Решение по делу № 2-1804/2024 от 24.03.2025 - о защите прав потребителей (о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа).

Дело № 2-63/2025 (2-1804/2024) (УИД № 62RS0002-01-2024-001606-58)

Решение

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Васильевой М.А. при секретаре Черных А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о защите прав потребителей (о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа),

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Самолет-Заречье», в котором просит взыскать с ООО СЗ «Самолет-Заречье» в пользу истца:

стоимость расходов на устранение недостатков в квартире в размере 1 349 831 рубль;

расходы на проведение технического обследования квартиры в размере 60 000 рублей;

неустойку в размере 1 349 831 рубль;

компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей;

штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присуждённой судом.

В обоснование своих исковых требований истец ФИО1 указывает, что 16 августа 2022 года между сторонами был заключён договор участия в долевом строительстве № №. Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, участник долевого строительства обязуется уплатит обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатации объекта. Основные характеристики объекта долевого строительства (жилого помещения) определены в Приложении № 1 к Договору. Объект долевого строительства передаётся участнику с выполнением работ по отделке, которые определены в Приложении № 3 к договору. В соответствии с пунктом 3.1 Договора цена договора составляет сумму в размере 18 620 833,73 рублей.

Истец ФИО1 указывает, что произвела оплату цены договора в установленные сроки, порядке и объёме. 25 ноября 2023 года между сторонами был подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 1 акта, застройщик передал участнику объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) №№, состоящее из 2-х комнат общей площадью 63,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> С учётом положений пункта 4 акта, цена договора уменьшилась и составила сумму в размере 17 856 756,98 рублей. Вместе с тем, согласно пункту 6 акта квартира передана с недостатками, замечания учтены в акте о несоответствии. Недостатки должны быть устранены в течение трёх месяцев. 10 декабря 2023 года в адрес застройщика была направлена претензия. Позднее, с целью выявления стоимости устранения недостатков квартиры, зафиксированных 25 ноября 2023 года при приёмке квартиры, истцом на основании договора оказания услуг от 04 февраля 2024 года № № была привлечена экспертная организация ООО «ЭАЦ Морана». По итогам проведённого технического обследования квартиры были выявлены недостатки в качестве выполненных застройщиком работ. Стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков) квартиры, согласно экспертному исследованию составляет 1 349 831 рубль. Застройщик дважды приглашался для участия в проведении исследования, однако он не стал направлять своего представителя. Расходы на проведение исследования составили 60 000 рублей. 28 февраля 2024 года истцом была направлена ещё одна претензия с требованием оплатить стоимость устранения выявленных недостатков. До настоящего времени ответы на претензии от застройщика не поступали.

В связи с тем, что требования не выполнены, истец ФИО1 полагает, что вправе требовать взыскание неустойки. На 18 апреля 2024 года (дату подачи иска) размер неустойки составил 1 349 831 рубль. Кроме этого, просит взыскать моральный вред, поскольку нарушение её прав застройщиком повлекли за собой постоянное нахождение истца в стрессе и нервном напряжении, что довольно сильно сказалось на состоянии здоровья и снижении иммунитета, что в сегодняшней непростой эпидемиологической ситуации очень существенно снижает качество жизни. Кроме этого, она (ФИО1) вынуждена с ребёнком жить и дальше в съёмной квартире, потому что не может приступить к ремонту в связи с отсутствием бюджета на это, так как предполагалось изначально, что она получит квартиру без каких-либо недостатков. Компенсацию морального вреда она оценивает в 30 000 рублей.

Истец ФИО1 также просит взыскать с ответчика судебные издержки, связанные с оплатой досудебной экспертизы, судебной, а также расходов по уплате госпошлины.

12 февраля 2025 года после проведения по делу экспертизы, истец ФИО1 в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ увеличила исковые требования.

Согласно уточнённым исковым требованиям истец ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ООО СЗ «Самолет-Заречье»:

стоимость расходов на устранение недостатков в квартире в размере 1 731 358 рублей 46 копеек;

расходы на проведение технического обследования квартиры в размере 60 000 рублей;

неустойку в размере 952 247 рублей;

компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей;

штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присуждённой судом.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика ООО СЗ «Самолет-Заречье» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

От ответчика в адрес суда поступили возражения на исковое заявление, где ООО СЗ «Самолет-Заречье» указывает, что между сторонами был заключён договор участия в долевом строительстве № № от 16.08.2022. В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Три процента от договора составляют 558 625,01 рублей. Следовательно расходы подлежат взысканию в пределах указанной суммы. Неустойка не подлежит начислению за период с 22.03.2024 по 30.06.2025. Также не подлежит взысканию штраф. В отношении морального вреда – истец не предоставил доказательств причинения ему нравственных страданий. Судебные издержки просит взыскать с учётом пропорциональности. Также просит применить положения Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326 в редакции Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 и предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков, неустойки, штрафа до 30 июня 2025 года.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключён в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3).

К отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (часть 9).

На основании статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Судом установлено, что 16 августа 2022 года Общество с ограниченной ответственностью «Специализрованный застройщик «Самолет-Заречье» и ФИО1 заключили договор участия в строительстве № №.

Согласно указанному договору застройщик (ООО СЗ «Самолет-Заречье») обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства (истцу ФИО1) соответствующий объект долевого строительства, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Основные характеристики объекта (многоквартирного жилого дома) и основные характеристики объекта долевого строительства (жилого помещения), подлежащие определению в договоре в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, определяются в Приложении № 1 к договору

Объект долевого строительства передаётся участнику долевого строительства с выполнением работ по отделке, указанных в Приложении № 3 к договору.

Общая площадь жилого помещения (квартиры) – объекта долевого строительства указывается в Приложении №1 к договору (столбец 7 Приложения № 1 к договору) в соответствии с утверждённой проектной документацией объекта и после ввода объекта в эксплуатацию уточняется сторонами в акте приёма-передачи объекта долевого строительства или в одностороннем акте приёма-передачи объекта долевого строительства, составленном застройщиком на основании технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Учитывая, что застройщик передаёт объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, стороны согласовали, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.12.2023 (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.5).

Цена договора определяется как произведение указанных в приложении № 1 к договору стоимости 1 (одного) кв.м объекта долевого строительства (столбец 11), и общей приведённой площади объекта долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 18 620 833,73 рублей, НДС не облагается согласно п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Расчёты между сторонами производятся с использованием счёта эскроу, открытого на имя депонента (участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте) (пункт 3.1).

Стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (пункт 5.1).

При приёмке объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, а также сроки устранения выявленных недостатков, и отказаться от подписания акта приёма-передачи до исполнения застройщиком обязательств по устранении существенных недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

Стороны пришли к соглашению, что под существенным нарушением требований о качестве объекта долевого строительства, понимается непригодность объекта долевого строительства (квартиры) в целом, либо каких-либо из его комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу», утверждённым Постановлением Правительством РФ № 47 от 28.01.2006, и иными законодательными актами.

В случае наличия спора между участником долевого строительства и застройщика по качеству объекта долевого строительства по требованию застройщика или участника долевого строительства может быть создана комиссия с участием участника долевого строительства, застройщика, Генподрядчика и Управляющей организации (пункт 5.4).

Стороны пришли к соглашению, что согласованный застройщиком с участником долевого строительства срок для устранения недостатков объекта долевого строительства, как выявленных при приёмке участником долевого строительства объекта долевого строительства, так и выявленных в течение гарантийного срока составляет три календарных месяца. Застройщик вправе произвести устранение недостатков до истечения указанного срока.

Объект долевого строительства должен соответствовать техническим регламентам, национальным стандартам и сводам правил, применение которых является обязательным. Допускается в объекте долевого строительства отклонения от ГОСТ, СНИП, СП, Стандартов, не являющихся обязательными и применяемых на добровольной основе в соответствии с действующим законодательством (пункты 5.6, 5.7).

Как следует из Приложения № 1 к договору № № от 16.08.2022 объектом долевого участия является квартира, расположенная по адресу: <адрес>; проектный номер №, тип – двухкомнатная; общей приведённой площадью (с учётом летних помещений (лоджий и (или) балконов и (или) террас) с применением понижающего коэффициентов) – 65.80 кв.м; общей площадью (без учёта балконов, лоджий и других летних помещений в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) – 64,40 кв.м; жилой площадью – 31,90 кв.м; площадью балконов и лоджий (с применением понижающего коэффициентов) – 1,40 кв.м; стоимость 1 кв.м объекта долевого строительства – 282 911,39 рублей; стоимость объекта долевого строительства – 18 620 833,73 рублей.

В Приложении № 3 к договору № № от 16.08.2022 сторонами согласованы виды работ, которые должны быть выполнены в объекте долевого строительства.

