Дело № 2-852/2025
59RS0007-01-2024-009886-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2025 года город Пермь
Свердловский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Чураковой О.А.,
при секретаре судебного заседания Бусыгиной Е.Н.,
с участием истца ФИО8, представителя ФИО17,
ответчика ФИО13, представителя ФИО14,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9, ФИО10 о признании преимущественного права покупки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 обратился в суд с иском к ответчикам о восстановлении срока на подачу иска о признании за истцом преимущественного права покупки в отношении ? доли в праве собственности на 3 комнаты в 4-х комнатной квартире по адресу <адрес>, по цене ДД.ММ.ГГГГ рублей. Перевести на ФИО8 права и обязанности покупателя по приобретению ? доли в праве собственности на 3 комнаты. Заменить в записи о правах на указанное имущество в ЕГРН о собственнике с ФИО15 на ФИО8 Прекратить три записи о праве долевой собственности ФИО15 по 1/6 доли в праве на объект недвижимости с №. Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО10 денежные средства в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Исковое заявление мотивированно тем, что истец является собственником 1/2 доли в праве собственности на 3 комнаты в 4-х комнатной квартире по адресу <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в отношении 1/2 доли в праве собственности на 3 комнаты в 4-х комнатной квартире по адресу <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись об изменении собственников. Новым сособственником стал ФИО10, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. при ознакомлении с гражданским делом №а-3083/2024 рассмотренного в Ленинском районном суде г. Перми, истец увидел документы, исходя из которых нотариус ФИО18 в интересах ФИО4 обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности к ФИО10 на ? доли спорных комнат, также были представлены телеграммы в адрес истца о продаже ФИО4 спорной доли. Однако уведомление о преимущественном праве покупки доли в спорное жилое помещение истец не получал. Об условиях продажи спорной доли истцу стало известно только - ДД.ММ.ГГГГ.
Истец, его представитель в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержали.
Ответчик ФИО10 его представитель в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просили отказать в полном объеме, применить срок исковой давности.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать в полном объеме, по доводам, изложенным в отзыве, применить срок исковой давности.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав стороны, всестороннее и полно исследовав материалы дела, пришел к следующему.
В силу с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
Материалами дела установлено, что ФИО8 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 3 комнаты в 4-комнатной квартире, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. по адресу: <адрес> безвозмездной передачи комнат в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ.
Матерью ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. является ФИО1.
ФИО1 являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 3 комнаты в 4-комнатной квартире, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. по адресу: <адрес> безвозмездной передачи комнат в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Из выписки из ЕГРН на спорную квартиру, следует, что зарегистрирована общая долевая собственность по ? доле за ФИО1, основание гос. регистрации перехода (прекращения) права: ДД.ММ.ГГГГ Соглашение об отступном; ФИО2, основание гос. регистрации перехода (прекращения) права: ДД.ММ.ГГГГ Соглашение об отступном; ФИО3, основание гос. регистрации перехода (прекращения) права: ДД.ММ.ГГГГ Соглашение об отступном; ФИО9 до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ФИО2 передал, а истец приняла по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа ДД.ММ.ГГГГ руб., который она обязалась вернуть в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передала, а ФИО2 принял в качестве отступного ? долю в праве долевой собственности на 3 комнаты в 4-комнатной квартире, по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, согласно которому ФИО2 (арендодатель) предоставляет ФИО1 (арендатору) во владение и пользование жилое помещение (квартиру) ? доли в праве на 3 комнаты в 4-комнатной квартире, по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составил расписку о том, что получил от ФИО1 сумму в размере ДД.ММ.ГГГГ руб. в качестве платежа по Договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) был заключен договор займа, согласно которому займодавец предоставил заемщику деньги в сумме ДД.ММ.ГГГГ руб., на срок до ДД.ММ.ГГГГ на беспроцентной основе.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составил расписку о том, что получил от ФИО1 сумму в размере ДД.ММ.ГГГГ руб. в качестве платежа по Договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.
18.06.2014г. между ФИО4 и ФИО2 заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ФИО2 передал, а ФИО4 принял в качестве отступного ? долю в праве долевой собственности на 3 комнаты в 4-комнатной квартире, по адресу: <адрес>
ФИО4 являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 3 комнаты в спорном помещении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Свердловского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО8 к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными: соглашения об отступном, заключенного между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ (регистрация №); соглашения об отступном, заключенного между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (регистрация №); соглашения об отступном, заключенного между ФИО3 и ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделок отказано в полном объеме.
Решение суда вступило в законную силу – ДД.ММ.ГГГГ.
