Решение по делу № 2-4069/2024 от 29.05.2025

Дело № 2-525/2025 (2-4069/2024)

УИД: 56RS0027-01-2024-004486-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Уразалиновой Э.Б.,

с участием представителя истца Волненко С.А.,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,

третьего лица ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Оренбургского района в интересах муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и неопределённого круга лиц к администрации муниципального образования Оренбургский район, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Оренбургского района в интересах МО Оренбургский район Оренбургской области и неопределённого круга лиц обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что прокуратурой Оренбургского района Оренбургской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при приобретении права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>

В результате проверки установлено, что администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области заключен договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Газпром добыча Оренбург», по которому арендатору переданы земельные участки на территории МО Красноуральский сельсовет, в том числе земельный участок с кадастровым номером №.

ООО «Газпром добыча Оренбург» заключен договор субаренды № б/н от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО7 земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес> по цене <данные изъяты> руб. в мес.

В дальнейшем ФИО7 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области подано заявление о постановке на кадастровый учет на земельном участке здания, площадью <данные изъяты> кв.м., с указанным назначением – жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства). Здание поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый №.

На основании заявления ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ объекту присвоен адрес: <адрес>

По договору дарения № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом перешло к ФИО5, право собственности зарегистрировано на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 обратился с заявлением в Росреестр о прекращении права пользования земельным участком, к заявлению приложено соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ № б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

После постановки на кадастровый учет здания ФИО5 обратилась в администрацию МО Оренбургский район с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. К заявлению приложен договор субаренды, выписка на здание, копия паспорта, пенсионного удостоверения и доверенность. На основании указанного заявления между ФИО5 и администрацией МО Оренбургский район заключен договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по цене <данные изъяты> руб. для размещения участка под застройку, право собственности зарегистрировано в ЕГРН на основании заявления ФИО1 от 22.10.2022

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>, выбыл из муниципальной собственности в частную собственность в связи с нахождением на земельном участке объекта с кадастровым номером №.

На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, к заявлению приложена выписка из ЕГРН, а также уведомления о планируемом сносе объекта от ДД.ММ.ГГГГ, об окончании строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в ходе проверки прокуратуры района признаков нахождения на земельном участке объектов капитального строительства, обладающих признаками жилого дома, не выявлено.

В соответствии с актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок со стороны <адрес> не огорожен, с других сторон установлен забор со стороны соседей, в связи с чем имеется свободный доступ к земельному участку со стороны улицы. В ходе осмотра территории земельного участка установлено, что земельный участок по назначению не используется, зарос сорняковой травой высотой около 1 метра, а также порослью, на земельном участке имеются строительные материалы, сыпучие смеси, объектов, обладающих признаками объекта капитального строительства, не выявлено, следов нахождения таких объектов на земельном участке ранее также не обнаружено.

В ходе опроса собственники соседних земельный участков пояснили, что в период нахождения на кадастровом учете жилого дома с кадастровым номером № какие-либо строения на земельном участке отсутствовали, строительные работы не осуществлялись.

Таким образом, запись в ЕГРН о постановке на государственный кадастровый учет объекта с кадастровым номером № в нарушение ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не соответствует действительности, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований закона и является недействительным.

Кроме того, поставленный на кадастровый учет объект капитального строительства, зарегистрированный как жилой дом, также не мог являться основанием для предоставления в частную собственность по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельного участка по следующим основаниям.

Исходя из характеристик земельного участка с кадастровым номером №, его предоставление в частную собственность по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ возможно лишь в случае наличия на земельном участке индивидуального жилого дома площадью, соразмерной с площадью земельного участка, необходимого для целевого использования объекта.

Площадь земельного участка составляет <адрес> кв.м., что больше площади поставленного на нем на кадастровый учет объекта более чем в 30 раз, объект занимает <адрес> % от площади земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Кроме того, поставленный на кадастровый учет объект не обладает признаками индивидуального жилого дома в виду того, что в соответствии с техническим планом здание представляет собой помещение, состоящее из одного этажа и одной комнаты 4,60 м. на 5,60 м., имеющее одну дверь и одно окно, в здании отсутствовали помещения вспомогательного назначения (ванная комната или душевая, туалет), дом не был оснащен отоплением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением. В ходе осмотра на земельном участке электроснабжение, водоснабжение, водоотведение не обнаружено.

Дополнительно следует отметить, что признаков наличия фундамента, в том числе демонтированного, в ходе проверки не обнаружено.

В соответствии с пунктом 4.5 СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001» дом должен включать комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню (в том числе кухню-столовую и (или) кухню-нишу), ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел, переднюю.

Согласно пункту 9.4 СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001» для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации в соответствии с СП 30.13330 и СП 32.13330 при наличии наружных сетей и сооружений, в том числе централизованная, локальная или индивидуальная, выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой.

Поскольку с учетом вида разрешенного использования земельного участка (для размещения участка под застройку) объект, дающий право на выкуп земельного участка, должен обладать характеристиками жилого дома, между тем спорное строение не обладало такими характеристиками, у ответчика отсутствовали законные основания для выкупа земельного участка без проведения торгов.

Объект был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован не на основании разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а в упрощенном порядке по декларации, составление которой самим застройщиком не предусматривает ее проверки на предмет соответствия фактической обстановки. С учетом того, что право собственности ответчика было зарегистрировано на жилой дом, в то время как возведенный объект таковым не является.

Поскольку доказательства наличия объекта жилого назначения на участке в момент заключения договора купли-продажи не выявлены, предоставление земельного участка в частную собственность собственнику расположенного на нем объекта в рассматриваемом случае противоречит требованиям закона.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный без торгов по льготной цене, на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с постановкой на кадастровый учет объекта капитального строительства с кадастровым номером №, не соответствует требованиями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции», является ничтожной сделкой, в связи с чем подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде расторжения договора купли-продажи, возвращения земельного участка в муниципальную собственность МО Оренбургский район, признания отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок.

В связи с тем, что договор купли-продажи является недействительным в связи с виновными действиями ответчика, на ФИО5 необходимо возложить обязанность уплатить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с момента расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, оснований для возврата администрацией МО Оренбургский район суммы денежных средств, уплаченных ФИО1 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу ст. 169 ГК РФ не усматривается.

В данном случае требования прокурора направлены на защиту интересов МО Оренбургский район Оренбургской области при эффективном использовании муниципальных земельных участков и получении доходов в бюджет муниципального образования в соответствии с требованиями законодательства, защиту интересов неопределенного круга лиц в части обеспечения равных прав граждан на использование муниципальных земельных участков.

Просит суд:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенный администрацией МО Оренбургский район с ФИО5, применить последствия недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, возвращения земельного участка в муниципальную собственность МО Оренбургский район, признания отсутствующим права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО5 на земельный участок;

возложить на ФИО5 обязанность по возврату администрации МО Оренбургский район по акту приема-передачи земельного участка, а также по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с момента расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца – помощник прокурора Оренбургского района Волненко С.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия. В письменных возражениях против иска возражала, пояснила, что после сноса объекта капитального строительства в ноябре 2020 года по объективным обстоятельствам (короновирус, СВО, сложное финансовое положение) ею новое строительство на спорном земельном участке не начато, но работы по подготовке строительной площадки ею ведутся, получены технические условия на подключение к коммуникациям, подключена электроэнергия. Кроме того, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, администрация МО Оренбургский район, в чьих интересах подан иск, являлась продавцом земельного участка, то течение срока исковой давности начинает течь с 07.10.2020 года и на дату подачи иска в суд 26.09.2024 года истек.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, также ссылалась на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика администрации МО Оренбургский район в суд своего представителя не направил, извещены надлежаще. В представленном письменном отзыве указали, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в администрацию муниципального образования Оренбургский район с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ (в рамках предоставлении муниципальной услуги «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования, и земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, юридическим и гражданам»). К заявлению была приложена, в том числе копия пенсионного удостоверения. Одновременно заявителем в адрес администрации было направлено сообщение о наличии на вышеуказанном земельном участке жилого дома с кадастровым номером №.

В рамках рассмотрения данного заявления ответственным исполнителем (специалистом управления имущественных и земельных отношений) направлены в филиал ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области межведомственные запросы об объектах недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, №.

Согласно полученной информации (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 29.09.2020) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв. м, расположен объект недвижимости: вид объекта - здание, назначение - жилое, наименование - жилой дом, площадь - <данные изъяты> кв.м., собственник ФИО5.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № имелись ограничения в виде аренды: договор аренды с ООО «Газпром добыча Оренбург» сроком с 25.04.2011 на 15 лет.

В статье 39.16 3К РФ содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В связи с отсутствием оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, администрацией был подготовлен договор купли-продажи земельного участка N№ от 07.10.2020.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N? 1 (2023)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом.

Право собственности ФИО5 на объект недвижимого имущества (жилой дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано, подтверждалось сведениями ЕГРН, что являлось достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка.

В связи с тем, что ФИО5 вместе с заявлением о предоставлении земельного участка было предоставлено пенсионное удостоверение №, цена выкупа была определена в размере № от кадастровой стоимости (пункт 3.2 Постановления Правительства Оренбургской области от 21.09.2015 N? 727-п «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов»).

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв. м., образован из земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для размещения участка под застройку, для иных видов жилой застройки.

Соответственно, размещение жилого дома на дату обращения ФИО5 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность подтверждает целевое использование земельного участка.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для ИЖС определяются градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки для соответствующей территории (п. 1 ст. 11.9 3К РФ; ч. 2, 6 ст. 30 ГрК РФ).

В соответствии с установленными градостроительными регламентами минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства в с. 9 Января составляет - <данные изъяты> кв.м.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 ЗК).

Таким образом, раздел земельного участка с кадастровым номером № невозможен.

Поскольку действия администрации района являются законными, просят в удовлетворении иска оказать в полном объеме.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. В предыдущем судебном заседании пояснила, что ею был подготовлен в 2020 году технический план спорного жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м. Технический план готовился с целью определения координат расположения жилого дома на земельном участке. На место выезжал специалист – геодезист ФИО9, он исследовал объект визуально на предмет определения наличия в нем фундамента, окон, крыши. Основные характеристики и сведения о назначении объекта – жилое были указаны в представленной декларации на объект, также представлено уведомление о планируемом строительстве дома. Декларация подписывается собственником и является приложением к техплану. Проверка на наличие коммуникаций не проводилась, это не предусмотрено стандартом. Формально на момент выезда специалиста на земельном участке существовало строение, на него был подготовлен технически план.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указал, что является работником ООО «Газпром добыча Оренбург» и ему спорный земельный участок был предоставлен в субаренду. На данном участке отсутствовали коммуникации, требовались значительные материальные затраты на его обустройство. В 2019-2020 г.г. решился вопрос по подводу коммуникаций к участкам, в этот момент он начал строительство дома. Позднее дом был снесен. В период с 2020 по 2024 год велись работы по подведению к земельному участку коммуникаций в целях дальнейшей застройки. Полагает, что чьих-либо прав нарушено не было. Ссылается на пропуск срока исковой давности.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации муниципального образования Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, ООО "ГЕОЭФФЕКТ", ООО "Газпром добыча Оренбург" в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

На основании ст. 167 ГПК Ф суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав участников процесса, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области заключен договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Газпром добыча Оренбург», по которому арендатору переданы земельные участки на территории МО Красноуральский сельсовет, в том числе земельный участок с кадастровым номером №.

27.08.2019 года между ООО «Газпром добыча Оренбург» (субарендодатель) и ФИО7 (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого субарендодатель предоставляет субарендатору в субаренду за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>. Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере <данные изъяты> руб. за 1 мес.

ФИО7 является работником ООО «Газпром добыча Оренбург» с 2002 года.

16.07.2020 кадастровым инженером ФИО8 подготовлен технический план здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение объекта: <адрес>, назначение объекта – жилое, площадь объекта – <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства – 2020.

25.07.2020 года ФИО7 в отдел архитектуры и градостроительства МО Оренбургский район подано уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м.

31.07.2020 между ООО «Газпром добыча Оренбург» (субарендодатель) и ФИО7 (субарендатор) заключено соглашение о расторжении договора от 27.08.2019 года б/н земельного участка с кадастровым номером №.

04.08.2020 года на кадастровый учет поставлено здание – жилой дом площадью <данные изъяты> кв., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

За ФИО7 04.08.2020 года зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.

Постановлением администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района №-п от 05.08.2020 «О присвоении почтовых адресов объектам недвижимости» земельному участку, площадью <адрес> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>, жилому дому, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно справке администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района от 03.09.2020 года по адресу: <адрес>, никто не зарегистрирован по месту жительства и по месту пребывания.

15.09.2020 года между ФИО7 (даритель) и ФИО5 (одаряемая) заключен договор дарения жилого дома, по условиям которого даритель безвозмездно передает в собственность одаряемой, а одаряемая принимает в дар принадлежащий дарителю по праву собственности жилой дом по адресу: <адрес>. Недвижимость состоит из основного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м.

