К делу №2-5382/2023
УИД 23RS0041-01-2021-016942-52
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 мая 2023 года г. Краснодар
Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Бровцевой И.И.,
при секретаре Безрукавой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к ФИО1 о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о расторжении договора аренды.
В обоснование требований указано, что МТУ Росимущества в целях контроля ха исполнением условий заключенных договоров аренды осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский. Установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанные земельные участки зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем сделана регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный земельный участок предоставлен ФИО1 в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. По результатам проведенного осмотра установлено, что ФИО1 арендуемый земельный участок используется с нарушениями, а именно выявлено полное неиспользование земельного участка. Так, земельный участок с кадастровым номером № площадью 7 130 кв. м отнесен к категории - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства». Визуальным осмотром, а также согласно сведениям интернет-ресурса публичная кадастровая карта установлено, что обследуемый земельный участок не охраняется, не огорожен, не используется, в границах обследуемой территории произрастает сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют. Таким образом, установлен факт использования земельных участков в условиях несоответствия установленному виду разрешенного использования. В целях устранения выявленных нарушений по Договору Межрегиональным территориальным управлением в адрес ФИО1 направлялась претензия об устранении нарушений существенных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №, в которой арендатор уведомлялся о необходимости приведения в соответствие использование земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования, о чем необходимо было проинформировать Межрегиональное территориальное управление. В связи с неисполнением вышеуказанной претензии в адрес ФИО1 было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором предлагалось в досудебном порядке в 30-дневный срок подписать и обеспечить государственную регистрацию соглашения о расторжении наговора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако ответа от ФИО1 на указанное письмо не последовало, что и является основанием для обращения в суд с настоящим иском. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ №; обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 130 кв.м, категория земель - земли заселенных пунктов, разрешенное использование - для многоэтажного жилищного строительства по акту приема-передачи.
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.
Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в целях контроля за исполнением условий заключенных договоров аренды осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Собственником спорного земельного участка является Российская Федерация.
При этом данный земельный участок предоставлен ФИО1 в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 15 февраля 2019 г. по договору аренды земельного участка от 20 ноября 2013 г. №.
Из положений статей 615, 619, пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Основанием для принудительного прекращения договора аренды земельного участка в том числе является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).
Мотивируя свои требования, истец указывает на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением в определенный договором срок, что, является достаточным основанием для его расторжения.
В обоснование своих доводов ссылается на то, что по результатам осмотра спорного земельного участка установлено, что участок не охраняется, не имеет ограждения, не используется, в границах обследуемой территории произрастает сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют.
Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.09.2019 N 2485-0, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
Как установлено, предоставленный ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером № на момент заключения договора имел вид разрешенного использования "для многоэтажного жилищного строительства" (п. 1.1).
На участок зарегистрировано право аренды ФИО1 с указанием именно данного вида разрешенного использования.
Однако, в настоящее время, в соответствии со сведениями ГИСОГД, предоставленными в ходе судебного заседания, зона застройки указанного земельного участка в границах города - Ж. 1.1. При этом в перечне основных видов разрешенного использования отсутствует вид разрешенного использования земельного участка для многоэтажного жилищного строительства (Ж.2), то есть использовать по целевому назначению без оформления соответствующих документов, изменения вида разрешенного использования и условий для возведения многоэтажного дома не имеется.
Кроме того, данный земельный участок попадает под зону т-1 и р-1-1, зона зеленых насаждений общего пользования с возможностью размещения объектов спорта, культуры и образования.
Рассматривая доводы истца о нецелевом использовании, суд исходит из того, что факт использования земельного участка в условиях несоответствия установленному виду разрешенного использования истцом не подтвержден. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).
Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
Ответчик вид разрешенного использования не менял, не возводил на нем строений. для вида разрешенного использования ИЖС, или многоэтажного жилого дома, несмотря на оговоренные в Договоре условия возведения многоэтажного жилого дома и ранее установленный вид разрешенного использования.
На сегодняшний день ответчик занимается согласованием в установленном законом порядке о возвращении земельному участку первоначально вида разрешенного использования, установленного при подписании Договора аренды земельного участка.
Изменения вида разрешенного использования не обеспечивают права и законные интересы ответчика как арендатора земельного участка, что противоречит целям разработки Правил (пункт 3 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса); изменения в Правила внесены без учета фактического использования ответчика земельного участка (пункт 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса), поэтому исковые требования истца нарушают права ответчика, связанные с пользованием земельным участкам, а также права в сфере осуществления предпринимательской деятельности путем создания препятствий в осуществлении строительства многоэтажного строительства.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется разрешенное использование земельного участка, его собственник (арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов.
Согласно подпункту 4.1.5. пункта 4 указанного выше договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора:
- использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;
- неиспользовании участка (его части) в течение одного года;
- нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 (по своевременной оплате) договора;
- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.5. (поквартально) договора срока платежа;
- не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору;
- использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для расторжения договора по требованию одной из сторон установлено существенное нарушение другой стороной условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Аналогичные положения закреплены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.
Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Ответчик предоставил в судебное заседание доказательства, что занимается освоением земельного участка, имеется проектная документация, однако в силу непреодолимых обстоятельств, изменения вида разрешенного использования и наличия «зеленой зоны» он не имеет возможности начать строительство.
Истцом не предоставлено доказательств нарушений ответчиком существенных условий договора. В своем исковом заявлении истец не отражает, какое именно основание для расторжения договора аренды является существенным, а лишь приводит перечень, отраженный в договоре являющийся основанием для его расторжения, однако конкретного основания, послужившего для обращения в суд иском не указано.
Факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка не подтвержден. После приобретения прав на спорный земельный участок ответчик приступил к его освоению, действуя в рамках градостроительного плана, а после с заявлениями в администрацию.
Следует также учитывать, что спорным договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, возведения объектов капитального строительства, переданного ответчику, не предусмотрены, соответственно принимать доводы истца об отсутствии объекта капитального строительства на спорном участке не являются существенными условиями нарушения договора, так как сроки возведения объектов не установлены и действуют на протяжении всего срока аренды.
В силу п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом до настоящего времени не установлены обстоятельства существенных нарушений договора ответчиком, соответственно оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При таких обстоятельствах в случае расторжения договора аренды будут нарушены права и законные интересы ответчика, в связи с чем требования истца не могут быть удовлетворены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к ФИО1 о расторжении договора аренды - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд путем подачи через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента вынесения.
Судья: