Решение по делу № 2-394/2023 от 10.04.2023 - о расторжении договора аренды земельного участка.

31RS0004-01-2023-000291-97 2-394/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2023 года город Валуйки

Валуйский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Анохиной В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Галыгиной Е.С.,

с участием представителя истцов ФИО5, ФИО6 и ФИО7 по доверенностям ФИО8,

в отсутствие истцов ФИО5, ФИО6 и ФИО7, представителя ответчика СПСК «Волоконовские овощи», конкурсного управляющего ФИО9, третьих лиц ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО7 к СПСК «Волоконовские овощи» в лице конкурсного управляющего ФИО9 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО5, ФИО6 и ФИО7 обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указали, что 08.08.2016 года между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и ООО «Русагро-Инвест» заключен договор аренды № при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 25 лет.

20.12.2018 года ООО «Русагро-Инвест» на основании договора № передало права и обязанности по указанному договору аренды СПСК «Волоконовские овощи», однако за период с 2019 года по 2021 год арендная плата, предусмотренная договором аренды, СПСК «Волоконовские овощи» не произведена.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.04.2021 года СПСК «Волоконовские овощи» признано несостоятельным (банкротом).

Ссылаясь на указанные обстоятельства и уклонение ответчика от выплаты задолженности и расторжения договора, истцы просили расторгнуть договор аренды №, заключенный 08.08.2016 года между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, истцами к участию в деле привлечены сособственники земельного участка ФИО10, ФИО12, ФИО14 и ФИО13

В связи со смертью ФИО14 определением судьи от 13.03.2023 года произведена замена третьего лица ФИО14 на ФИО11, действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3 (л.д. 83).

30.03.2023 года от конкурсного управляющего СПСК «Волоконовские овощи» ФИО9 поступило ходатайство о передаче гражданского дела по подсудности в Арбитражный суд <адрес>, в котором рассматривается дело о банкротстве ответчика (л.д. 104).

Определением суда от 10.04.2023 года в удовлетворении заявленного ФИО9 ходатайства отказано.

В судебное заседание истцы не явились, обеспечили явку представителя, который иск поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, о дате и времени его рассмотрения уведомлялись надлежащим образом почтовой связью (л.д. 96, 100, 101, 103, 124, 125), причин неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. ст. 113, 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из ч. ч. 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Части 1, 2 статьи 615 ГК РФ устанавливают, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что 08.08.2016 года между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 187,78 га, в том числе пашни 141,45 га, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО14, ФИО10, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО1, ФИО12, интересы которых в соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности представляла ФИО4, и ООО «Русагро-Инвест» заключен договор аренды № указанного земельного участка сроком на 25 лет (л.д. 5-9).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 89-91).

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ООО «Русагро-Инвест» ежегодно до 01 февраля года, следующего за расчетным, выплачивать арендодателям арендную плату, из расчета на одну земельную долю площадью 4,58 га сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни 3,45 га, в виде продукции: зерна фуражного, масла подсолнечного и сахара.

20.12.2018 года ООО «Русагро-Инвест» на основании договора № передало права и обязанности по указанному договору аренды СПСК «Волоконовские овощи» (л.д. 10-12).

Согласно условиям договора о передачи прав и обязанностей, СПСК «Волоконовские овощи» были переданы все права и обязанности ООО «Русагро-Инвест» по договору аренды № от 08.08.2016 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.04.2021 года СПСК «Волоконовские овощи» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9 (л.д. 60-61).

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 30.12.2022 года, а также протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 03.10.2022 года, собственниками земельного участка являются истцы ФИО5 (1/8 доля), ФИО6 (2/8 доли), ФИО7 (1/8 доля), а также ФИО13 (1/8 доля), ФИО12 (1/8 доля), ФИО10 (1/8 доля) и ФИО14 (1/8 доля) (л.д. 13-14, 21-25).

В ходе рассмотрения дела было установлено, что ФИО14 умер 01.06.2022 года (л.д. 78), наследство после смерти приняла ФИО11, действующая в своих интересах и от имени несовершеннолетнего ФИО3 (л.д. 73-77).

Согласно доводам стороны истцов, за период с 2019 года по 2021 год арендная плата, предусмотренная договором аренды, СПСК «Волоконовские овощи» не произведена. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании и доводам его возражений, в рамках рассматриваемого гражданского дела истцы не заявили требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за 2020-2021 годы по причине их неисполнимости ввиду отсутствия у должника финансовой возможности ее погасить.

Помимо этого, ответчик в нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса РФ в силу отсутствия у него на это необходимых средств земельный участок по его целевому назначению не использует, что приводит к существенному снижению плодородия земель.

В связи с этим протоколом повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 03.10.2022 года было принято решение о расторжении договора аренды № от 08.08.2016 года (л.д. 21-25).

10.10.2022 года в адрес СПСК «Волоконовские овощи» и конкурсного управляющего ФИО9 истцами направлена претензия о выплате арендной платы в срок до 25.11.2022 года за период с 2019 по 2021 год и расторжении договора аренды (л.д. 26-30), которую ответчик оставил без удовлетворения.

Возражений по существу иска, а также доказательств в опровержение позиции истцов конкурсный управляющий суду также не представил.

Как следует из электронной картотеки арбитражных дел, размещенной на официальном сайте Арбитражного суда Белгородской области, арбитражное дело №А08-8553/2020 все еще находится в производстве указанного суда (л.д. 123).

Вместе с тем, как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 года №304-ЭС15-17252(3) по делу №А03-3315/2013, Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено наличие предусмотренного законом основания для расторжения договора аренды – невнесение арендной платы арендатором в течение более трех лет.

Кроме того, согласно п. 1 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

Обязанность арендатора земельного участка использовать земельный участок по его целевому назначению предусмотрена также ст. 42 Земельного кодекса РФ, а прекращение договора аренды при нецелевом использовании земельного участка - п. 1 ч. 2 ст. 45, ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, как следует из доводов представителя истца, в настоящее время земельный участок ответчиком не используется и использоваться не может, в силу того, что СПСК «Волоконовские овощи» признано банкротом, а его имущество подлежит реализации. Неиспользование земельного участка по его целевому назначению приведет к его деградации и потере плодородных свойств.

Указанные доводы стороной ответчика не оспорены.

На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО5 (СНИЛС №), ФИО6 (СНИЛС №), ФИО7 (СНИЛС №) к СПСК «Волоконовские овощи» (ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО9 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №, заключенный 08.08.2016 года между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО14, ФИО10, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО1, ФИО12 с одной стороны, и ООО «Русагро-Инвест» - с другой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Валуйский районный суд Белгородской области.

Судья:

<данные изъяты>