УИД 23RS0059-01-2022-003054-52

Судья: Качур С.В. Дело № 33- 21131/2023

(2- 6075/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чирьевой С.В.,

судей Сурмениди Л.Л., Дунюшкиной Н.В.

по докладу судьи Чирьевой С.В.,

при ведении протокола секретарем Мукарамовой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А.Ю. к РР.В.А., Р.А.И., о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости,

по встречному иску РР.В.А., Р.А.И. к Е.А.Ю., Д.С.В. о расторжении договоров, прекращении и восстановлении права собственности на объект недвижимости,

поступившее с апелляционной жалобой Д.С.В. на решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Чирьевой С.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, выслушав позицию сторон, судебная коллегия

установил а:

Е.А.Ю. обратился в суд с иском к РР.В.А., Р.А.И., третье лицо - Д.С.В., о признании отсутствующим обременения, зарегистрированного в ЕГРН 23-23-050/50/2507/2014-105 в виде залога недвижимости (ипотеки) земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, в пользу Р.А.И. и РР.В.А..

В обоснование исковых требований Е.А.Ю. указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, что подтверждается записью в ЕГРН 23-23/050-23/050/006/2016-4311/2.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2016, заключенного с Д.С.В. Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 01.11.2016 на земельный участок распространяются права третьих лиц с установленным обременением - ипотека в силу закона, на основании договора купли-продажи от 01.12.2014, о чем 11.12.2015 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация за номером 23-23- 050/50/2507/2014-105 в пользу Р.С.В. и Р.А.И.

Согласно пункту 2.5 договора покупатель Е.А.Ю. согласился принять и оплатить земельный участок, обремененный правами третьих лиц.

Договор купли-продажи от 01.11.2016 совершен с согласия залогодержателей. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права - с 11.12.2015 по 30.03.2018.

От Р.А.И. и РР.В.А. поступили возражения на исковое заявление, в котором ответчики указывают, что с иском не согласны, просят в исковых требованиях отказать полностью.

Р.А.И., РР.В.А. предъявили встречные исковые требования к Е.А.Ю. и Д.С.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2014, расторжении договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2016, расторжении договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности от 16.10.2016, прекращения права собственности ответчиков Е.А.Ю. и Д.С.В., восстановлении права собственности Р.А.И. и РР.В.А. на земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 2600 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря.

В обоснование своих исковых требований пояснили, что 01.12.2014г. заключен договор купли-продажи земельного участка между Р.А.И. и Р.С.В. и Д.С.В.

Р.С.В. умерла 05.05.2018, ее наследником является РР.В.А.

Согласно пункту 1 вышеназванного договора продавцы обязуются передать в собственность покупателя (продать), а покупатель обязуется принять и оплатить (купить) в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцам на праве собственности земельный участок.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 г. земельный участок, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, кадастровый ........, площадью 2600 кв.м, продается за 900 000 рублей (Р.С.В. и Р.А.И. каждому по 450 000 рублей). Согласно пункту 4 договора расчет покупателя с продавцом производится с рассрочкой платежа, путем переда денежных средств или путем безналичной формы оплаты, либо путем передачи от покупателя к продавцу (и/или к лицу, указанному продавцом) имущества в нижеследующем порядке и сроки. Стороны пришли соглашению, что покупатель может исполнить свое обязательство по выплате продавцу указанной денежной суммы любым не запрещенным законом способом, в том числе путем передачи в срок до 30.03.2018 от покупателя к продавцу (и/или к лицу, указанному продавцом) права собственности на принадлежащее покупателю недвижимое имущество, общей площадью не менее 851,2 кв.м, расположенное в Центральном районе г. Сочи Краснодарского края, с.Новая Заря, на указанном земельном участке. Договор купли-продажи между Р.А.И., Р.С.В. и Д.С.В. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 11.12.2015 № 23/23/050-23-23-50/2507/2014-104/3.

16.10.2016 г. между Р.С.В. (далее Товарищ 1), Р.А.И. (далее Товарищ 2), Д.С.В. (далее Товарищ 3), Е.А.Ю. (далее Товарищ 4) заключен договор о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности, предметом договора является реализация инвестиционного проекта. В рамках реализации инвестиционного проекта Товарищ 4 - Е.А.Ю. учреждает юридическое лицо и за счет собственных (привлеченных) денежных средств производит новое строительство объекта на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, Краснодарский край, с.Новая Заря, кадастровый ........, площадь 2600 кв.м, размер общей площади не менее 10 000 кв.м, в том числе общей площади квартир не менее 8000 кв.м, площадь встроенно-пристроенных помещений - не менее 1500 кв.м, ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию - 30.12.2018, срок приемки объекта - 30.03.2019.

