47RS0№-20

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИПЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<данные изъяты> <адрес>

Всеволожский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Мартьяновой С.А.,

при помощнике судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Арсенал 1», Управлению Росреестра по <адрес> о признании раздела земельного участка незаконным и об обязании снять с кадастрового учета земельный участок,

установил:

истец обратился в суд с иском, в котором просил признать незаконными действия АО «Арсенал 1» по разделу земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», и образовании земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, и обязать Управление Росреестра по <адрес> снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>.

В обосновании исковых требований указал, что он приобрел квартиру в собственность в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, <адрес>, б<адрес>. Как указано в договоре участия в долевом строительстве №.11/194 от 25.04.2018г. данный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 25529 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи». На данном земельном участке помимо многоквартирного <адрес>, расположены жилые <адрес> со встроенным амбулаторно-поликлиническим учреждением и жилой <адрес> со встроенными помещениями коммерческого назначения и здание аптеки. Весь земельный участок переходит в общую долевую собственность трех многоквартирных домов №№,9, 11. Земельный участок с кадастровым № образовался 23.07.2021г. при разделе земельного участка с кадастровым №. Раздел земельного участка с кадастровым № произведен с нарушением ст. 11.3 ЗК РФ, а также проектом планировки и межевания территории не предусмотрено образование земельного участка с кадастровым №. Следовательно, образование земельного участка с кадастровым №, осуществлено с нарушением норм действующего законодательства, а также договора участия в долевом строительстве.

Представитель истца ФИО1 - ФИО5 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, и просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик - представитель АО «Арсенал-1» ФИО4 в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку собственник земельного участка имеет право осуществлять раздел земельного участка, а также отсутствует нарушение прав истца разделом земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи».

Ответчик - представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

Третье лицо: представитель ФГКУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 11.4 п. 6 пп. 2 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из материалов дела усматривается, что истец ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, <адрес>, б<адрес>, на основании договора долевого участия в долевом строительстве №.11/194 от 25..04.2018г., заключенного с застройщиком АО «Арсенал-1».

Как следует из договора долевого участия в долевом строительстве №.11/194 от 25..04.2018г., многоквартирный <адрес> по вышеуказанному адресу расположен на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи».

Земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», принадлежит на праве собственности ООО «Арсенал-Н», и на основании договора аренды № А1-<адрес>-М» от22.07.2013г. принадлежит АО «Арсенал-1». Данный земельный участок относится к землям населенного пункта с видом разрешенного использования для размещения многоэтажного многоквартирного жилого дома (жилых домов) со встроенными и (или) встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на нижних этажах.

В пределах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости: с кадастровыми №№, 47:07:0722001:69593, 47:07:0722001:70981, 47:07:0722001:68730, 47:07:0722001:80397, 47:07:0722001:95205, 47:07:0722001:95206, 47:07:0722001:95204.

Земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, с сохранением измененных границах земельного участка с кадастровым №.

Земельный участок с кадастровым № по вышеуказанному адресу учтен в ЕГРН 23.07.2021г. со статусом «актуальный, учтенный». Земельный участок площадью 792 кв.м отнесен к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – бытовое обслуживание.

На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости с кадастровыми №№, 47:07:0722001:95205, 47:07:0722001:95206, 47:07:0722001:95204.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принимая во внимание также положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", на основании проекта межевания территории), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

При этом, учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи (ч. 1).

При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после ДД.ММ.ГГГГ, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до ДД.ММ.ГГГГ, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки (ч. 2.1).

Согласно п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Установив, что законом допускается образование нового земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с сохранением последнего в измененных границах, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые решения Управления Росреестра по <адрес> не соответствуют закону и нарушают права административного истца, вследствие чего правомерно удовлетворили его исковые требования.

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка с сохранением исходного земельного участка в измененных границах возможен не только в отношении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, но и для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ. Совокупности оснований, перечисленных в подп. 1 и подп. 2 п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, для такого раздела, как ошибочно полагает истец, не требуется.

исходя из системного анализа положений п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ и ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ раздел земельного участка с образованием нового участка и сохранением исходного участка в измененных границах возможен в случае, если договоры участия в долевом строительстве заключались не только до ДД.ММ.ГГГГ, но и после этой даты. Положения закона о привлечении денежных средств участников долевого строительства и представлении договоров участия в долевом строительстве на государственную регистрацию после ДД.ММ.ГГГГ с учетом положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ о заключенности таких договоров только с момента их государственной регистрации фактически указывают на заключение договоров участия в долевом строительстве.

Доводы истца о том, что на раздел земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:572 необходимо получить согласие участников долевого строительства, противоречат положениям п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ и ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Ссылка истца на то, что действия ответчика направлены на уменьшение площади земельного участка и, как следствие, на нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства. Указание в проектной декларации и в договорах участия в долевом строительстве площади земельного участка, на котором строится многоквартирный дом, не означает, что этот участок после ввода дома в эксплуатацию войдет в состав общего имущества многоквартирного дома в неизменном виде.

Оценив представленные доказательства в совокупности с установленными обстоятельствами, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании незаконными действия АО «Арсенал 1» по разделу земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», и образовании земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Поскольку требования об обязании Управление Росреестра по <адрес> снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым № по вышеуказанному адресу являются производными от вышеуказанных требований, а поэтому она также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований о признании незаконными действия АО «Арсенал 1» по разделу земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», и образовании земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, и об обязании Управлению Росреестра по <адрес> снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место р ождения: <адрес>, паспорт <данные изъяты>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья