Судья Василенко О.В. № 33-(номер)/2023 (№2-(номер)/2023)

86RS0021-01-2023-(номер)-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 августа 2023 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Ивановой И.Е.,

судей Данилова А.В., Солониной Е.А.,

с участием прокурора Синцовой О.Л.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Чайка Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску К.А.В. к Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,

по апелляционной жалобе К.А.В. на решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26 мая 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования К.А.В. к Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Солониной Е.А., заключение прокурора Синцовой О.Л., полагавшей решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия

установила:

К.А.В. обратился с иском в суд к Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование своих требований указал, что является собственником квартиры по адресу: г. Югорск, (адрес) на основании договора купли-продажи квартиры от 22.03.2022. Ранее собственником квартиры являлось ООО «Тюментрансгаз» на основании акта государственной приемочной комиссии от 14.12.1995. В 1996 году в спорную квартиру вселен Щ.А.Е. с членами своей семьи Щ.Н.М. (жена) и Щ.Е.А. (дочь). (дата) брак между Щ.А.Е. и Щ.Н.М. прекращен. (дата) Щ.А.Е. приобрел спорную квартиру у ООО «Тюментрансгаз» по договору купли-продажи. После передачи Щ.А.Е. в собственность спорной квартиры за ответчиками сохранилось право пятилетнего найма квартиры, который был неоднократно автоматически пролонгирован, что соответствует законодательству о найме помещений. Данный факт подтверждается судебным решением определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от (дата). Пятилетний срок действия договора найма начал течь с момента продажи квартиры Щ.А.Е., а именно с (дата). Данный договор пролонгирован неоднократно по пять лет за пролонгацию, то есть договор действовал в срок до (дата). Он направил письмо ответчикам об отказе от продления договора найма на новый срок, продублировал сообщением на принадлежащий Щ.Н.М. телефон. В настоящее время ответчики продолжают проживать в данной квартире и не планируют выселяться. Ссылаясь на ст.ст. 610, 684 ГК РФ, ч.1 ст. 30, ч.1 ст. 35 ЖК РФ, просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, выселить их из спорного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения, снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

Истец К.А.В., ответчик Щ.Н.М., ответчик, законный представитель несовершеннолетнего ответчика С.Е.А. в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителей. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие сторон, с участием представителей.

Представитель истца Ч.Т.В. в судебном заседании поддержал иск по тем же основаниям, указав, что в связи с окончанием срока договора найма, основания для проживания ответчиков в спорной квартире отсутствуют. При приобретении квартиры истец был уведомлен прежним собственником об его судебных тяжбах с ответчиками, отказе в удовлетворении требований о выселении ответчиков, однако все же заключил договор купли-продажи на указанных в нем условиях. Какие-либо договоры и соглашения на право бессрочного пользования ответчиками спорным жилым помещением и на право социального найма отсутствуют. При продаже квартиры Щ.А.Е. она уже находилась в частной собственности, поэтому правоотношения социального найма и бессрочного пользования возникнуть не могли. Определение 7 КСОЮ от 13.05.2020 имеет значение преюдиции, должно быть учтено при принятии решения. Социальный наём предусмотрен законом только в отношении жилья государственного и муниципального фонда, тогда как спорная квартира относится к частной собственности, применение аналогии права в данном случае недопустимо. Истец, являясь собственником квартиры, лишен возможности в ней проживать, в то время как ответчики утратили право проживания в ней. Просил удовлетворить иск, в ином исходе дела возникнет ситуация, когда ответчики могут проживать там десятилетиями, что нарушает право собственности истца на спорную квартиру.