24.09.2020 года на основании вышеуказанного договора аренды от 15.09.2020 зарегистрировано право собственности ФИО5 на жилой дом площадью <данные изъяты> кв., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

28.09.2020 года ФИО5 обратилась в администрацию МО <адрес> с заявлением, в котором просила предоставить ей в собственность без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, указав, что на указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, приложив к заявлению пенсионное удостоверение.

07.10.2020 года между администрацией МО Оренбургский район (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продает покупателю земельный участок с кадастровым номером №, площадью <адрес> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>

Цена продажи составляет <данные изъяты> руб. Цена уставлена в соответствии с п. 3.2 Постановления Правительства Оренбургской области от 21.09.2015 года № 727-п «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов».

29.10.2020 года за ФИО5 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок.

02.11.2020 ФИО5 в администрацию МО <адрес> подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства - жилого дома площадью <данные изъяты> кв., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

05.11.2020 ФИО5 в администрацию МО Оренбургский район подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства - жилого дома площадью <данные изъяты>8 кв., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

Согласно акту обследования кадастрового инженера в результате обследования выявлен факт прекращения существования объекта – жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ года старшим помощником прокурора Оренбургского района Волненко С.А. в присутствии оперуполномоченного МУ МВД России «Оренбургское» составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером №, которым установлено, что земельный участок со стороны <адрес> не огорожен, с других сторон установлен забор со стороны соседей, в связи с чем имеется свободный доступ к земельному участку со стороны улицы. В ходе осмотра территории земельного участка установлено, что земельный участок по назначению не используется, зарос сорняковой травой высотой около 1 метра, а также порослью, на земельном участке имеются строительные материалы, сыпучие смеси, объектов, обладающих признаками объекта капитального строительства, не выявлено, следов нахождения таких объектов на земельном участке ранее также не обнаружено.

В ходе опроса собственники соседних земельных участков пояснили, что в период нахождения на кадастровом учете жилого дома с кадастровым номером № какие-либо строения на земельном участке отсутствовали, строительные работы не осуществлялись.

18 ноября 2024 года заместителем начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Оренбургской области - ФИО2, ведущим специалистом-экспертом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Оренбургской области - ФИО3 совместно с помощником прокурора Оренбургского района Оренбургской области - Волненко С.А. был осуществлен выезд на земельные участки с кадастровыми номерами №. Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения участка под застройку, площадь <данные изъяты> кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за физическим лицом 29.10.2020. В ходе выезда был осуществлен осмотр вышеуказанных земельных участков. По результатам осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № имеются остатки стройматериалов, участок зарос сорной растительностью, частично огорожен по периметру. Местоположение определено при помощи мобильной программы «Kadastr.ru».

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен инженер-геодезист ООО «Геоэффект» ФИО9, который пояснил, что в 2020 году он с целью подготовки технического плана здания выезжал на место, произвел визуальный осмотр объекта, а также замеры съемки координат. Он заходил внутрь помещения, там была одна комната, с левой стороны располагалось окно. Он производил только замеры и съемку, оценку на предмет того, является ли объект жилым, он не дает. Фундамент ленточный высотой около 15 см., крыша из профлиста, дверь входная была, одна комната, перегородок не было. Коммуникаций визуально не было. Помещение было без отделки, сантехники не было внутри. Снаружи строение было отделано деревом.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом, как указано выше, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения участка под застройку, местоположение: <адрес>.

Таким образом, исходя из характеристик земельного участка с кадастровым номером №, его предоставление в частную собственность по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ возможно лишь в случае наличия на земельном участке индивидуального жилого дома площадью, соразмерной с площадью земельного участка, необходимого для целевого использования объекта.

Жилой дом кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, имел площадь <данные изъяты> кв.м.

Площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м., что больше площади поставленного на нем на кадастровый учет объекта более чем в 34 раза, объект занимает 2,86 % от площади земельного участка.

Обоснование размера площади испрашиваемого ФИО7 земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., под фактически занимаемым строением площадью <данные изъяты> кв.м. материалы дела не содержат.

Доказательства необходимости использования всего земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., для строения, площадью <данные изъяты> кв.м., не представлены.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что строение, площадью <данные изъяты> кв.м., возведенное ФИО7 в июле 2020 года и снесенное в ноябре 2020 года, было возведено исключительно в целях последующего приобретения земельного участка в обход установленных законом конкурентных процедур, а последующие действия ФИО7 по дарению строения своей матери ФИО5, являющейся пенсионером, имеющей в связи с этим льготы на приобретение в собственность земельного участка (цена выкупа была определена в размере 5 % от кадастровой стоимости), свидетельствует о несоответствии договора купли-продажи положениям закона, недобросовестности участников сделки, а потому такая сделка в силу закона является ничтожной.

