Дело № 3а-179/2022 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 декабря 2022 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре – помощнике судьи Глумовой М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решений ГБУ «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») от 06.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000010 и № ОРС-47/2022/000009;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701008:9, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, в размере его рыночной стоимости 2 957 000 руб., по состоянию на 26.01.2022;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 47:27:0701005:246, расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, наименование: производственная база, площадь 1026,2 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, в размере его рыночной стоимости 1 930 000 руб., по состоянию на 26.01.2022.

В обоснование требований административного иска указано, что ФИО4 является собственником 1/10 доли недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701008:9 и нежилого здания с кадастровым номером №.

Отчетом об оценке от 09.02.2022 № 11/2022, составленным оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО9, определена рыночная стоимость земельного участка в размере 2 957 000 рублей и нежилого здания в размере 1 930 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления её в размере, определенной в отчете об оценке от 09.02.2022 № 11/2022. По итогам рассмотрения заявлений в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:27:0701008:9 и 47:27:0701005:246 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с допущенными в отчете об ФИО6 нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

11.04.2022 года после устранения выявленных бюджетным учреждением недостатков ФИО4 вновь обратился с заявлениями (вх. от 11.04.2022 № 495-В-22 и № 494-В-22) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с отчетом об оценке от 09.02.2022 № 11/2022/2 в размере их рыночной стоимости объекта КН 47:27:0701008:9 – 2 560 000 руб. и КН 47:27:0701005:246 – 2 359 000 руб.

Однако решениями ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 06.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000009 и № ОРС-47/2022/000010 ФИО19 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 06.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000009 и № ОРС-47/2022/000010 являются незаконными, замечания по отчету об оценке объектов недвижимости необоснованные. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить налог в большем размере.

К участию в рассмотрении дела привлечены: в качестве административного ответчика – ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области, ФИО16, ФИО17

ФИО18 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО10 в возражениях просил отказать в удовлетворении административного иска, поясняя, что отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, поскольку в отчете использовались неполные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО11 в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на обоснованность оспариваемых решений в связи с наличием в представленном административным истцом отчете недостатков, которые повлияли на итоговый результат определения кадастровой стоимости здания.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО12 в письменном отзыве оставила принятие решения на усмотрение суда, просила рассмотреть дело без участия Управления.

В письменных отзывах заинтересованные лица ФИО17, ФИО16 поддержали административное исковое заявление ФИО4, просили рассмотреть дело без их участия.

В судебное заседание административный истец, представитель административного истца не явились. От ФИО15 - представителя ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие в связи с занятостью в другом судебном процессе.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО10, представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО11 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении административного иска.

ФИО16, ФИО17, представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли, что позволило суду рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля главного эксперта отдела государственной оценки ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО13, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области - 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное учреждение «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»).

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч. 1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

В ходе рассмотрения дела установлено, что согласно выписке из ЕГРН ФИО4 является собственником 6/10 доли недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 47:27:0701008:9 и нежилого здания с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.06.2022, от 07.07.2022 кадастровая стоимость здания составляет 27 744 689,85 руб., дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022; кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 035 005,59 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости 19.05.2010.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 11.04.2022 года административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости. К заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке № 11/2022/2 от 09.02.2022, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО9, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 26.01.2022 г. составила 2 359 000 руб., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.01.2022 г. составила 2 560 000 руб.

По результатам рассмотрения заявлений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» решениями от 06.05.2022 № ОРС-47/2022/000010 и № ОРС-47/2022/000009 ФИО4 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в отчете об оценке содержатся нарушения Федеральных стандартов оценки, повлекшие искажение рыночной стоимости единого объекта недвижимости и объекта капитального строительства.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились следующие нарушения:

1) необоснованный отказ от применения сравнительного подхода при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости;

2) оценщик не воспользовался известными методами оценки функционального износа путем разбиения на элемент, требующие замены, установки и «сверхулучшения»;

3) при расчете внешнего износа, представленного на страницах 55-56 отчета, оценщик ошибочно использовал «полную величину операционной загрузки» вместо «величины снижения операционной загрузки», что привело к искажению (существенному завышению) значения величины внешнего износа здания.

В судебном заседании 04 октября 2022 года свидетелем ФИО13 (главный эксперт ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») даны показания относительно оспариваемых решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и недостатков отчета № 11/2022/2 от 09.02.2022, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО9

Свидетель показала, что оценщиком некорректно использован метод выделения в сравнительный подход, а именно для расчета рыночной стоимости земельного участка и здания как отдельных объектов недвижимости использованы полученные значения стоимости единого объекта недвижимости.

Кроме того, в отчете не приведены документы технической инвентаризации, из которых взяты сведения об объектах недвижимости и их количественные характеристики, что противоречит требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Помимо этого, из представленного отчета не представилось возможным в полной мере учесть физический износ здания и определить его фактическое состояние. Свидетелем также отмечено, что фотоматериалы, представленные в отчете об оценке, не подтверждают описанных характеристик объектов недвижимости (трещины фундамента здания, трещины стен и т.д.), поскольку из фотоматериалов усматривается, что осмотр объектов недвижимости производился оценщиком в зимнее время, места осмотра заснежены.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца ФИО15 на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 04 октября 2022 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО14, расходы по оплате экспертизы возложены на ФИО4

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 11/2022/2 от 09.02.2022 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 06.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000010 и № ОРС-47/2022/000009; об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером № по состоянию на 26.01.2022 г.

Эксперт ФИО14 возвратила административное дело без экспертного заключения в связи с тем, что эксперту административным истцом не была представлена возможность проведения осмотра объектов недвижимости, отказом административного истца от оплаты судебной экспертизы.

Оценивая отчет об оценке № 11/2022/2 от 09.02.2022, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО9, согласно которому по состоянию на 26.01.2022 г. рыночная стоимость здания составила 2 359 000 руб., рыночная стоимость земельного участка - 2 560 000 руб., суд исходит из следующего.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости в отношении указанных объектов недвижимости использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения их рыночной стоимости, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Приведенные нарушения не позволили административному ответчику утверждать о достоверности полученного в отчете результата.

При этом наличие недостатков отчета об оценке № 11/2022/2 от 09.02.2022, указанные в решениях ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, не опровергнуто стороной административного истца.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о достоверности отчета об оценке и определенной в нем величины рыночной стоимости находящихся в собственности административного истца объектов недвижимости, в материалы дела не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований ФИО4 о признании решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконными и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с отчетом об оценке.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления о признании незаконными решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 06.05.2022 г. №ОРС-47/2022/000010 и от 06.05.2022 г. №ОРС-47/2022/000009, об установлении кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Мотивированное решение изготовлено 27.12.2022 г.