Дело № 2-1396/2022 УИД 53RS0022-01-2022-000688-05

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Павловой Е.В.,

при секретаре Федоровой А.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителей ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований, что 20 мая 2019 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: ............................. После приобретения указанного выше недвижимого имущества в процессе эксплуатации жилого дома было установлено, что ответчик продал истца объект, который невозможно использовать по своему прямому назначению, как жилой дом, поскольку имеются скрытые, существенные и неустранимые дефекты. На основании изложенного, со ссылкой на положения ст. 178 ГК РФ истец просит признать недействительным договор купли-продажи от 20 мая 2019 года, заключенный между сторонами, применить последствия недействительности сделки, возвратив ответчику земельный участок и жилой дом, взыскать в пользу истца с ответчика денежные средства в размере 2 500 000 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ООО "Новгородсельстрой", ФКУ УПРДОР "Россия".

Ответчик ФИО5, представители третьих лиц ООО "Новгородсельстрой", ФКУ УПРДОР "Россия" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Истец ФИО1 и ее представители ФИО2, ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, ссылаясь на отсутствие доказательств в подтверждение заявленных требований, также заявила о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с указанными требованиями.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив экспертов, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Пояснениями сторон, письменными материалами дела установлено, что 20 мая 2019 года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 4 977 кв. м, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 94,2 кв. м, расположенных по адресу: Новгородская область Новгородский район Лесновское <...> по условиям которого продавец продал, а покупатель купил вышеуказанные земельный участок и жилой дом за 2 500 000 рублей, в том числе земельный участок за 500 000 рублей, жилой дом за 2 000 000 рублей. Указанная стоимость отчуждаемых земельного участка и жилого дома установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Оплата за вышеуказанные объекты по настоящему договору будет произведена в течение 2 часов с момента подписания договора.

Пунктом 4 договора установлено, что передача отчуждаемых земельного участка и жилого дома Продавцом и принятие их покупателем состоялась до подписания настоящего договора.

Также пунктом 5 указанного выше договора указано, что покупатель ознакомился с состоянием передаваемых ему земельного участка и жилого дома. Претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанные земельный участок и жилой дом в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора видимые недостатки вышеуказанного земельного участка и жилого дома не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

Решением Новгородского районного суда от 17 июня 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданском делам Новгородского областного суда от 09 сентября 2020 года, исковые требования ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судом в качестве доказательств было учтено заключение эксперта № 066 01 00019 от 16 марта 2020 года, составленное Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Указанным заключением было установлено, жилой дом с кадастровым номером ............., расположенный по адресу: ............................., отвечает требованиям СНиП, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным. Выявленные в ходе проведения экспертизы дефекты указанного жилого дома не являются скрытыми, могут быть обнаружены при внешнем осмотре, специальных знаний для обнаружения не требуют. Дефекты являются устранимыми, носят эксплуатационный характер, стоимость устранения составляет 43 176 рублей, с учетом НДС.

Также судом было указано, что, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истица имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом по ходатайству стороны истца проведена строительно-техническая экспертиза, в ходе проведения которой эксперты пришли к выводу, что в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» техническое состояние индивидуального жилого дома ограниченно работоспособно – категория технического состояния конструкций, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Но при отсутствии эксплуатации техническое состояние индивидуального жилого дома будет ухудшаться.

В соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 года № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2.13684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (с изменениями и дополнениями) – проживание и пребывание людей в помещениях с микроорганизмами (плесень) негативно влияет на состояния здоровья людей, все элементы конструкций, пораженные плесенью должны быть обработаны, а благоприятные условия для развития микроорганизмов устранены. Экспертами жилой дом признан непригодным для проживания.

Эксплуатационные дефекты, возникшие в индивидуальном жилом доме, являются следствием существенных конструктивных дефектов/недостатков индивидуального жилого дома. Дефекты разделяются экспертами на существенные (которые влияют на эксплуатацию индивидуального жилого дома) и несущественные (которые не влияют на эксплуатацию индивидуального жилого дома).

