Дело (УИД) № 47RS0008-01-2022-000967-60
Производство № 2-47/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 апреля 2023 года г.Кириши
Киришский городской федеральный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Дуяновой Т.В.,
при секретаре судебного заседания Срединой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ОСК-Строй» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств,
установил:
ООО «ОСК-Строй» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 09 апреля 2015 года между ООО «ОСК-Строй» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1.1. договора продавец продаёт, а покупатель за счёт собственных средств покупает квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.3. договора стоимость продажи по соглашению сторон составляет 1 793 520 руб. 00 коп. Согласно п. 2.2.1. договора расчёты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: 1этап - сумма 333 511 руб. 00 коп. перечислена покупателем продавцу на расчётный счёт; 2 этап - окончательный расчёт по договору производится не позднее 30 мая 2023 года в размере 1 460 009 руб. 00 коп. 13 мая 2015 года право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано за ответчиком с обременением - ипотека в силу закона. Согласно дополнительному соглашению от 14.04.2017 ФИО3 Н.Л. принял на себя обязательство осуществлять оплату по договору ежемесячными платежами в размере 10 500 рублей, начиная с мая 2017 года, а также выплатить сумму в размере 450 000 рублей из средств материнского капитала. Согласно акту сверки ответчик свои обязательства по договору исполняет ненадлежащим образом, неоднократно нарушал сроки внесения платежей, допустил просрочку ежемесячных платежей более чем на 55 месяцев, начиная с мая 2017 года. Последний платеж по договору был осуществлен в апреле 2017 года. На момент подачи настоящего заявления задолженность ответчика составляет 1 203 000 руб. рублей согласно акту сверки, а потому истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 09.04.2015, заключенный между ООО «ОСК-Строй» и ФИО1, признать за ООО «ОСК-Строй» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> и взыскать с ООО «ОСК-Строй» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 09.04.2015 денежные средства в размере 590 520 руб. 00 коп., а также взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ОСК-Строй» расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 845 рублей (л.д. 2-3).
Истец ООО «ОСК-Строй» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако после объявленного перерыва в судебное заседание представитель ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.21) и ордера (л.д.60), не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ФИО3 Н.Л. надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, однако в суд не явился, реализовал право, предусмотренное ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя (л.д.134).
Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности (л.д.59), надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, однако после объявленного перерыва в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.134), и отзыв на иск, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных истцом требований, а также просил применить срок исковой давности (л.д.107-108,152-153).
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 К.Н., несовершеннолетний ФИО3 М.Н. и ФИО3 К.Н. в лице законного представителя ФИО2 надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако в суд не явились, уважительности причин неявки, как и возражений на иск суду не представили.
При установленных обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, иисследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно ст. 489 ГК Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу п. 5 ст. 488 ГК Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Кредитор, предоставивший покупателю кредит на приобретение недвижимости, является залогодержателем в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании заявления ФИО1 о рассмотрении вопроса о приобретении квартиры (л.д.90), 01.05.2013 между продавцом ООО «ОСК-Строй» и покупателем ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи квартиры № Г-68, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость квартиры составляет 1 793 520 руб. 00 коп. (л.д. 87-89).
Согласно п.4.1 договора в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора и иных обязательств по договору, покупатель в сроки, установленные договором, обязуется перечислить на расчётный счет продавца денежные средства в сумме 1 793 520 руб. 00 коп. («Обеспечение») в срок по 30 мая 2023 года включительно в следующем порядке: 1 793 520 руб. 00 коп. оплачивается покупателем ежемесячно равными долями по 14 946 руб. 00 коп. с июня 2013 по 30 мая 2023 года. Окончательный расчет по договору производится не ранее 01 мая 2023 года, но не позднее 30 мая 2023 года в соответствии с графиком платежей (Приложение №1 к договору, являющейся его неотъемлемой частью) (п. 4.2 договора).
01.05.2013 между ООО «ОСК-Строй» и ФИО1 заключён договор найма жилого помещения №н15/68, объектом которого является <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> (л.д.92-97).
ФИО1 произведена оплата по предварительному договору купли-продажи квартиры №Г-68 от 01.05.2013: 03.06.2014 в размере 15 000 руб., 16.05.2014 – 77 000 руб., 06.02.2014 – 2 504 руб., 06.02.2014 – 27 500 руб., 03.10.2013 – 15 000 руб., 31.08.2013 – 45 000 руб., 2 507 руб., что следует из платежных поручений (л.д.76-82), и выписки по счету (л.д.83-85)
09.04.2015 между ООО «ОСК-Строй» и ФИО1 заключено соглашение о расчетах, согласно которому стороны расторгли предварительный договор №Г-68 купли-продажи квартиры от 01.05.2013; «Обеспечение» выплаченное ФИО1 ООО «ОСК-Строй» согласно п. 4.1 предварительного договора №Г-68 купли-продажи квартиры от 01.05.2013 составляет 333 511 руб. 00 коп.; сумма в размере 333 511 руб. 00 коп. зачтена в счёт оплаты по основному договору купли-продажи квартиры от 09.04.2015 (л.д.91).
09.04.2015 между продавцом ООО «ОСК-Строй» и покупателем ФИО1 был заключён договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 4-8), на основании которого зарегистрировано право собственности за покупателем, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.05.2022 (л.д. 17-19,34-38), в названной квартире зарегистрированы ФИО3 Н.Л. с 02.02.2016, ФИО3 К.Н. (сын) (л.д.133) с 30.11.2021, ФИО3 М.Н.(сын) (л.д.132) с 30.05.2017, о чём свидетельствует справка формы №, выданная МП «Жилищное хозяйство» МО « Глажевское сельское поселение Киришского муниципального района» (л.д. 57оборот,130).
