Дело №

УИД: 28RS0№-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2025 год пгт. Февральск

Селемджинский районный суд Амурской области в составе

председательствующего - судьи Кудлаевой Т.В.,

при секретаре Черняевой Д.В.,

с участием:

представителя истца - помощника прокурора Селемджинского района Цеона А.С.,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Селемджинского района, действующего в интересах неопределённого круга лиц - жителей Селемджинского района, к администрации Селемджинского района, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Прокурор Селемджинского района Амурской области, действующий в интересах неопределённого круга лиц – жителей Селемджинского района Амурской области, обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обосновании которого указал, что прокуратурой Селемджинского района проведена проверка законодательства в сфере общих принципов организации местного самоуправления в Российской Федерации, земельного законодательства, в ходе которой установлено, что между администрацией Селемджинского района и ФИО2 заключён договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 28:22:010304:23. При этом существующие границы и площадь земельного участка необоснованно велики по отношению к объекту недвижимого имущества - гаража с кадастровым номером 28:22:010304:24; доказательства, подтверждающие необходимость использования площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, отсутствуют; считает, что администрацией Селемджинского района договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключён в нарушение действующего законодательства, поскольку исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов может быть представлено лишь в случае обоснования необходимости использования земельного участка для обеспечения эксплуатации (обслуживания), расположенного на нём объекта недвижимости, в данном случае гаража. Просил признать недействительным указанный договор купли-продажи земельного участка № 1 от 16.01.2023, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 возвратить администрации Селемджинского района спорный земельный участок, и взыскания с администрации Селемджинского района в пользу ФИО2 денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 22736,70 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <адрес>, заключённый между администрацией Селемджинского района в лице и.о. главы ФИО1 и ФИО2, и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать с администрации Селемджинского района в пользу ФИО2 денежную сумму, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 22736,70 рублей, мотивируя тем, что прокуратурой района дополнительно установлено, что между администрацией Селемджинского района и ФИО4 был заключён договор аренды спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Далее, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Селемджинского района и ФИО4 заключено дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:22:010304:23 до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу указанной нормы лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

С учётом такого правового регулирования в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения о том, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Полагает, что владение спорным земельным участком со стороны ФИО4 не прекращалось, он продолжал являться собственником здания на спорном земельном участке, и срок действия первоначального договора устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем между соответчиками (администрацией Селемджинского района и ФИО4) отношения из договора аренды считаются не прекратившимися.

В судебном заседании помощник прокурора Селемджинского района Цеона А.С. заявленные требования поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик - администрация Селемджинского района Амурской области, о месте и времени рассмотрения дела уведомлён установленным образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик ФИО2 о судебном заседании уведомлялся установленным образом по адресам, указанным истцом в исковом заявлении, судебные уведомления возвращены по истечении срока хранения.

Вместе с тем, ответчик ФИО2 обеспечил явку в судебное заседание своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности № <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания пояснений которого следует, что его доверитель – ответчик ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещён. Также из пояснения представителя ответчика ФИО3 следует, что с первоначально заявленными исковыми требованиями они не согласны, а с требованиями, которые истцом поданы в порядке уточнения, они полностью согласны, так как договор аренды земельного участка не утратил законную силу и является действующим.

В соответствие с положениями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчиков.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений предусматривает, в том числе сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