На момент заключения договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, с.Новая Заря, кадастровый ........, площадь 2600 кв.м, принадлежал Товарищу 3 – Д.С.В.

Согласно договору о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности реализация инвестиционного проекта состояла из 4 (четырех) этапов:

Первый этап: оформление права собственности на вышеуказанный земельный участок на Товарища 4 – Е.А.Ю., данный пункт выполнен Товарищами 1 и 2 - Р.С.В. и Р.А.И., которые дали согласие на переуступку прав на земельный участок Товарищу 4 - Е.А.Ю., 01.11.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка между Д.С.В. и Е.А.Ю.

Второй этап: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, получение разрешения на строительство и его регистрации в Управлении государственного строительного надзора, заключение между инвестором, застройщиком и товарищами договоров долевого участия в строительстве - не выполнено.

Третий этап: производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, оформление разрешения на строительство, оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не выполнено.

Четвертый этап: завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание акта о приеме и передачи квартир и иных объектов в многоквартирном жилом доме - не выполнено.

Согласно пункту 5.1.4 договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности явным его неисполнением товарищами признается факт отсутствия разрешения на строительство на объекта в течении 6 (шести) месяцев с момента подписания договора. Также согласно пункту 8.3 договора в случае не достижения соглашений при невыполнении обязательств одной из сторон в соответствии с условиями договора стороны вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

От Е.А.Ю. поступили возражения на встречные исковые требования о расторжении договоров, в котором ответчик Е.А.Ю. со встречными исковыми требованиями не согласился, полагает, что встречный иск удовлетворению не подлежит, заявил о пропуске трехлетнего срока исковой давности.

В судебном заседании при рассмотрении дела представитель истца-ответчика Е.А.Ю. по доверенности М.Е.А. просила исковые требования первоначального иска удовлетворить.

Представитель ответчиков-истцов – РР.В.А., Р.А.И. по доверенности Р.Е.В. просила встречный иск удовлетворить, в иске Е.А.Ю. отказать.

Представитель ответчика – истца Р.А.И. по доверенности Т.Т.С. просил встречные исковые требования удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Решением Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 декабря 2022 года расторгнут договор купли-продажи от 01.11.2016 земельного участка площадью 2600 кв.м, кадастровый ........, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, заключенный между Д.С.В. и Е.А.Ю..

Расторгнут договор купли-продажи от 01.12.2014 земельного участка площадью 2600 кв.м, кадастровый ........, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, заключенный между Р.С.В., Р.А.И. и Д.С.В..

Прекращено право собственности Д.С.В. и Е.А.Ю. на земельный участок с кадастровым номером ........, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, площадью 2600 кв.м, с внесением соответствующих записей в ЕГРН.

Восстановлено право собственности Р.А.И. и Р.С.В. на земельный участок с кадастровым номером ........, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, с.Новая Заря, площадью 2600 кв.м.

В остальной части требований встречного иска РР.В.А., Р.А.И. отказано.

В удовлетворении иска Е.А.Ю. к РР.В.А., Р.А.И. о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости отказано.

В апелляционной жалобе Д.С.В. просит решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 декабря 2022 года отменить, как вынесенное с нарушениями норм материального и процессуального права, без учета его (Д.С.В.) интересов, просит принять новое решение по делу.

Ссылается на то, что он (Д.С.В.) приобрел спорный земельный участок у Р.С.В. и Р.А.И. на основании договора купли-продажи от 01.12.2014, неоднократно письменно обращался к продавцам о предоставлении реквизитов для исполнения обязательств по договору купли-продажи, однако Р.С.В. и Р.А.И. волеизъявления о предоставлении реквизитов не выразили. 15.10.2019 г. денежные средства в размере 450 000 рублей направлены им (Д.С.В.) на имя Р.А.И. путем выполнения денежного перевода «Колибри». В связи с чем, полагает необоснованными выводы суда о невыполнении им (Д.С.В.) обязательств по договору купли-продажи от 01.12.2014.

Д.С.В. считает, что он как добросовестный приобретатель по договору купли-продажи предпринял все меры для надлежащего исполнения условий договора.

Заявитель апелляционной жалобы полагает неверными выводы суда, касающиеся применения норм права об исковой давности и залоге, ссылается на то, что РР.В.А. не вправе требовать расторжения договора купли-продажи от 01.12.2014, так как не является стороной по сделке.

Д.С.В. также указывает, что все судебные уведомления направлялись ему по адресу, по которому он снят с регистрационного учета, что лишило его права на судебную защиту.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Д.С.В. по доверенности – С.Б.Д. просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель РР.В.А., Р.А.И. по доверенности – Р.Е.В. просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Положениями пункта 1 статьи 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 этого же Кодекса), либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 01.12.2014 Р.С.В. и Р.А.И. продали Д.С.В. земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, с. Новая Заря, кадастровый номер: ........, площадью 2600 кв.м, за цену в размере 900 000 рублей с рассрочкой платежа, установлено обременение в пользу продавцов.

