа 2010 г. между Ялтинским городским советом и ФИО3 заключен сроком на 50 лет вышеуказанный договор, земельный участок предоставлен ответчику для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), договор зарегистрирован в установленном порядке. В связи с неисполнением условий договора аренды в части внесения арендной платы с января 2015 года у ответчика имеется задолженность в размере 117977,70 рублей. Сумма договорной неустойки (пени) за нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей составила 113225,47 рублей. 6 августа 2020 г. ответчику была направлена претензия № 03-19/2406, которая оставлена без ответа. С учетом неисполнения обязательств по договору в части внесения арендной платы истец просит расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность и пеню.

Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 27 июля 2021 г. удовлетворены исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июля 2022 г. ФИО3 восстановлен срок на подачу заявления об отмене заочного решения суда, отменено заочное решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 27 июля 2021 г., возобновлено рассмотрение гражданского дела, назначено к разбирательству в судебном заседании.

Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 9 сентября 2022 г. принят отказ Департамента от заявленных исковых требований к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. Производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные исковые требования о взыскании пени в размере 113225,47 рублей, расторжении договора аренды земельного участка, по тем основаниям, что ответчик существенно нарушила условия договора, не внося арендную плату более двух раз подряд.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО2, которая возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 6 августа 2010 г. между Ялтинским городским советом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0484 га с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

Пунктом 3 договора установлено, что договор аренды заключен сроком на 50 лет. Вступает в силу договор после его подписания сторонами и государственной регистрации (п. 16.1).

Разделом «Арендная плата» договора аренды установлено, что арендная плата устанавливается в сумме 4791,60 гривен в год и вносится арендатором в безналичной форме на указанные реквизиты расчетного счета, ежемесячно в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным.

За невнесение арендной платы по данному договору арендатор уплачивает пеню в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, на момент возникновения задолженности по арендной плате (п. 4.4).

Размер арендной платы, согласно данному разделу, пересматривается в случаях: изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, в том числе изменения функционального назначения земельного участка; изменения денежной оценки земель г. Ялты; индексации денежной оценки земель г. Ялты вследствие инфляционных процессов; изменения применяемого коэффициента к ставкам земельного налога для расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Ялты; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документально; невыполнения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованный земельный участок; в других случаях, предусмотренных законом.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20 октября 2010 г. за № 041000700072.

В силу положений п. 6 ст. 26 Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым», Устава муниципального образования городской округ Ялта, п.2.6 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта, истец является правопреемником Ялтинского городского совета.

Полагая, что ответчик систематически нарушает условия договора, 6 августа 2020 г. истец направил претензию исх. № 03-19/2406 с требованием оплаты долга по арендной плате по состоянию на 22 июля 2020 г. в размере 117977,70 рублей и пени в размере 113225,47 рублей, сделано предложение о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности и не предоставления документов, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с целями аренды, которая была оставлена ответчиком без ответа.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение (прекращение) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения по применению судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора на стороне ответчика задолженность по арендной плате отсутствует, заявленная в иске погашена 7 февраля 2022 г. и 28 июля 2022 г. (л.д. 123, 155-158).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что обстоятельства, приведенные Департаментом в обоснование иска, не могут быть признаны существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Действия ответчика по погашению долга по арендной плате свидетельствуют о наличии заинтересованности в сохранении арендных отношений.

Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, поскольку арендатор в разумный срок устранил допущенные им нарушения условий договора и на момент рассмотрения спора таких нарушений не имеется, истцом не представлено безусловных доказательств наличия существенных нарушений стороной ответчика условий договора аренды, влекущих необходимость его расторжения, суд не усматривает достаточных правовых оснований для удовлетворения требования Департамента о расторжении договора аренды.

Также истец просит взыскать с ответчика пеню за период с 11 апреля 2015 г. по 22 июля 2020 г. в размере 113225,46 рублей.

Пунктом 13.1 договора аренды земельного участка от 6 августа 2010 г. установлено, что за несвоевременное внесение платежей по настоящему договору арендатор уплачивает пеню в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством.

Истец обосновывает свое требование о взыскании с ответчика пени ссылкой на пункт 4.3, абзац 2 пункта 4.7 Приложения 3 Постановления Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате на земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», которым установлено, что арендная плата вносится равными частями ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, с 01.07.2015 - ежемесячно до 10 числа, за каждый календарный день задержки взимается пеня в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

В силу положений статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

Таким образом, заявляя требование о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450, истец в одностороннем порядке вносит изменения в условия договора аренды земли, что противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иными словами, до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной названным выше Постановлением, не основаны на действующих нормах гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. А потому суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании пени по договору аренды земли не обосновано и удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании пени - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 14.09.2022