Истец ФИО1 свои обязательства по договору участия в долевом строительстве № № от 16.08.2022 в части оплаты цены, полностью исполнила, денежные средства в размере 18 620 833,73 рублей внесены на специальный счёт.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора участия в долевом строительстве № № от 16.08.2022; копия Приложения № 1 к договору № № от 16.08.2022; копией Приложения № 2 к договору № № от 16.08.2022; копия Приложения №3 к договору № № от 16.08.2022; копией платёжного поручения № 45491246613 от 14.06.2023; другими доказательствами.

25 ноября 2023 года ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» и ФИО1 подписали акт приёма-передачи объекта долевого строительства.

Как следует из указанного акта приёма-передачи объекта долевого строительства, застройщик передал, а участник долевого строительства принял расположенный на 03 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) №№ (проектный номер №), состоящее из 2 комнат, общей площадью (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) 61,70 кв.м, площадью балконов и (или) лоджий (с применением понижающих коэффициентов в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 № 854/пр) 1,40 кв.м, общей площадью с учётом балконов и (или) лоджий 63,10 кв.м, строительный адрес: <адрес>, «Комплексная жилая застройка с объектами инфраструктуры, расположенная по адресу: <адрес>.

Дом введён в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 2023-06-05 Министерство жилищной политики Московской области. Участник долевого строительства подтверждается, что получил уведомление о завершении строительства и готовность передать объект долевого строительства.

Поскольку в соответствии с техническим планом здания, подготовленным уполномоченным органом, фактическая общая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше общей площадь объекта долевого строительства, указанной в соответствующем в столбце Приложения № 1 к договору, более чем на 1 кв.м, а именно: 2,70 кв.м, цена договора в соответствии с условиями договора уменьшается на сумму в размере 764 076,75 рублей, НДС не облагается, которая определяется как произведение стоимости 1 (одного) кв.м объекта долевого строительства, указанной в соответствующем столбце Приложения 3 1 к договору, на разницу между фактической общей площадью объекта долевого строительства на основании технического плана и общей площадью объекта долевого строительства без учёта балконов, лоджий и других летних помещений, указанных в соответствующем столбце Приложения № 1 к договору. В результате проведения указанных в настоящем пункте перерасчётов цена договора составила сумму в размере 17 856 756,98 рублей.

На момент подписания настоящего акта, обязательства участника долевого строительства по оплате цены договора в отношении объекта долевого строительства исполнено в полном объёме в соответствии с условиями договора.

К акту приёма-передачи между сторонами был подписан Лист осмотра объекта долевого строительства (акт о несоответствии) от 25 ноября 2023 года, в котором указано, что в результате осмотра объекта долевого строительства обнаружены недостатки (дефекты), которые все описаны и сфотографированы в таблице. Стороны пришли к соглашению, что указанный перечень недостатков является окончательным, а перечисленные недостатки будут устранены застройщиком в течение 45 календарных дней с даты подписания настоящего Листа. Участник долевого строительства подтверждает, что указанные недостатки (дефекты) не являются основанием для признания помещения непригодным для предусмотренного договором использования и не препятствуют подписанию акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Объект долевого участия имеет следующие недостатки (дефекты):

лоджия – окалины на СТП левой и правой створок; сломана накладка на петле левой створки; отсутствуют заглушки в местах крепления рамы; вмятины на правом уличном откосе; необходима регулировка ручек на створках и створок; уступы между плитками на полу и пороге;

кухня – необходима регулировка створок; понижение температуры более 5С на стыке порог/рама (под створкой); сколы на раме со стороны лоджии; отсутствует соединительная вертикальная планка между рамами; Царапины на всех СТП левой створки; окалины на СТП правой створки и глухом СТП; выступает лишняя закладная для освещения (под потолком); отклеены обои на правой и ближней стене; обои испачканы монтажной пеной на стене; просадка ламината под радиатором и вдоль ближней стены; дефект укладки ламината (уступы); дверь и дверная коробка испачканы монтажной пеной; сколы на наличниках; отклонение дверной коробки от вертикальной оси составляет 12 мм; установлена нерабочая завёртка на двери; дверь неплотно прилегает к дверной коробке; щели на примыкании наличников сверху;