Представитель ответчиков К.И.Н. заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поддержала письменные возражения на иск. Ответчики были вселены в квартиру в 1996 году на основании ордера, выданного администрацией г. Югорска. В 2002 году ООО «Тюментрансгаз» зарегистрировало право собственности на квартиру, после чего бывший супруг ответчика Щ.А.Е. без уведомления Щ.Н.М. приобрел её у прежнего собственника. Факт приобретения квартиры Щ.А.Е. скрывал от членов своей семьи длительное время, в дальнейшем пытался выселить их из квартиры, однако судебными решениями его требования оставались без удовлетворения. При заключении договора купли-продажи с Щ.А.Е. прежний собственник указал в договоре на право проживания в квартире членов его семьи Щ.Н.М., Щ.Е.А., с условиями договора покупатель согласился. Соответственно, фактически договор найма жилого помещения ответчиками был заключен с ООО «Тюментрансгаз», а при переходе права собственности Щ.А.Е. встал на место наймодателя по условиям заключенного договора. После расторжения брака в 2001 году Щ.А.Е. выехал из квартиры, попыток вселения с этого времени не предпринимал, не был заинтересован в пользовании. В дальнейшем при заключении договоров купли-продажи следующие покупатели, в том числе истец, получили статус наймодателя на условиях первоначально заключенного с Щ.А.Е. договора купли-продажи. Ответчики сохранили право проживания и пользования квартирой, что нашло свое отражение во всех договорах купли-продажи этого объекта недвижимости. О проживании ответчиков в спорном жилом помещении и их регистрации в нем К.А.В. при заключении договора купли-продажи было достоверно известно, он добровольно заключил сделку на условии сохранения прав ответчиков на пользование квартирой и проживание в ней. Она получала уведомление истца об отказе в дальнейшем продлении найма, на что ответила отказом, поскольку полагает, что у нее и членов её семьи имеется право пользования квартирой. Иное жилое помещение в собственности ответчиков отсутствует. Истец не нуждается в настоящее время в спорной квартире, поскольку проживает с семьей в частном доме большой площадью, является опекуном 9 несовершеннолетних детей, с которыми обязан проживать совместно. Ответчики не препятствуют проживанию собственника К.А.В. в квартире, его права собственника на пользование имуществом не нарушают. При вселении в квартиру в 1996 году, будучи включенные в ордер, ответчики приобрели самостоятельное право пользования квартирой, которое нельзя прекратить при отчуждении квартиры новому собственнику.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе истец К.А.В. просит решение отменить, принять новое об удовлетворении искового заявления. В обоснование доводов жалобы ссылается на доводы искового заявления. Дополнительно указывает, суд установил, что между ответчиком и истцом имеются отношения найма в соответствии со ст. 671 ГК РФ на тех же условиях ранее заключенного договора найма по ст.54 ЖК РСФСР, то есть ответчики были вселены как члены семьи нанимателя по договору социального найма. Таким образом, по мнению суда, на сегодняшний день между сторонами действует найм на бессрочный (пожизненный) срок. Вместе с тем, суд не принял во внимание тот факт, что договоры социального найма заключаются исключительно в отношении муниципального и государственного жилищного фонда. В материалах дела имеется доказательство того, что спорная квартира не относилась к муниципальному фонду, то есть первым собственником является ООО «Тюментрансгаз». ООО «Тюментрансгаз» никак не мог предоставить ответчикам и Щ.А.Е. квартиру по договору социального найма. При продаже квартиры ООО «Тюментрансгаз» указал в договоре купли-продажи обременение в виде проживания ответчиками в спорной квартире, но обременение выражено в коммерческом найме. Вышеуказанный вывод согласуется с позицией Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в определении от 13.05.2020 по делу (номер) (страница 4 определения), в котором рассматривалось аналогичное дело с теми же ответчиками в отношении той же квартиры, но с другим истцом-собственником, и вышестоящий суд установил факт того, что после прекращения семейных отношений между Щ.А.Е. и Щ.Н.М. в 2001 году стороны продолжили проживать в жилом помещении по договору коммерческого найма. Учитывая правила о продлении договора найма на тех же условиях и на тот же срок, данный договор неоднократно продлялся (ч.2 ст.648 ГК РФ). Таким образом, суд первой инстанции по настоящему делу не принял во внимание тот факт, что между сторонами возникли отношения коммерческого найма, то есть с пятилетним сроком действия, а также не принял во внимание, что кассационная инстанция установила о неоднократном пролонгации данного пятилетнего срока действия коммерческого найма между собственником спорной квартиры и ответчиками.

В возражениях на апелляционную жалобу Щ.Н.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без – удовлетворения.

Прокурор Синцова О.Л. в суде апелляционной инстанции полагала решение суда подлежит отмене.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, К.А.В. является собственником двухкомнатной квартиры (адрес) в г. Югорске ХМАО – Югры общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно договору купли-продажи от 22.03.2022г. К.А.В. приобрел вышеуказанную квартиру у Н.С.Р., который приобрел право собственности на квартиру на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15.06.2018, прошедшего государственную регистрацию 20.06.2018.

Стоимость жилого помещения согласно п.3 договора купли-продажи 450 000 рублей.Пунктом 16 названного договора предусмотрено, что покупатель К.А.В. уведомлен и не возражает, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А..

Спорная квартира имела почтовый адрес: г. Югорск, (адрес) В соответствии с распоряжением главы г. Югорска от 27.08.1997 (номер) в связи с переименованием части (адрес) в (адрес), дому (номер) по (адрес) был присвоен (номер).

Как следует из представленного ордера от 19.01.1996 (номер), выданного Администрацией г. Югорска на основании решения ПК и администрации ИКТЦ «Норд», в квартиру были вселены Щ.А.Е., его жена Щ.Н.М. и дочь Щ.Е.А.