Решением суда не усмотрено оснований к признанию соглашений об отступном недействительными, по основаниям совершения сделки под влиянием обмана и под влиянием заблуждения, с применением последствий недействительности сделки. Из материалов регистрационного дела на спорную квартиру следует, что все действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на спорный объект, ФИО1 осуществляла сама: подписывала заявления в Управлении Росреестра по Пермскому краю, подписывала соглашение об отступном. При этом, каких-либо сведений об особенностях психического состояния здоровья или клинических объективных данных психического состояния ФИО1 в материалы дела не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО10 заключен нотариально удостоверенный договор купли—продажи ? доли 3 комнат в 4-комнатной квартире, по адресу: <адрес>.
О намерении продать ? долю за ДД.ММ.ГГГГ рублей в спорном помещении ФИО4 известил ДД.ММ.ГГГГ. ФИО8, ФИО11, что подтверждается телеграммами ПАО Ростелеком. Телеграммы не доставлены, квартира закрыта, адресаты по извещению не явились.
По спорному адресу истец проживал вплоть до 20-х чисел января ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-294/2025.
В телеграмме указана цена, за которую ответчик ФИО4 намеревался продать долю - ДД.ММ.ГГГГ руб., а также условия оплаты доли - полная оплата в день подписания договора, договор купли-продажи заключен между ФИО4 и ФИО10 - ДД.ММ.ГГГГ., то есть, более чем через два месяца со дня извещения второго собственника доли - ФИО8
ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 в ЕГРН внесены 3 записи о праве долевой собственности на спорное имущество по 1/6 доле.
Решением Свердловского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-294/2025 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО5 в лице законного представителя ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО1 о признании недействительными соглашений об отступном от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, истребования доли в праве собственности. Решение суда не вступило в законную силу.
Истцом ДД.ММ.ГГГГ на депозит УСД по Пермскому краю внесен обеспечительный платеж в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2010 года N 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и не совершение участниками долевой собственности действий по принятию данного предложения в течение месяца с момента уведомления продавцом о своем намерении.
Согласно Правилам оказания услуг телеграфной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968, телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (пункт 57 Правил).
Телеграммы до востребования выдаются адресату только при предъявлении документа, удостоверяющего личность адресата. Адресат имеет право востребовать такую телеграмму в течение 30 дней со дня ее поступления (пункт 58 Правил).
Согласно пункту 65 Правил срок прохождения телеграммы категории "обыкновенная" внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами - не более 12 часов. В случае подачи отправителем телеграммы вида "с уведомлением о вручении" уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случае не поступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).
Сам факт неполучения корреспонденции без уважительных причин в силу положений части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений данных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возлагает риск такого не получения на адресата, а корреспонденция считается доставленной.
Таким образом, судом установлено, что ответчиком ФИО4 выполнена обязанность продавца по уведомлению другого участника долевой собственности ФИО8 о продаже своей доли.
Оценив действия сторон с точки зрения добросовестности, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а именно, своевременность направления ФИО4 телеграммы о намерении продажи доли в праве собственности, оформлении сделки по истечении более чем месячного срока со дня уведомления ДД.ММ.ГГГГ.), о продаже спорного имущества истцу - лицу, обладающему преимущественным правом покупки, суд исходит о надлежащем выполнение требований ответчиком статьи 250 ГК РФ и отсутствия злоупотребления прав участников гражданских правоотношений.
Кроме того, ответчиками заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности.
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Телеграмма ФИО8 о предложении приобрести долю в комнатах направлены ДД.ММ.ГГГГ, спорный договор купли-продажи доли заключен с ФИО10 - ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права произошла ДД.ММ.ГГГГ, с настоящим иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ (почтовый штемпель на конверте), то есть за сроками, установленными п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Однако, разрешая ходатайство истца о восстановлении срока требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, суд исходит из того, что истцу о том, что собственником спорной доли стал ФИО10 стало известно еще в январе 2024 года, когда ответчик пришел в спорное помещение и представился истцу, как новый владелец комнат, данные пояснения даны самим истцом в ходе рассмотрения гражданского дела №.
Таким образом, суд признает неуважительной причину пропуска срока исковой давности истцом для предъявления настоящих требований.
Разрешая заявленный спор, руководствуясь вышеизложенными нормами права, установив фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о надлежащем извещении истца о продаже спорной доли жилого дома, истечение трех месячного срока для оспаривания сделки по переводу прав и обязанностей покупателя, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Указано, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, предложенные собственнику, должны быть не хуже, чем те, которыми воспользовалось постороннее лицо. В настоящем случае предложенные истцу условия были хуже, чем те, на основании которых была продана ? доли в комнатах ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО10 и ФИО4 не было допущено нарушение прав истца, имеющего намерение воспользоваться правом преимущественной покупки, поскольку был соблюден установленный законом порядок для совершения сделки.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО9, ФИО10 о признании преимущественного права покупки доли в праве собственности, переводе прав и обязанностей покупателя – отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Копия верна:
Судья О.А. Чуракова
Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2025 года.
Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-852/2025 Свердловского районного суда г. Перми.