Наличие высокого уровня грунтовых/подземных вод и подтопление подвальной части индивидуального жилого дома относится к части конструктивных дефектов. При наличии высокого уровня грунтовых/подземных вод не целесообразно устраивать подвальную часть здания, необходимо обустраивать дренажную систему с устройством отвода воды от здания. Наличие влаги и затопление подвальной части здания негативно влияет на эксплуатационное и техническое состояние индивидуального дома. Отсутствие вентиляции в подвальном помещении является конструктивным существенным дефектом, из-за этого воздушная среда переувлажнена, что способствует развитию плесени на ограждающих конструкциях.

Отсутствие теплового разрыва (двери) между подвальным помещением и помещением первого этажа и второго этажа индивидуального жилого дома влияет на повышенную влажность в помещениях первого, второго этажа индивидуального жилого дома, конструктивный существенный дефект, который снижает эксплуатационные свойства индивидуального жилого дома.

Трещины в стенах первого и второго этажа вызваны усадкой здания, вследствие высокого уровня грунтовых/подземных вод, которые влияют на фундамент индивидуального жилого дома – конструктивный существенный дефект.

Отсутствие гидроизоляции в месте примыкания мауэрлата и кирпичной кладки – существенный конструктивный дефект. Протечка кровли – несущественный эксплуатационный дефект, устранимый по мере эксплуатации индивидуального жилого дома. Наличие биологических следов жизнедеятельности грызунов – устранимый несущественный эксплуатационный дефект.

Также в заключении эксперты указывают, что собственник индивидуального жилого дома обязан содержать индивидуальный жилой дом в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно главе II – Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Обслуживать жилой дом по п. 2.2. – 2.5. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2002 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а при наличии конструктивных дефектов, необходимо в первую очередь реализовать мероприятия по устранению конструктивных дефектов в кротчайшие сроки.

Указанное заключение имеет особое мнение эксперта ФИО6, из которого следует, что для устранения конструктивных дефектов, допущенных при строительстве и эксплуатации индивидуального жилого дома необходимо проведение реконструкции индивидуального жилого дома, а также организация дренажной системы на земельном участке, где располагается индивидуальный жилой дом, с созданием дренажного колодца или искусственного пруда, куда будет поступать вода, что несопоставимо со стоимостью дома, так как необходимо произвести дополнительно уплотнение и подсыпку грунта на участок, а в последующем создать дренажную систему.

В ходе допроса в судебном заседании эксперты поддержали данное ими заключение, однако, пояснили, что при обследовании спорного жилого дома обследование земельного участка должным образом экспертами не проводилось, в том числе на наличие на нем водоемов, а также возможности оборудования дренажной системы.

Истец ФИО1 в ходе судебного заседания пояснила, что после приобретения спорного жилого дома и до настоящего времени его не эксплуатирует, работы по его содержанию и обслуживанию не предпринимает.

Таким образом, в ходе проведения экспертизы эксперты не смогли дать категоричного ответа о невозможности на момент приобретения спорного объекта недвижимости его использования по прямому назначению.

В связи с чем, с учетом проведенной в марте 2020 года экспертизы по ранее рассмотренному судом гражданскому делу между теми же сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о введении истца в заблуждение относительно приобретаемых ею объектов недвижимого имущества. Доказательствами введения истца в заблуждение относительно предмета сделки также не может являться наличие задолженности по оплате коммунальных услуг, а также неисправность газового оборудования.

Не соглашаясь с иском, стороной ответчика, в том числе, заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Разрешая заявленное стороной ответчика ходатайство о применении пропуском истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной правовой нормы сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, а также относительно ее последствий (перехода права собственности).

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Письменными материалами дела установлено, что при обращении в Новгородский областной суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда ФИО1 в обоснование требований было указано на обстоятельства, которые истец указывала как на основания для расторжения договора. Решение по данному гражданскому делу вступило в законную силу 09 сентября 2020 года. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с данной даты необходимо исчислять срок исковой давности, который составляет 1 год. С настоящим иском ФИО1 обратилась в Новгородский районный суд 19 января 2022 года, то есть с пропуском срока.

В соответствии с ч.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Е.В. Павлова

Мотивированное решение составлено 17 марта 2023 года.