Согласно п. 1.3 Договора стоимость объекта составляет 1 793 520 руб. 00 коп., цена является окончательной и изменению не подлежит.Стороны договорились, что расчёт будет производиться в два этапа.
В соответствии с п.2.1 Договора расчёты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: 1 этап: сумма 333 511 руб. 00 коп. перечислена покупателем продавцу на расчётный счет; 2 этап - окончательный расчёт по договору производится не позднее 30 мая 2023 года в размере 1 460 009 руб. 00 коп.
В связи с рассрочкой оплаты стоимости квартиры Управлением Росреестра по Ленинградской области была зарегистрирована ипотека в силу закона спорной квартиры, что явствует из выписки из ЕГРН от 15.07.2022 (л.д.56).
14.04.2017 ФИО1 на имя генерального директора ООО «ОСК-Строй» было подано заявление, согласно которому ФИО3 Н.Л. обязался выплачивать долг за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, до 30.05.2023 ежемесячно по 10500 руб. и погасить сумму 450 000 руб. материнским капиталом, плату обязался вносить до 30 числа каждого месяца, начиная с мая 2017 года (л.д.9).
Согласно информации ООО «ОСК-Строй» сумма задолженности по договору купли-продажи квартиры на 04.09.2019 составила 1 203 000 руб. 00 коп. (л.д.10).
30.07.2020 ООО «ОСК-Строй» направило требование ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры (л.д.11-13).
28.05.2021 ООО «ОСК-Строй» направило требование ФИО1 о предоставлении документов (информации) (л.д.14-15)
Истец полагает, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи, а именно, несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику, ФИО1 не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ.
Положениями п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации.
В ГК Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты оставшейся части денежных за квартиру ответчиком. При этом требования о взыскании денежных средств истцом не заявлены.
Анализ условий договора купли-продажи квартиры свидетельствует о том, что он не содержит условий его расторжения в случае неуплаты покупателем части выкупной цены за спорное жилое помещение по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.
При таких обстоятельствах ни закон, ни договор купли-продажи квартиры от 09.04.2015, не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.
Оценив доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учётом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры, поскольку с учётом норм действующего законодательства, не исполнение обязательств по договору купли-продажи квартиры, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, влечёт право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжение договора.
При обращении в суд с иском истец указал на наличие задолженности ответчиком перед ним, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 19.04.2022 в сумме 1 203 000 рублей 00 копеек (л.д.20), данный акт ответчиком не подписан.
Защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заемщиком, для которого жилое помещение имеет исключительный и жизненно важный характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность которого направлена на извлечение прибыли.
Судом установлено, подтверждено документально и сторонами не оспаривалось, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры график платежей 9в виде приложения к договору) не составлялся, из текста договора, который надлежит понимать буквально, следует, что окончательный расчёт по договору производится не позднее 30 мая 2023 года в размере 1 460 009 рублей 00 копеек.
Оценивая представленный истцом оригинал заявления от имени ответчика об обязанности выплачивать долг за квартиру ежемесячно в сумме 10 500 рублей до 30 числа каждого месяца, начиная с мая 2017 года, и погасить сумму 450 000 рублей из средств материнского капитала, суд учитывает, исходя из даты оформления заявления и даты рождения детей ответчика ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ), что ответчик средствами материнского капитала в момент оформления заявления 14.04.2017 не располагал, при этом из ответа ОСФР по Сантк-Петербургу и Ленинградской области от 21.02.2023 следует, что право на получение государственного сертификата на материнский (семейный) капитал возникло в связи с рождением второго ребёнка – ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.156).
Вместе с тем, названное заявление ответчика от 14.04.2017 (оригинал), в котором на оборотной стороне следует согласие ФИО7 (генерального директора ООО «ОСК-Строй» на момент подписания договора купли-продажи квартиры), суд оценивает критически, поскольку оно фактически содержит указание на изменение условий договора купли-продажи квартиры в части оплаты её стоимости и сроков исполнения названного договора, не оформлено в установленном законом порядке как соглашение (дополнительное соглашение), не содержит данные объекта, в отношении которого заявлено о новых условиях оплаты по договору, требуемых реквизитов сторон.
При таких обстоятельствах заявление ответчика от 14.04.2017 не может служить основанием для признания его допустимым доказательством, и соответственно, данное заявление не может быть положено в основу решения суда об удовлетворении заявленных истцом требований.
Согласно ст. 35 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.
Согласно пункту 2 данной статьи обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом основного обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
При этом требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры истец в установленном законом порядке не заявил.
Таким образом, из приведённых норм следует, что обращение на заложенное имущество допускается в случае существенного нарушения обязательства, тогда как истцом, как того требует ст.56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств о существенных нарушениях со стороны ответчика ФИО1 по исполнению обязательств по договору купли-продажи квартиры от 09.04.2015, срок исполнения которого определён не позднее 30 мая 2023 года, доказательств обратного материалы дела не содержат.
Оценивая приведённые истцом доводы в обоснование заявленных требований, суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, находит их несостоятельными, основанными на неверном толковании подлежащих применению к возникшим правоотношения норм действующего законодательства, а потому не принимает их во внимание и не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
При установленной в судебном заседании совокупности обстоятельств, имеющих значение для дела, суд считает в иске общества с ограниченной ответственностью «ОСК-Строй» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в иске общества с ограниченной ответственностью «ОСК-Строй» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде через Киришский городской федеральный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья