УИД 07 RS 0007-01-2020-000229-94 Дело № 2-1/2022
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г.п. Кашхатау 6 декабря 2022 г.
Черекский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего - судьи Чочуева Х.К.,
при секретаре Гергове М.А.,
с участием представителя истца по первоначальному иску ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от _____г.,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению - местной администрации Черекского муниципального района КБР ФИО3, действующей на основании доверенности № от _____г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к местной администрации Черекского муниципального района КБР о взыскании денежных средств за ремонтно-восстановительные работы кафе и возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании арендованным кафе, и по встречному исковому заявлению местной администрации Черекского муниципального района КБР к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения № от _____г.,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Черекский районный суд КБР с исковым заявлением к местной администрации Черекского муниципального района КБР о взыскании денежных средств.
Исковое заявление (с учетом уточнений) ФИО1 мотивировано тем, что между ней и местной администрацией Черекского муниципального района КБР заключен договор аренды № от _____г. нежилых подвальных помещений (бывшей столовой), который прошел регистрацию в УФРС по КБР в Черекском районе _____г..
В акте приема-передачи к договору указано, что недвижимое имущество ничем не ограничено, обременений не установлено, под арестом не состоит, сторонами при приеме- передаче объекта каких-либо претензий не было заявлено. В этом акте было указано, что что необходимо произвести капитальный ремонт полов, стен, потолков всего помещения, строительство двухстороннего входа со стороны *****, полную замену электрооборудования, монтаж новой линии газопровода, демонтаж старой и монтаж новой системы отопления, установку новой системы санитарно-технического оборудования.
В соответствии с положениями договора все эти работы по капитальному ремонту возложены на нее, а арендодатель возмещает понесенные ею затраты, в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № от _____г..
От имени собственника имущества и в интересах населения Черекского муниципального образования в соответствии с зарегистрированным Уставом Черекского муниципального района в Министерстве юстиции РФ по КБР, выступает Совет местного самоуправления Черекского муниципального района КБР.
В соответствии с абзацем 2 части 1 ст. 56 Устава Черекского муниципального района КБР Совет местного самоуправления Черекского муниципального района КБР наделил местную администрацию Черекского муниципального района КБР правами владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом (в том числе переданного в Аренду по Договору № от _____г.) обязав местную администрацию Черекского муниципального района, кроме указанных прав, содержать на своем балансе и вести учет муниципального имущества в Реестре.
Муниципальное имущество, по которому предъявлены исковые требования, с _____г. состоит в Реестре муниципального имущества местной администрации Черекского муниципального района как объект недвижимости с присвоенным номером №, что подтверждается Выпиской № из Реестра муниципального имущества администрации Черекского района от _____г..
Так как договор долгосрочный и заключен на 25 лет, после вступления в арендные отношения проделан косметический ремонт Кафе (бывшей столовой), но впоследствии как прописано сделкой, ею поэтапно производятся капитальные вложения по ремонтным восстановительным работам.
Договор аренды заключен на законных основаниях с выдержкой требований действующего законодательства. На ремонт помещений вложены ее личные средства. Как стороной сделки ею производится ежегодная арендная плата, сверх ремонтных работ.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться должным образом, односторонний отказ не допустим.
На ее обращение о возврате денежных средств вложенных ею в помещения муниципалитета, согласно п. 2.1«е», п. 3.4, п. 5.2 Договора № от _____г. местная администрация Черекского муниципального района _____г. отреагировала отрицательно, не намереваясь исполнять взятые обязательства. Более того, посредством прокуратуры Черекского района, поддержав исковое заявление прокуратуры, выразила однозначную позицию о расторжении Договора Аренды.
Подобный правовой беспредел со стороны муниципального органа в отношении своего жителя района и арендатора в КБР наблюдается впервые.
Черекский районный суд решением от _____г. удовлетворил иск прокуратуры Черекского района признав Договор № от _____г. недействительным, при этом применив последствия недействительности ничтожной сделки, обязал каждую из сторон, вернуть полученное по сделке.
Однако _____г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда КБР решение Черекского районного суда отменено полностью как не соответствующее законодательству и по делу принято новое решение об отказе в иске прокуратуры Черекского района за незаконностью и необоснованностью.
Из вышеизложенного следует, что договор аренды сохраняет юридическую силу до окончания срока, а именно до _____г..
По обязательным условиям договора для арендатора, ею произведен ремонт посредством вложения личных финансовых средств. Помещения поэтапно отремонтированы, часть работ предстоит сделать. Необходимо возвести в фасадной части кровлю при входе в здание, облицевать отделочным материалом ступеньки, установить рекламный щит, в зале под Кафе в потолочной части установить светодиодный неоновый кабель.
Для приведения вышеперечисленных видов работ в нормативное состояние необходимо дополнительное финансирование, однако местная администрация, пытаясь расторгнуть договор посредством прокуратуры, незаконно заставляя ее ходить по судебным инстанциям, открыто уклоняясь от исполнения им же принятых обязательств, демонстрирует не достойную позицию для муниципальной власти.
При подобных негативных фактах для нее, как для арендатора, становится очевидным - до истребования понесенных затрат, приостановить какие-либо дальнейшие вложения, потому как возникла бессмысленность в этих самых вложениях, даже принимая во внимание долгосрочность аренды.
Местная администрация, открыто ущемляя ее права, принудила прибегнуть к защите и восстановлению справедливости посредством правосудия.
Более того, по вине ответчика у нее не осталось оборотных средств, для функционирования отремонтированных помещений. По этой существенной причине кафе (бывшая столовая) не работает и она несет убытки в виде упущенной выгоды, хотя продолжает вносить арендную плату.
Экономическое обоснование при восстановлении кафе (бывшей столовой) было предусмотрено с таким расчетом, что согласно предписанных положений Договора, финансовые средства компенсируются арендодателем в обязательном порядке, в последствии их будет достаточно арендатору для дальнейшего развития в плане товарооборота и содержания рабочего персонала.
Вместе с тем, недобросовестная сторона сделки - администрация района с легкостью игнорируя договор, уклоняясь от обязательств, способствует ограничению ее в предпринимательской деятельности.
Она вкладывала личные средства в недвижимое имущество муниципалитета по сделке на выгодных для сторон условиях с обязательным возвратом, предусмотренными пунктами 2.1 «е», п. 3.4, п. 5.2 Договора, но не для того чтобы хоронить их превращая в мертвый капитал.
Местная администрация Черекского муниципального района как недобросовестная сторона сделки, неправомерно удерживая ее денежные средства по необоснованным причинам уклоняется от их возврата, манипулируя нелепыми отказами, а также расторжением самого Договора.
Как установлено и подписано сторонами сделки, пункт 4.2 Договора аренды предусматривает возместить убытки 40 кратной ставки годовой арендной платы за нарушение обязательств.
Исходя из изложенного, просит взыскать с ответчика сумму вложенных ею средств на ремонтно-восстановительные работы по установленной проведенной по делу строительно-технической экспертизой, с учетом индекса потребительских цен на товары и услуги по КБР в размере 2541 696 руб., штраф, предусмотренный п. 4.2 договора аренды в размере 647750 руб., и упущенную выгоду за период с апреля 2017 года по октябрь 2022 года, которую он оценивает в сумму 2580000 руб.
Ответчиком - местной администрацией Черекского муниципального района КБР подано встречное исковое заявление к ФИО1 с требованием расторгнуть вышеуказанный договор аренды нежилого помещения от _____г. №, заключенный между администрацией Черекского муниципального района КБР и ФИО1, мотивируя тем, что арендатором не уплачивается арендная плата.
Истец ФИО1 надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.
На надлежащее извещение о месте и времени судебного заседания представитель третьего лица Совета местного самоуправления Черекского муниципального района КБР в судебного заседание не явился. Суд рассмотрел дело без участия истца и представителя третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал исковое заявление ФИО1 и просил суд удовлетворить ее иск в полном объеме, с учетом уточненных исковых требований, и взыскать с ответчика 5769446 руб., из которых 2541 696 руб. - сумма вложенных ею средств на ремонтно-восстановительные работы кафе по установленной проведенной по делу строительно-технической экспертизой, с учетом индекса потребительских цен на товары и услуги по КБР; 647750 руб. - штраф, предусмотренный п. 4.2 договора аренды кафе; и 2580000 руб. упущенная выгода за период с апреля 2017 года по октябрь 2022 года.
В удовлетворении встречного иска администрации Черекского муниципального района КБР о расторжении договора аренды нежилого помещения от № от _____г. просил отказать за необоснованностью.
Представитель ответчика местной администрации Черекского муниципального района КБР ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, поддержала встречное исковое заявление, и просила суд применив срок исковой давности в отношении требований истца о взыскании в ответчика денежных средств в размере 5769446 руб., отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, указав, что уже в феврале 2010 года ФИО1 узнала о нарушении своего права, предусмотренного договором аренды нежилого помещения и знала кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, но каких-либо установленных законодательством действий для ее защиты не предпринимала вплоть до _____г. и обратилась в судебный орган лишь _____г..
Выслушав лиц, участвующих в деле и исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.
_____г. между администрацией Черекского муниципального района КБР и ФИО1 заключен договор аренды № (Далее - Договор аренды) нежилого помещения, расположенного по адресу: ***** общей площадью 246 кв.м. для производства и оказания услуг в сфере общественного питания, торговли, а также осуществления иной предпринимательской деятельности не запрещенной законодательством, сроком на 25 лет с _____г. по _____г., с суммой арендной платы 2770 руб. в год.
В соответствии с п. 2.1 «б» Договора аренды арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемого помещения.
Согласно п. 2.1 «е» Договора аренды, арендодатель обязан по своей инициативе либо по предложению арендатора в течение трех месяцев возместить произведенные арендатором расходы по строительству, ремонту, перепланировкам, а также возместить другие затраты, направленные на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого помещения на указанные цели в объемах, согласно оценки независимого эксперта-оценщика.
В соответствии с п. 2.3 «г» Договора аренды арендатор обязан в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг.
