Дело №
26RS0№-78
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
04 февраля 2025 года <адрес>
Кировский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Балашова А.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору № от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> по цене 4500000 руб. В соответствии с п. 7 вышеуказанного договора в доказательство намерений заключить договор купли-продажи недвижимости она оплатила ответчику 50000 руб. в порядке наличного расчета путем передачи денежных средств до подписания договора. Позже, ДД.ММ.ГГГГ между ними было заключено дополнительное соглашение № к Договору в соответствии с п.1 которого, срок заключения основного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ и ею была доплачена сумма в размере 12000 руб., на общую сумму 62000 руб., что указано в п. 2 Соглашения. Указанная сумма являлась обеспечительным платежом, предусмотре6нным ст. 381.1 ГК РФ и входила в стоимость объекта недвижимости. В срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимости между ними заключен не был по обстоятельствам от нее не зависящим, т.к. ДД.ММ.ГГГГ поступило отрицательное решение по ипотеке. В целях досудебного порядка урегулирования спора ею направлена претензия ответчику с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть на ее банковский счет денежные средства в размере 62000 руб., однако требования остались не исполненными, что послужило основанием для ее обращения в суд. Просила взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 62000 руб. в счет обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что спорная денежная сумма в размере 62000 руб., является задатком, который по закону не возвращается покупателю.
Свидетель ФИО5 в судебном заседании показала, что является индивидуальным предпринимателем, работает в сфере недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ к ней обратился ФИО2 с просьбой оценить и продать жилой дом, расположенный по <адрес> в <адрес>, о чем между ними был заключен договор. На момент заключения договора, ФИО2 не вступил надлежащим образом в наследство и в отношении него имелись исполнительные производства о взыскании задолженности. Домовладение было выставлено на продажу за 4500000 руб. и после предварительного положительного одобрения заявки на ипотеку с истцом ФИО3 был заключен предварительный договор, после чего последовал арест на домовладение ФИО2 Впоследующем, при подгрузке документов, банк отказал истцу в ипотеке, в связи с обременениями. После снятия обременений, истец в августе 2024 г. и в сентябре 2024 г. вновь подавала повторно заявку на кредит, на что последовал повторный отказ банка. По мнению ФИО5, ФИО3 не виновата в том, что банк не одобрил ей кредит и в том, что она не приобрела домовладение ФИО2
Выслушав процессуальных участников, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выволду считает исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору № от ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 6 указанной статьи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу п.п. 1-2 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились об условиях заключения в будущем основного договора купли-продажи жилого дома, площадью 63,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 предварительного договора).
Также условиями договора предусмотрено, что продавец обязуется вступить в наследство (п. 2 предварительного договора). Покупатель в обеспечение заключения основного договора уплачивает продавцу обеспечительный платеж в размере 50000 руб. (п. 7 предварительного договора).
В силу п. 6 предварительного договора продавец продает, а покупатель обязуется купить недвижимое имущество за 4500000 руб., за счет собственных средств и кредитных средств.
В соответствии с п. 12 предварительного договора в случае отказа или необоснованного уклонения по вине покупателя от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 50000 руб.
Дополнительным соглашением № к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенному ДД.ММ.ГГГГ, стороны изменили п.1, п.7, п. 12 и изложили их в следующей редакции: в соответствии с п. 1 настоящего соглашения стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с п. 2, покупатель уплачивает продавцу денежную сумму в размере 62000 руб. в порядке наличного расчета путем передачи денежных средств до подписания настоящего договора. Указанная сумма является обеспечительным платежом, предусмотренным ст. 381.1 ГК РФ. В соответствии с п. 3, в случае отказа или необоснованного уклонения по вине покупателя от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 62000 руб., что подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается сторонами.
Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Сбербанк" уведомило ФИО3, что по поданной ею заявке в рамках жилищного кредитования с идентификационным номером 92484840 на сумму 4200000 руб. принято отрицательное решение.
Судом установлено, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 неоднократно подавала в ПАО Сбербанк заявку на получение ипотеки на сумму 4200000 руб., достаточную для выполнения своих обязательств по предварительному договору, которая банком предварительно была одобрена, но впоследующем при подгрузке в базу данных ПАО Сбербанк документов на недвижимость, ФИО3 приходило отрицательное решение. Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 снова подала новую заявку в ПАО Сбербанк, на что получила отказ от кредитной организации.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Установив, что до истечения срока для заключения основного договора купли-продажи, у ФИО3 имелось отрицательное решение ПАО Сбербанк на получение кредитных денежных средств, суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи объекта не был заключен в установленный сторонами срок не по вине Покупателя.
Таким образом, поскольку обеспечительный платеж является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась не по вине Покупателя, он подлежит возврату Продавцом в том размере, в котором был внесен.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 0705 №) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 07 23 №) денежные средства в размере 62 000 рублей, уплаченные ФИО3 в счет обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Кировский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)
Судья А.А. Балашов