Поскольку с учетом вида разрешенного использования земельного участка (для размещения участка под застройку) объект, дающий право на выкуп земельного участка, должен обладать характеристиками жилого дома, между тем, возведенное ФИО7 спорное строение не обладало такими характеристиками, у ответчика отсутствовали законные основания для выкупа земельного участка без проведения торгов.

Объект был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован не на основании разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а в упрощенном порядке по декларации, составление которой самим застройщиком не предусматривает ее проверки на предмет соответствия фактической обстановке, с учетом того, что право собственности ответчика было зарегистрировано на жилой дом, в то время как возведенный объект таковым не являлся.

Более того, по делу установлено и сторонами не оспаривается, что через 4 дня после предоставления земельного участка в собственность ФИО5 осуществила снос строения, располагавшегося на участке, на протяжении 4 лет после этого какие-либо действия по освоению приобретённого земельного участка ею совершены не были, что также свидетельствует о том, что данное строение было возведено исключительно в целях последующего приобретения земельного участка в обход установленных законом процедур.

В определении от 23 апреля 2020 года N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенный без торгов по льготной цене на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с постановкой на кадастровый учет объекта капитального строительства с кадастровым номером № не соответствует требованиями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства, и права неопределенного круга лиц на равны доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в связи с чем подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде расторжения договора купли-продажи, возвращения земельного участка в муниципальную собственность МО Оренбургский район, признания отсутствующим права собственности ФИО5 на земельный участок, исключение из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок.

ФИО5 заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три г. со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что на требования, предусмотренные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 1 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности ФИО5 на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В суд с иском прокурор обратился ДД.ММ.ГГГГ.

Прокурорская проверка, которая в последующем послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском, была инициирована прокуратурой Оренбургского района на основании поручения прокуратуры Оренбургской области от <данные изъяты> года, из которого следует, что органами местного самоуправления Оренбургского района по заявлениям граждан реализованы земельные участки в порядке п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, которым предусмотрено, что ранее предоставленный в аренду земельный участок может быть выкуплен без проведения торгов не по рыночной, а кадастровой стоимости, при наличии на нем капитального строения. При этом изучение с использованием спутниковых снимков предоставленных таким образом земельных участков, в том числе спорного с кадастровым номером №, вывило отсутствии признаков наличия каких-либо строений, что свидетельствует о допущенных нарушениях при реализации муниципального имущества.

Исходя из разъяснений, содержащиеся в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд исходит из того, что момент осведомленности уполномоченного органа публично-правового образования о нарушении его прав не связывается исключительно с формальной возможностью получить из ЕГРП сведения о правообладателе спорного имущества, а потому началом течения срока исковой давности в настоящем деле следует считать дату проведения прокурорской проверки. При таких обстоятельствах срок исковой давности не пропущен.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что постановление администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района №-п от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении почтовых адресов объектам недвижимости» направлялось в адрес прокуратуры района, не свидетельствует о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты издания данного постановления, поскольку согласно ответу администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района от ДД.ММ.ГГГГ постановление администрации МО Красноуральский сельсовет <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ в прокуратуру Оренбургского района не направлялось.

При этом суд приходит к выводу, что регистрация права собственности ответчика ФИО5 на спорный земельный участок нарушает права и законные интересы, как муниципального образования, так и неопределенного круга лиц, поскольку позволяет ответчику приобрести земельный участок, на котором расположено строение в собственность или в аренду без торгов на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, что нарушает права граждан на использование муниципальных земельных участков на праве аренды.

Правовых оснований для возложения на ФИО5 обязанности по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает, поскольку, во-первых, ФИО5 не являлась стороной договора аренды, а, во-вторых, муниципальное образование не лишено возможности самостоятельно истребовать у ФИО5 плату за фактическое пользование спорным земельным участком, в соответствии с требованиями земельного законодательства.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Оренбургского района в интересах муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и неопределённого круга лиц – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования Оренбургский район и ФИО5.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключить из ЕГРН право собственности ФИО5 на земельный участок, местоположение: <адрес>,

погасить (аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок №.

Возложить на ФИО5 обязанность возвратить земельный участок, местоположение: <адрес> по акту-приема передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований прокурора – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 мая 2025 года

Судья: О.В. Евсеева