Согласно договору купли-продажи от 10.02.2003 Щ.А.Е. приобрел названную квартиру у ООО «Тюментрансгаз», что подтверждается его копией.

Согласно п. 11 договора за Щ.Н.М., несовершеннолетней на тот момент Щ. (ныне С.) Е.А., в соответствии с законом сохранялось право пользования данной квартирой, поскольку они являлись бывшими членами семьи собственника Щ.А.Е.

Брак между Щ.А.Е. и Щ.Н.М. прекращен 02.02.2001, что не оспаривалось сторонами и подтверждено решением Югорского районного суда ХМАО – Югры от 25.10.2007.

Решением Югорского районного суда ХМАО – Югры от 25.10.2007 в удовлетворении иска Щ.А.Е. к Щ.Н.М. о признании утратившей право пользования спорным жилым помещением отказано.

По договору купли-продажи от 15.06.2018 спорная квартира перешла в собственность Н.С.Р., который обратился в суд с иском к Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением и их выселении.

Исковые требования Н.С.Р. оставлены без удовлетворения, поскольку, как указано в апелляционном определении суда ХМАО – Югры от 26.11.2019, оставленным без изменения определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2020, спорные правоотношения квалифицированы как возникшие из договора найма (ст. 671 ГК РФ), вследствие чего после перехода права собственности на жилое помещение к Н.С.Р. тот стал наймодателем для Щ.Н.М., С.Е.А. и С.А.А. на условиях ранее заключенного договора найма.

Разрешая спор по существу, установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира на основании ордера предоставлялась Щ.А.Е. с учетом прав Щ.Н.М. и Щ. (С.) Е.А. проживать в этой квартире, ответчики включены в ордер на эту квартиру как члены семьи Щ.А.Е., в связи с чем приобрели самостоятельное право пользования квартирой и это право не может быть прекращено при отчуждении квартиры новому собственнику. При этом, суд первой инстанции указал, что К.А.В. до заключения договора купли-продажи квартиры поставлен в известность о наличии у Щ.Н.М., С.Е.А. и С.А.А. права проживать в указанной квартире на условиях договора найма (п. 16 договора), приобрел указанную квартиру при наличии такого обременения, таким образом, встал на место прежнего наймодателя и распорядился принадлежащим ему имуществом, что соответствует положениям ст. 209 ГК РФ, пришел к выводу, что за ответчиками сохраняется право пользования спорной квартирой и смена собственника квартиры на их жилищные права не влияет.

Вместе с тем при разрешении спора судом не учтено, что к возникшим между сторонами отношениям по пользованию жилым помещением подлежат применению нормы гражданского законодательства, регулирующие наем жилого помещения, и основания прекращения данных правоотношений закреплены в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии о гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.11.2019г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2020г., спорные правоотношения квалифицированы как возникшие из договора найма (ст. 671 ГК РФ).

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным кодеком.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно статье 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма. От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.

Исходя из приведенных выше норм права, разъяснений по их применению и заявленных истцом требований юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось выяснение вопроса о соблюдении наймодателем обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, при неисполнении которой договор может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

От выяснения названных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.

Требования об освобождении занимаемого жилого помещения направлены в адрес ответчиков 12 сентября 2022 года, 9 ноября 2022 года г., на момент разрешения спора не исполнены.

Факт получения данных уведомлений признавался стороной ответчика в судебном заседании, что отражено в протоколе судебного заседания от 24.05.2023г. (т. 1 л.д. 177).

Таким образом, истец надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил ответчиков об отсутствии намерения продлевать срок действия договора найма от 10.02.2003 года либо заключать новый договор, в связи с чем после истечения срока действия данного договора ответчики утратили право пользования спорным помещением и подлежат выселению.

В этой связи выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются ошибочными.

Отсутствие у ответчиков иного жилья не может быть признано основанием для продления срока действия договора вопреки воле наймодателя.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части снятия ответчиков с регистрационного учета.

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995. (номер), снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

Основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета является вступившее в законную силу решение суда о признании их утратившими право пользования жилым помещением.

На основании изложенного решения суда подлежит отмене в принятием нового решения о признании Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Югорск, (адрес), и выселении из указанного жилого помещения.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26 мая 2023 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования К.А.В. удовлетворить частично.

Признать Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Югорск, (адрес).

Выселить Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. из квартиры по адресу: г. Югорск, (адрес) без предоставления иного жилого помещения.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Настоящее решение является основанием для снятия с регистрационного учета Щ.Н.М., С.Е.А., С.А.А. по адресу: г. Югорск, (адрес)

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 01.09.2023 года.

Председательствующий

Иванова И.Е.

Судьи

Данилов А.В.

Солонина Е.А.