Кировский районный суд города Омска

644015, город Омск, улица Суворова, дом № 99, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru

телефон: (3812) 78-67-14, факс (3812) 78-67-14

Дело № 2-5121/2023 УИД: 55RS0001-01-2023-004790-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 22 сентября 2023 года

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,

при секретаре Виноградовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

с участием

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения №, площадью 64 кв.м., на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> А сроком до ДД.ММ.ГГГГ. после заключения договора аренды истец оплатил ответчику арендную плату за 6месяцв в размере 82 000 рублей. Истец арендовал нежилое помещение для осуществления в будущем производства по перетяжке автокресел, предварительно зарегистрировавшись как самозанятый. Истец планировал осуществить производство в помещении на весь рабочий день. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу ключи от арендованного помещения. Истец осмотрел помещение и обнаружил следующие недостатки, которые препятствуют пользованию помещением и которые не были оговорены ответчиком: отсутствие системы отопления, отсутствие водоснабжения и водоотведения, разбита система канализации. Истец в этот же день ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику заявление-претензию с перечнем недостатков и требованием и расторжении договора аренды и возврата арендной платы, предоставив ответчику сок для ответа 5 дней, то есть сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик проигнорировал требование истца. Арендованное помещение истцом не использовалось. ДД.ММ.ГГГГ истец закрыл помещение, опечатал и отправил ответчику почтой ключи от помещения. Обнаруженные недостатки препятствуют пользованию помещением, так как отсутствие канализации, водоотведения и водоснабжения не позволяет находиться в помещении человеку, заниматься предпринимательской деятельностью и нарушает санитарные нормы. Отсутствие системы отопления также делает невозможным нахождение человека в помещении в холодное время и нарушает санитарные нормы. Согласно договора аренды наличие центральной системы водоснабжения и водоотведения и санузла в рабочем состоянии предполагается. Применение электрических систем отопления истцом для обогрева помещения запрещен согласно пункта 3.4 договора аренды с установлением штрафа в размере 500 000 рублей. Несмотря на то, что пунктом 1.2 договора аренды записано, что договор аренды также является и актом приема-передачи, отсутствие последнего нарушает сложившиеся правила делового оборота, связанные с пользованием недвижимым имуществом. В связи с передачей иска истцом понесены расходы по оплате услуги юриста в размере 5 000 рублей.

На основании изложенного истец просит признать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 82 000 рублей, судебные расходы в размере 5 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 480 рублей.

В судебном заседание истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что решил заняться бизнесом, в связи с чем стал искать подходящее помещение на сайте «Авито», где и увидел объявление о сдаче в аренду помещения ответчиком. Встретившись с представителем ответчика в арендуемом помещении, он произвел его осмотр и увидел электрический обогреватель, при этом радиаторы отопления были закрыты панелями. На вопрос о том, почему в помещении находится электрический обогреватель, ему ответили, что он остался от предыдущих арендаторов. Систему канализации и водоснабжения он проверить не догадался, поскольку не предполагал, что они могут быть не исправны. Так как ему понравилось помещение, то он заключил с ответчиком договор аренды. Когда ответчик передал ему ключи, на следующий день он приехал в помещении и обнаружил, что водоснабжение помещения отсутствует, канализация не работает, более того он обратился внимание, на то, что в стенах имеются незначительные проемы, заглянув в которые он понял, что отопления помещения также отсутствует, поскольку радиаторами помещение не оборудовано. Для него наличие отопления и водоотведения является существенным условием, так как он собирался в помещении открывать свое производство по пошиву авточехлов, следовательно он как работодатель должен был обеспечить для своих работников все необходимые условия труда. На его претензию о расторжении договора, ответчик сослался на его свободу.

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании участие не принимал, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседание с заявленными требованиями не согласилась, суду пояснила, что стороны свободны свободны в заключении договора. Арендодателем не был ограничен доступ Арендатору в арендуемое помещение. ДД.ММ.ГГГГ истцом произведен осмотр помещения, его все устроило, после чего был заключен договор. После осмотра у последнего было время обдумать условия аренды, а также обсудить интересующие его вопросы. Договор от ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу с момента подписания, истцом не оспорен, не действительным не признан. ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен ответ на претензию с указаниями на ключевые условия договора и датой расторжения договора.

В соответствии со статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение с кадастровым №, площадью 367,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО5

ФИО5 сменил фамилию на ФИО2, что подтверждается свидетельством о перемени имени серия I-KH №.

Согласно сведениям из ЕГРИП основным видом деятельности ИП ФИО2 является аренда и управление собственным и арендованным нежилым недвижимым имуществом (л.д. 23-30).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды помещения (имущества), в соответствии с условиями которого арендодатель представляет арендатору во временное владение и пользование сроком до ДД.ММ.ГГГГ имущество в виде нежилого помещения на 1-м этаже, площадью 64 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, помещение условно – № (далее по тексту – нежилое помещение), а также асфальтированная, благоустроенная прилегающая территория; входная группа, лестничные марки, коридоры; оштукатуренный, окрашенный и установленный подвесной потолок; оштукатуренные, окрашенные, отделанные пластиковыми стеновыми панелями стены; бетонное покрытие с керамогранитом; пластиковые окна ПВХ в количестве 3 штук; входные – пластиковые (ПВХ) – 1 щшт., металлические – 2 шт.; межкомнатные пластиковые – 3 шт., деревянные – 2 шт. двери.; центральное, трехфазное энергоснабжение в вид светильников – 6 шт., двойные розетки – 3 шт., тройные розетки - - 8 шт., выключатели – 8 шт., обогреватель – 1 шт.; центральное водоснабжение, раковина – 1 шт., санузел – 1 шт.; датчики дыма, пультовая пожарная сигнализация; принудительная приточно-вытяжная с коробами; кирпичный фасад. Стоимость оплаты аренды составляет 10 000 рублей.

