Судья– Шепилов С.В.
УИД 23RS0002-01-2022-002060-27
Дело № 33-19597/2023
№ 2-4804/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 04 июля 2023 года.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Чирьевой С.В.,
судей: Сурмениди Л.Л., Дунюшкиной Н.В.
при помощнике судьи Верещак Р.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
поступившее с апелляционной жалобой истца ФИО1 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 октября 2022 года,
Заслушав доклад судьи Сурмениди Л.Л. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края находиться земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 817 кв.м., расположенный по адресу: ............. На вышеуказанном земельном участке имеется незавершенный строительством жилой дом, площадью 121,3 кв.м., право собственности на который по договору купли-продажи 15 августа 2006 года зарегистрировано за ФИО2 03 июля 2012 года между ФИО2 и муниципальным образованием города Сочи был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ........, сроком на три года до 01 декабря 2014 года. 26 августа 2015 года между ФИО2 и муниципальным образованием г. Сочи был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ........ сроком на три года до 17 августа 2018 года. 18 августа 2016 года администрацией города Сочи было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома, сроком до 18 августа 2026 года. На основании договора дарения от 24 августа 2019 года право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 24 марта 2020 года истец обратился в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Однако ответом департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 22 апреля 2020 года ему было отказано в заключении договора аренды земельного участка ввиду того, что в отношении спорного земельного участка уже было реализовано право на однократное приобретение в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Считает указанный отказ незаконным и необоснованным. Просит суд признать за истцом право аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 817 кв.м., расположенный по адресу: ............. Обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды земельного участка, с кадастровым номером ........, площадью 817 кв.м., расположенный по адресу: ............, на срок не менее три года.
Обжалуемым решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 октября 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.
С указанным решением не согласился истец ФИО1, в связи с чем, им подана апелляционная жалоба на указанное решение суда, в которой он указал, что решение суда является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, без надлежащего исследования всех представленных стороной истца доказательств.
Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, несмотря на то, что о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда в сети «Интернет», при этом каких – либо ходатайств об отложении судебного разбирательства либо рассмотрении жалобы в их отсутствие не представили, об уважительности причин своей неявки не сообщили.
С учетом изложенного, судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие вышеуказанных лиц, что не противоречит положениям ст. ст. 113, 167 ГПК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, поскольку дальнейшее отложение судебного заседания повлечет необоснованное затягивание производства по делу, что противоречит положениям ст. ст. 2, 6.1 ГПК РФ.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду (ст. 2 ГПК РФ).
В соответствии со статьями 195, 196 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным, если оно основано на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда первой инстанции не отвечает требованиям законности и обоснованности, как того требует статья 195 ГПК РФ в силу следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за ФИО1 на основании договора дарения незавершенного строительством жилого дома от 24 августа 2019 года зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, площадью, 121 кв.м., готовностью 18%, расположенный по адресу: .............
В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 17 августа 2015 года №2377 ФИО2 в аренду сроком на три года однократно предоставлен земельный участок, площадью 817 кв.м., с кадастровым номером ........ расположенный по адресу: ............ – в территориальной зоне «Ж2», категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства под незавершенным объектом, принадлежащим ФИО2 18 августа 2016 года администрацией города Сочи ФИО2 было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ............, сроком до 18 августа 2026 года.
Согласно договору дарения незавершенного строительством жилого дома от 24 августа 2019 года ФИО2 безвозмездно передала в собственность ФИО1 незаверенный строительством жилой дом, литер А, находящийся по адресу: .............
24 марта 2020 года с целью документального оформления оконченного строительством жилого дома ФИО1, как собственник незавершенного строительством жилого дома, обратился в Департамент имущественных отношений города Сочи с заявлением о заключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка под объектом недвижимости.
Ответом департамента имущественных отношений от 22 апреля 2020 года ему было отказано в заключении договора аренды земельного участка ввиду того, что в отношении спорного земельного участка уже было реализовано право на однократное приобретение в аренду для завершения строительств объекта незавершенного строительства.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 39.2, 39.1, 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку на спорный земельный участок уже было реализовано право однократного приобретения в аренду прежним собственником объекта незавершенного строительством – ФИО2, однако, строительство данного объекта в период действия соглашения завершено не было. При этом суд первой инстанции указал, что ответ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи не нарушает законные права и интересы ФИО1 и не препятствует повторному обращению с заявлением о предоставлении земельного участка в установленном законом порядке.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения 17 августа 2018 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
ФИО1 в исковом заявлении указано, что продление договора аренды необходимо ему для оформления оконченного строительством жилого дома. Кроме того, установлено, что срок разрешения на строительство не истек, указанное разрешение действует до 18 августа 2026 года.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным и в соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Апелляционную жалобу истца ФИО1 удовлетворить.
Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19 октября 2022 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании права аренды земельного участка, понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.
Возложить на администрацию муниципального образования город Сочи, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 817 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............ для завершения строительства.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий С.В. Чирьева
Судьи Л.Л. Сурмениди
Н.В. Дунюшкина