По общему правилу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право граждан, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение земельных участков под этими объектами, является производным от права собственности на расположенные на этих земельных участках здания и сооружения и направлено на реализацию закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретения земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 39.15, п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, к заявлению о предоставления земельного участка прилагаются: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утверждён приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0321, согласно которого при обращении за предоставлением земельного участка собственника здания, сооружения либо помещения в здании сооружении должно быть предоставлено, в том числе сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Судом установлено, что между администрацией Селемджинского района и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор№ аренды земельного участка, площадью 4806 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору срок аренды земельного участка продлён до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое здание - гараж, кадастровый 28:22:010304:24, площадью 350,9 кв. и местоположением: <адрес>, пгт. Огоджа, <адрес> квартал (северо-восточная часть пгт. Огоджа) к востоку от <адрес>, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Данный гараж расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно заявлению в адрес Главы администрации Селемджинского района от ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, последний просил на основании ст.ст. 10, 39.3, 39.14, 39.17 ЗК РФ предоставить в собственность указанный земельный участок за плату, под промышленную базу, приложив к заявлению выписки из ЕГРН, копии паспорта, СНИЛС, договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Селемджинского района Амурской области на основании ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 «О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» вынесено постановление № о предоставлении в собственность за плату ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 28:22:010304:23, из категории земель «земли населённых пунктов», расположенный по адресу: РФ, Амурская область, Селемджинский район, с. Огоджа, вид разрешённого использования - под промышленную базу, общей площадью 4806 м2.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Селемджинского района Амурской области и ФИО2 заключён договор купли-продажи спорного земельного участка №, в соответствии с которым цена земельного участка определена в размере 22736,70 рублей.

Право собственности ФИО2 на указанный земельный участок было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям статьи 33 ЗК РФ и общего смысла указанных правовых норм в границы земельного участка должны входить не только все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, но и территория, необходимая для их использования, в том числе подъезды и подходы к ним. Земельный участок должен вписываться в существующую городскую застройку.

Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу данных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для её использования.

Системное и взаимосвязанное толкование вышеприведённых норм права позволяет сделать вывод о том, что порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан без проведения торгов, начинающийся с утверждения схемы расположения земельного участка, возлагает на заявителя обязанность на всех стадиях данной процедуры подтвердить своё право на приобретение земельного участка в порядке, установленном ст. 39.20 и подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Следовательно, при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов по указанным основаниям, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, в соответствии с указанными нормами законов, без проведения торгов, собственник объектов недвижимости должен обосновать соответствие площади испрашиваемого участка размеру участка, необходимого для использования таких объектов.

Между тем, судом установлено, что такое обоснование у администрации Селемджинского района при предоставлении в собственность ФИО2 указанного спорного земельного участка, отсутствовало.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Несоблюдение порядка предоставления (продажи) земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ влечёт недействительность сделки, заключённой с нарушением требований закона и публичных интересов и соответственно является незаконным распорядительный правовой акт органа местного самоуправления предоставляющий право на заключение указанного договора купли-продажи с ФИО2 в отношении данного земельного участка.

Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть всё полученное по сделке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок к ним.

Поскольку при продаже земельного участка были допущены нарушения норм земельного законодательства, повлекшие нарушение прав неопределённого круга лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Решая вопрос о возвращении сторон сделки в первоначальное положение, т.е. в положение, существовавшее до совершения недействительной сделки, судом установлено, что заявление о приобретении в собственность спорного земельного участка, по основаниям, предусмотренным ст. 39.3 ЗК РФ было подано ФИО2 в период действия договора аренды данного земельного участка. Ответчиком администрацией Селемджинского района было принято положительное решение на основании ст. 39.20 ЗК РФ. Вместе с тем, ст. 39.3 ЗК РФ содержит и иные основания для получения земельного участка в собственность без проведения торгов, в том числе и лицом, арендующим земельный участок. Следовательно, данный договор аренды был прерван совершением недействительной сделки купли-продажи между ответчиками. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым возвратить стороны недействительной сделки в состояние, существовавшее до её совершения, т.е. с обременением в виде аренды в пользу ФИО2 на оставшийся срок до ДД.ММ.ГГГГ, на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, что позволит сторонам оценить и обеспечить баланс своих прав и законных интересов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора Селемджинского района, действующего в интересах неопределённого круга лиц: жителей Селемджинского района, к администрации Селемджинского района, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 28:22:010304:23, и применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 28:22:010304:23, заключённый между администрацией <адрес> в лице и.о. главы ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно, взыскать с администрации Селемджинского района (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 <данные изъяты>) денежную сумму, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 22736 (двадцать две тысячи семьсот тридцать шесть) рублей 70 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Селемджинский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 22 апреля 2025 года.

Судья Т.В.Кудлаева