Решение по делу № 2-4296/2023 от 25.07.2023

Дело №2-4296/2023

УИД 50RS0052-01-2022-007117-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года пл. Ленина, д. 5, г.о. Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Малинычевой Т.А.,

при помощнике судьи Новиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 к ФИО3 ФИО14 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО3 о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 5 270 000 рублей, в том числе 1 250 000 рублей в счет оплаченной стоимости неотделимых улучшений квартиры по адресу: <адрес> и 4 020 000 рублей в счет исполнения п.21 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО2, в части предоставления ФИО2 денежных средств для самостоятельного приобретения квартиры, взыскании денежных средств в размере 21 350 рублей в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Право собственности истца было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ истец вселилась в спорную квартиру, фактически в ней проживает, зарегистрирована в ней по месту жительства. Спорная квартира является единственным жильем и имуществом истца.

Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу № было отказано в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о применении последствий недействительности сделки, об аннулировании (погашении) записей в Едином государственном реестре недвижимости, о включении квартиры в состав наследственной массы умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, о признании на квартиру права собственности в порядке наследования по закону, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу постановлено новое решение, которым иск ФИО7 удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 Признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 Признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО8 Применены последствия недействительности сделок. Истребована из чужого незаконного владения ФИО8 <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> С ФИО3 взысканы в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей. С ФИО5 взысканы в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1 000 000 рублей. Решение является основанием для погашения записей в ЕГРН, подтверждающих возникновение права собственности ФИО5, ФИО3, ФИО2 на <адрес> расположенную по адресу: <адрес>. Квартира №, расположенная по адресу: <адрес> включена в наследственную массу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Решение является основанием для восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ФИО6 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес> ФИО7 в удовлетворении иска о признании права собственности за ФИО4 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> - отказано. С ФИО5, ФИО3, ФИО8 взыскана в пользу ФИО7 госпошлина в размере 17 589 рублей в равных долях, т.е. с каждого по 5 863 рубля. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ. истцу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Истец полагает, что изъятием спорной квартиры из ее собственности нарушено право истца на жилище, в связи с чем восстановить нарушенное право истца на жилище возможно путем приобретения равнозначного жилого помещения в доме аналогичной категории в городе Щелково Московской области. Стоимость спорной квартиры на день вступления в законную силу решения суда о ее истребовании у истца составляет 4 020 000 рублей.

В соответствии с п.21 договора купли-продажи спорной квартиры стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим вследствие нарушения при отчуждении квартиры прав третьих лиц, продавец (ответчик) обязуется удовлетворить все законные требования третьих лиц за свой счет, а в случае изъятия по решению суда квартиры у покупателя (истца) по этим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в городе Щелково Московской области, или предоставить покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у покупателя до полного исполнения продавцом своих обязанностей.

Истец полагает, что указанное положение договора купли-продажи спорной квартиры направлено на возмещение расходов истца, которые она произвела и должна будет произвести для восстановления нарушенного права на жилище, а именно – путем покупки равнозначного жилого помещения.

Кроме того, истец указала, что она понесла следующие расходы, связанные с приобретением спорной квартиры:

- оплата стоимости спорной квартиры в размере 1 000 000 рублей в соответствии с условиями договора купли-продажи спорной квартиры;

- оплата стоимости неотделимых улучшений спорной квартиры в размере 1 250 000 рублей, факт передачи которых ответчику подтверждается распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ

Денежные средства в размере 1 000 000 рублей, составляющие стоимость спорной квартиры по договору купли-продажи, были взысканы с ответчика в пользу истца апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Истец обратилась к ответчику с требованием об исполнении п.21 договора купли-продажи спорной квартиры, которое до настоящего времени оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем истец обратилась в суд с указанным иском. Просит суд взыскать денежные средства в размере 1 250 000 рублей, составляющие стоимость неотделимых улучшений спорной квартиры, и 4 020 000 рублей, составляющие рыночную стоимость спорной квартиры, на п.21 договора купли-продажи спорной квартиры, судебные расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание истец не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, отложить судебное заседание по уважительной причине не просила. Представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, через приемную суда (личный прием) в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФИО5, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – адвокат Стамоси А.Р., действующий на основании доверенности, полагал иск не подлежащим удовлетворению, поскольку недействительная сделка не исключает взыскание убытков с продавца, действуют правила реституции. В материалах дела отсутствуют должные доказательства, подтверждающие убытки истца, неотделимые улучшения не являются частью договора купли- продажи и не подлежат взысканию с ответчика. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика убытки на основании договора, признанного недействительным на основании вступившего в силу судебного акта. Представил письменный отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - Управление Росреестра по Московской области, своего представителя в суд не направил, надлежаще извещен.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен Договор купли-продажи квартиры, на основании которого истец купила у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Право собственности истца было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается штампом о государственной регистрации права истца в договоре купли-продажи квартиры.

Истец вселилась в спорную квартиру, фактически в ней проживает, зарегистрирована в ней по месту жительства, что подтверждается выпиской из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ

Сведений о наличии у истца иного жилого помещения в материалы дела не представлено.

Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № было отказано в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о применении последствий недействительности сделки, об аннулировании (погашении) записей в Едином государственном реестре недвижимости, о включении квартиры в состав наследственной массы умершего ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6, о признании на квартиру права собственности в порядке наследования по закону, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу постановлено новое решение, которым иск ФИО7 удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи <адрес> расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 Признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 Признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО8 Применены последствия недействительности сделок. Истребована из чужого незаконного владения ФИО8 <адрес> расположенная по адресу: <адрес> С ФИО3 взыскано в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей. С ФИО5 взыскано в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1 000 000 рублей. Решение является основанием для погашения записей в ЕГРН, подтверждающих возникновение права собственности ФИО5, ФИО3, ФИО2 на <адрес> расположенную по адресу: <адрес> Квартира № расположенная по адресу: <адрес> включена в наследственную массу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Решение является основанием для восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ФИО6 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес> ФИО7 в удовлетворении иска о признании права собственности за ФИО4 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> - отказано. С ФИО5, ФИО3, ФИО8 взыскано в пользу ФИО7 госпошлину в размере 17 589 рублей в равных долях, т.е. с каждого по 5 863 рубля.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, что подтверждается информацией с официального сайта Верховного Суда РФ.

В соответствии с п.1 ст.461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно разъяснениям пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 43-44, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В соответствии с п.21 договора купли-продажи спорной квартиры стороны, руководствуясь ст.ст.421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим вследствие нарушения при отчуждении квартиры прав третьих лиц, продавец (ответчик) обязуется удовлетворить все законные требования третьих лиц за свой счет, а в случае изъятия по решению суда квартиры у покупателя (истца) по этим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в городе Щелково Московской области, или предоставить покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у покупателя до полного исполнения продавцом своих обязанностей.

Указанное положение договора купли-продажи спорной квартиры полностью соотносится с положениями п.1 ст.461 ГК РФ и п.2 ст.15 ГК РФ, ст. 422 ГК РФ и направлено на возмещение расходов истца, которые она произвела и должна будет произвести для восстановления нарушенного права на жилище, а именно – путем покупки равнозначного жилого помещения.

Изъятием спорной квартиры из собственности истца нарушено право истца на жилище, в связи с чем восстановить нарушенное право истца на жилище возможно путем приобретения равнозначного жилого помещения в доме аналогичной категории в городе Щелково Московской области.

Из представленного суду истцом отчета ООО «Гранд Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорной квартиры на день вступления в законную силу решения суда о ее истребовании у истца составляет 4 020 000 рублей.

Доказательств причинения убытков в меньшем размере ответчиком не представлено.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания денежных средств в счет возмещения убытков в указанном размере, поскольку ранее судом взысканы денежные средства в размере 1000 000 рублей, оплаченные по договору в счет стоимости квартиры. При таких обстоятельствах в пользу истца с ответчика в счет возмещения убытков подлежат взысканию денежные средства в размере 3 020 000 рублей.

В обоснование доводов о взыскании с ответчика неотделимых улучшений в размере 1250 000 рублей истцом представлена расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ - дата заключения договора купли-продажи (л.д. 116).

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.

Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на рыночную стоимость помещения при дальнейших имущественных сделках, допускающих повышения стоимости аренды или найма, ни влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.

По своему смыслу понятие "неотделимые улучшения" означает невозможность их отделения без вреда для недвижимого имущества и, соответственно, невозможность их передачи как отдельного объекта гражданских прав.

Из представленной расписки от ДД.ММ.ГГГГ не следует, за какие именно неотделимые улучшения переданы денежные средства, при этом, исходя из даты расписки и даты отчета оценки стоимости квартиры, однозначно следует, что объект оценен в полном объеме.

В данном случае неотделимые улучшения в квартире входят в состав объекта, переданного по договору купли-продажи, их нельзя рассматривать как некое движимое имущество.

Рыночная стоимость спорной квартиры, в соответствии с Отчетом № об оценке составляет 4 020 000 рублей. В этой связи, суд приходит к выводу о том, что указанные истцом неотделимые улучшения квартиры входят в рыночную стоимость квартиры. Взыскание денежных средств с ответчика в размере 1 250 000 рублей приведет к неосновательному обогащению истца.

При указанных обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частично удовлетворению.

Доводы третьего лица ФИО5 судом исследованы, основанием к отказу в иске не являются.

Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, в связи с чем требование о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 21 350 рублей в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В материалах дела имеется чек ордер от 01.08.2022г. об уплате истцом государственной пошлины в размере 21 350 рублей, однако с ответчика подлежит взысканию в местный бюджет госпошлина в размере 1950 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 ФИО15 - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ФИО16 (ИНН № в пользу ФИО1 ФИО17 (ИНН №) денежные средства в размере 3 020 000, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 21 350 (двадцать одна тысяча триста пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО3 ФИО18 (ИНН №) в местный бюджет государственную пошлину в размере 1950 (одна тысяча девятьсот пятьдесят рублей.

В удовлетворении требований о взыскании денежных средств в большем объеме отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А. Малинычева