В п. 4.2 Договора аренды указано, что каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере 40 кратной ставки годовой арендной платы.
Согласно п. 5.2 Договора аренды, стороны договорились в том, что арендатор производит капитальный ремонт на свои средства, а арендодатель компенсирует их согласно п. 2.1 «е» договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом, по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, и согласно заключению эксперта № от _____г. стоимость работ, произведенных в помещениях бывшей столовой и прилегающей территории в ценах на _____г. составляет 1912203 руб., 60 коп. а стоимость материалов, затраченным по всем видам выполненных работ на дату подачи иска, с учетом перевода цен на _____г. составляет 1407999 руб.
Заключение данной экспертизы сторонами не оспаривается, основания не доверять данному заключению судом не установлены.
В судебном заседании установлено, что заявлением от _____г. ФИО1 обратилась главе местной администрации Черекского района КБР выплатить сумму, потраченную на ремонт арендуемого помещения, по состоянию на февраль 2010 года, указав, что ею потрачена сумма в размере 1675905 руб.
Данное обстоятельство сторонами не оспариваться, и подтверждается письменным заявлением ФИО1
Названное заявление ФИО1 подтверждает факт того, что в феврале 2010 года ФИО1 было известно о нарушении своего права, предусмотренного договором аренды нежилого помещения, но каких-либо установленных законодательством действий для ее защиты не предпринимала вплоть до _____г..
В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было завялено ходатайство о применении сроков исковой давности.
На основании ст. 195 ГК РФисковойдавностью признаетсясрокдля защиты права поискулица, право которого нарушено.
В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общийсрокисковойдавности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
Изп. 2 ст. 199 ГК РФ следует, чтоисковаядавность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечениесрокаисковойдавности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе виске.
Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации обисковойдавности», по смыслу п. 1 ст.200 ГК РФпри обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (ч. 1 ст.45и ч.1 ст.46 ГПК РФ, ч. 1 ст.52и части 1 и2ст.53, ст.53.1 АПК РФ), начало течениясрокаисковойдавности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком поискуо защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
Учитывая, что на _____г. истцу ФИО1 было известно о нарушении своего права в виде невыплаты потраченных ею денежных средств на ремонтно-восстановительные работы арендованного нежилого помещения в сумме 1675905 руб., а в суд она обратилась с иском _____г., то есть за пределами срока исковой давности (27.02.2017г. + 3 года = 27.02.2020г.), исковые требования ФИО1 к местной администрации Черекского муниципального района КБР о взыскании указанной суммы, а также штрафа, предусмотренного п. 4.2 договора аренды в размере 647750 руб., и упущенной выгоды за период с апреля 2017 года в сумме 2580000 руб. не подлежат удовлетворению.
Учитывая заключение вышеуказанной судебной строительно-технической экспертизы № от _____г. о том, что стоимость работ, произведенных в арендуемом ФИО1 помещении на _____г. составляет 1912203 руб. 60 коп., а стороной ответчика не представлены суду какие-либо доказательства, опровергающие факт, что истцом в период времени с _____г. по _____г. не были понесены затраты на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении, суд считает необходимым взыскать с ответчика сумму в 236295 руб. 60 коп. за ремонтно-строительные работы, направленные на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого помещения (1 912 203 руб. 60 коп. – 1675905 руб.= 236298 руб. 60 коп.).
Так как стороной истца суду не представлены доказательства тому, в какие именно дни в период времени с _____г. по _____г. были понесены затраты на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении в сумме 236295 руб. 60 коп. суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований об индексации указанной суммы по индексам потребительских цен за указанный период.
В связи с тем, что в вышеуказанном Договоре аренды указано, что арендодатель обязан не чинить препятствия арендатору в правомерном использовании арендуемого помещения - п. 2.1 «б» Договора аренды, а кроме того, стороной истца суду не представлены доказательства, подтверждающие нарушения истцом указанного пункта Договора аренды, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на ответчика обязанностей не чинить препятствия в пользовании арендуемым помещением.
Разрешая требование местной администрации Черекского муниципального района КБР, указанное во встречном иске о расторжении договора аренды нежилого помещения от _____г. №, заключенного между администрацией Черекского муниципального района КБР и ФИО1 суд считает необходимым отказать в удовлетворении данного требования, в связи с тем, что согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).
Кроме того, представителем местной администрации Черекского муниципального района КБР суд не представлены доказательства тому, что арендатор ФИО1 имеет задолженность по арендной плате по вышеуказанному Договору аренды.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-195 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к местной администрации Черекского муниципального района КБР удовлетворить частично.
Взыскать с местной администрации Черекского муниципального района КБР в пользу ФИО1 236298 руб. 60 коп. за ремонтно-строительные работы, направленные на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого помещения - кафе.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к местной администрации Черекского муниципального района КБР отказать.
В удовлетворении встречного иска местной администрации Черекского муниципального района КБР к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от _____г. №, заключенного между администрацией Черекского муниципального района КБР и ФИО1 отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2022 года.
Председательствующий подпись Х.К.Чочуев
Копия верна:
судья Черекского
районного суда КБР Х.К. Чочуев