16.10.2016 между Р.С.В., Р.А.И., Д.С.В., Е.А.Ю. заключен договор о совместной деятельности для строительства объекта недвижимости жилого назначения (договор простого товарищества).

28.10.2016 г. между этими же лицами заключен договор о совместной деятельности в целях строительства многоквартирного жилого дома и о намерениях создания юридического лица. По данному договору имущественный вклад Р.С.В. и Р.А.И. определен в размере 42 740 000 рублей, Д.С.В. – 31 500 000 рублей, как уже произведенных затрат до заключения договора, Е.А.Ю. – 320 000 000 рублей - строительных затрат и иных для реализации договоренностей.

Также стороны установили, что Д.С.В. реализует земельный участок Е.А.Ю. с сохранением обременения в пользу Р.С.В. и Р.А.И.

01.11.2016 между Д.С.В. и Е.А.Ю. заключен договор купли-продажи земельного участка с согласия залогодержателей Р.С.В. и Р.А.И.. Договор прошел государственную регистрацию.

При этом суд первой инстанции достоверно установил, что обязательства Е.А.Ю. и Д.С.В. перед Р.С.В. и Р.А.И. не исполнены, цена за земельный участок не уплачена, в связи с чем, суд указал на наличие оснований к расторжению договоров и восстановления прав на земельный участок Р.С.В. (наследником которой является РР.В.А.) и Р.А.И..

При таких обстоятельствах, суд верно указал, что отношения сторон по договору купли-продажи земельного участка могут рассматриваться только в совокупности с договором между ними от 28.10.2016 о совместной деятельности, поскольку в данном договору отражены существенные условия правоотношений, в частности цены земельного участка как имущественного вклада Р.С.В. и Р.А.И..

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные встречные исковые требования РР.В.А. и Р.А.И., суд первой инстанции исследовал фактические обстоятельства дела, оценил в совокупности, по правилам статьи 67 ГПК РФ, доказательства по делу, руководствовался вышеприведенными нормами права, регулирующими спорные отношения, и исходил из установленных по делу обстоятельств нарушения прав Р.С.В., наследником которой является РР.В.А., и Р.А.И., учитывал факты неисполнения условий вышеназванных договоров, принял во внимание, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истцы в значительной степени лишились того, на что они был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истцов право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Заявление ответчика по встречному иску Е.А.Ю. о пропуске срока исковой давности судом отклонено, в том числе с учетом того, что Р.А.И. и РР.В.А. обращались в суд с исковыми требованиями к Е.А.Ю., Д.С.В..

По делу № 2-3443/19 было вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, назначено несколько судебных заседаний, а 28.08.2019 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

По делу № 2-1782/20 было вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, назначено несколько судебных заседаний, а 18.08.2020 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Оснований для применения исковой давности судом не установлено.

Судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных РР.В.А., Р.А.И. исковых требований, полагает выводы суда соответствующими закону и установленным по делу фактическим обстоятельствам, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана оценка в их совокупности по правилам статей 12, 56, 57, 67 ГПК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы юридически значимые обстоятельства установлены судом первой инстанции полно и правильно, доказательствам по делу дана правовая оценка в соответствии с требованиями процессуального закона.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о неверности выводов суда первой инстанции, а сводятся к несогласию заявителя с произведенной судом оценкой, представленных в делу доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств с точки зрения его субъективного восприятия спора, в связи с чем не могут повлечь отмену принятого решения в апелляционном порядке.

Исходя из установленных судом первой инстанции и документально подтвержденных обстоятельств продажи Д.С.В. спорного земельного участка Е.А.Ю., неисполнения ни Д.С.В., ни Е.А.Ю. своих обязательств по заключенному в дальнейшем договору о совместной деятельности, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по разрешению спора и не усматривает в данном случае нарушений прав Д.С.В.

Доводы апелляционной жалобы Д.С.В. о ненадлежащем его извещении о времени и месте рассмотрения дела в данном случае не могут повлечь отмену состоявшегося по делу судебного решения, поскольку, как видно из материалов дела, дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие Д.С.В., который был извещен судом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суд не уведомил.

Согласно имеющейся в материалах дела копии выданной нотариусом доверенности от 15.12.2022 г. <....> Д.С.В. уполномочил представлять его интересы, в том числе в судебных инстанциях следующих представителей: С.Е.Ю., С.С.Ю., С.Б.Д., Б.И.А., В.А.А..

Учитывая изложенное, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела, оснований для отмены принятого по делу судебного решения в апелляционном порядке и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а :

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.С.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий С.В. Чирьева

Судьи Л.Л. Сурмениди

Н.В. Дунюшкина