Пунктом 1.8 договора предусмотрено, что имущество предоставляется арендатору под производство перетяжки автокресел.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что договор аренды также является актом приема-передачи имущества. Имущество передается арендатору в хорошем состоянии и пригодной для использования. Претензий арендатор к арендодателю по переданному имуществу не имеет.

Указанный договор был подписан обеими сторонами (л.д. 12, 13).

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была оплачена арендная плата в сумме 82 000 рублей, из которых: 10 000 рублей – депозит, аренда – 42 000 рублей, коммунальные платежи – 30 000 рублей за 6 месяцев аренды помещения № (л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ИП ФИО2 была направлена претензия, в которой арендатор указал, что ДД.ММ.ГГГГ им был заключен договор аренды нежилого помещения, оплачена арендная плата за 6 месяцев в размере 82 000 рублей. После детального изучения помещения, в том числе оборудования, в связи с чем были выявлены недостатки в виде отсутствия отопления, воды, размороженный унитаз (поврежден), что им было изначально не замечено при первом беглом осмотре. Поэтому уведомил о расторжении договора аренды и возврате уплаченных денежных средств в размере 82 000 рублей, путем их перечисления на представленный счет в пятидневный срок (л.д. 15).

Указанная претензия была получена ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется отметка помощника руководителя ИП ФИО2 – ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был составлен акт приема-передачи нежилого помещения, составленного в присутствий двух свидетелей ФИО3, ФИО7, из которого следует, что в виду отсутствия арендодателя, им составлен данный акт, так как нежилым помещением он не пользовался, а потому также произвел его опечатывание также в присутствии вышеуказанных свидетелей, который в последующем вместе с дверным ключом был отправлен Почтой России (л.д. 21, 22).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ИП ФИО2 было подготовлено уведомление в адрес ФИО1, в котором он указал, что имущество передано истцу в хорошем состоянии, в связи с чем он претензий не имел. Согласно договора истец обязан был письменно уведомлять арендатора, а именно не менее чем за 3 месяца о расторжении договора, при этом такой возврат осуществляет не ранее 1 числа следующего календарного месяца. Расторжение договора аренды будет осуществлено только ДД.ММ.ГГГГ, до данной даты ФИО1 обязан оплачивать аренду и производить компенсацию по коммунальным услугам в полном объеме. Также с условиями договора после возврата арендатором имущества арендодателю в соответствии с условиями договора в течении 30 календарных дней арендодателем возвращается неиспользованная часть гарантийного депозита. Также предложено соблюдать условия договора.

Данный ответ был направлен ДД.ММ.ГГГГ на почту истца, что не противоречит условиям договора.

Как следует из пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из положений части 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

В соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 2 (ред. от 30.12.2022) «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" (вместе с «СанПиН 1.2.3685-21. Санитарные правила и нормы...» установлено, что оптимальную температуру в офисных помещениях в пределах от + 22 до + 24 °С в холодное время года и от + 23 до +25 °С – в теплое. Влажность воздуха должна быть в пределах от 15 до 75 процентов.

Из материалов дела, а так же пояснений истца в судебном заседании следует, что при первоначальном осмотре он не заметил видимых существенных недостатков, а именно отсутствие радиаторов отопления, которыми поддерживается нормальная температура в зимний период времени, отсутствие водоснабжения, а также канализации, что бесспорно является существенными недостатками.

Факт отсутствие в арендуемом помещении указанных существенных недостатков представителем ответчика не опровергну, более того установлен судом в ходе изучения приложенных истцом видеозаписей изученных судом в ходе судебного следствия.

Также судом отмечается, что помещение арендовалось под производство перетяжки автокресел, истец пояснил, что производство предусматривает изготовления автокресел ручной работы наемных сотрудников, таким образом отсутствие водоснабжения, канализации, отопления нарушает не только права истца как арендатора, но также ставит под сомнение исполнения обязанности истца как работодателя для обеспечения своим сотрудникам надлежащих условий труда.

На вопрос суда каким образом до истца доводилась информация об отсутствии рабочих систем канализации, водоснабжения, отопления до заключения договора представитель ответчика пояснить не смогла, каких-либо доказательств данному факту не представила.

Также суд учитывает, что применение электрических систем отопления истцом для обогрева помещения запрещен согласно пункта 3.4 договора аренды с установлением штрафа в размере 500 000 рублей.

Поскольку ответчик предоставил истцу помещение имеющие препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ФИО2 при заключении договора, не были заранее известны истцу и не могли были быть обнаружены им во время осмотра суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению, равно как требование о взыскании с ответчика уплаченных истцом сумм.

Доводы ответчика в части того, что истец перед заключением договора осматривал помещение и никаких претензий не предъявлял судом отклоняется, поскольку на истца как арендодателе лежит обязанность оговорить с арендатором при заключении договора аренды отсутствие рабочих систем канализации, водоснабжения и отопления.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом в связи с подачей искового заявления понесены расходы по его составлению в размере 5 000 рублей.

Согласно договора оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 поручил, а ФИО8 приняла на себя обязанность по составлению искового заявления в расторжении договора аренды. Стоимость услуг составила 5 000 рублей (л.д. 16).

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 была оплачена вышеуказанная сумма (л.д. 17).

Данные судебные расходы истца на оплату услуг представителя, суд находит разумными, исходя из качества составленного искового заявления.

Из материалов дела следует, что при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в общем размере 3 480 рублей, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

Таким образом, подлежат возмещению за счет ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 480 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН: <данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в размере 82 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 3 480 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п С.С. Чегодаев

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2023 года

<данные изъяты>