комната № 1 – щели между стеной и наличниками; правая створка неплотно прилегает к раме (продувает); окалины на нижних СТП 1, 2, 3 и на верхнем СТП 2. Царапины на СТП левой створки; необходима регулировка правой створки и ручки; пропуски герметизации отлива; сколы на левом торце правой створки; трещина и отслоение краски на откосах; царапины на подоконнике; выступает лишняя закладная для освещения (под потолком); просадка ламината по периметру; дефект укладки ламината (уступы, сколы); не закреплены наличники; уступы между наличниками; механические повреждения на двери; дверь неплотно прилегает к дверной коробке; отклонение дверной коробки от вертикальной оси составляет 7 мм;

комната № 2 – перекос двери 7 мм; правая створка неплотно прилегает к раме (продувает); понижение температуры более 5С на стыке подоконник/рама; щели между подоконником и рамой; трещины и отслоение краски на откосах; отсутствует накладка на петле правой створки; царапины и загрязнения на правом и верхнем уличных откосах; царапины на подоконнике; отклеены стыки обоев на левой стене; выступает лишняя закладная для освещения (под потолком); выступает гофра на потолке; просадка ламината по периметру; дефект укладки ламината (уступы); не закреплены наличники; неравномерные зазоры между дверью и коробкой; дверь неплотно прилегает к дверной коробке; неровные запилы наличников; щели на примыкании элементов дверной коробки сверху; сколы на дверной коробке; сколы на ручке; щели между стеной и наличниками;

ванная – пустоты под плиткой на левой стене; трещины затирки в углах дальней стены; гофра лежит на потолке; неровно установлены светильники; отсутствует донный клапан в ванне; мусор под ванной; неровный запил наличников, присутствуют щели; тугой ход завёртки на двери; сколы на дверной коробке; дверь неплотно прилегает к дверной коробке; щели между наличником и дверной коробкой; дверная коробка испачкана монтажной пеной; напольная плитка из ванны выступает в коридор;

туалет – уступы между наличниками; дверь неплотно прилегает к дверной коробке; сколы на дверной коробке; люфт двери; сколы на двери; не симметрично установлен порожек;

коридор – не работает тест в УЗО (розетки бытовые); выступает гофра на потолке напротив СУ; неровно установлены светильники; просадка ламината вдоль дверей комнат, кухни и СУ; дефекты укладки ламината; сколы на ламинате около комнаты № 1; щели между порожком комнаты 1 и ламинатом;

входная дверь – дверь неплотно прилегает к дверной коробке; необходима регулировка замков; царапины и загрязнения на дверной коробке; неровно установлены накладки на ручке и замке; повреждена нижняя упл резинка на дверной коробке; вмятины на накладке порога; сколы на внешней панеле; верхний левый край двери (со стороны МОП) выступает из плоскости дверной коробки;

общие замечания – некачественно установлены (уступы) и загрязнены плинтуса; отсутствуют капельники на рамах; загрязнения на потолке; неравномерно выполнена шпаклёвка стен, видны впадины и наплывы; рамы и створки испачканы краской; некачественно приклеены обои (видны стыки, отслоения).

Данные обстоятельства подтверждаются копией акта приёма-передачи объекта долевого строительства от 25.11.2023; копией Листа осмотра объекта долевого строительства (акта о несоответствии от 25.11.2023).

В срок (45 календарных дней), предусмотренный актом о несоответствии от 25 ноября 2023 года, недостатки выполненной работы устранены не были.

04 февраля 2024 года ФИО1 заключила с ООО «ЭАЦ «Морана» договор № № возмездного оказания услуг – определения соответствует ли качество работ по возведению и устройству отделки объекта строительства нормам, предъявляемым к качеству строительных отделочных работ; какова стоимость устранения дефектов, допущенных в ходе проведения работ по возведению объекта строительства. Объект исследования – квартира по адресу: <адрес>.

Согласно экспертному исследованию № № «О наличии недостатков строительства на объекте по адресу: <адрес>», подготовленное ООО «ЭАЦ Морана»:

качество работ по возведению и устройству отделки объекта строительства, расположенного по адресу: <адрес> нормам, предъявляемым к качеству строительных отделочных работ не соответствует;

стоимость устранения дефектов, допущенных в ходе проведения работ по возведению объекта строительства, составляет 1 349 831 рубль.

О времени и месте проведения экспертного исследования застройщик был надлежащим образом уведомлён, однако в день осмотра специалистом квартиры, своего представителя не направил.

Стоимость экспертного исследования составила 60 000 рублей, которая истцом полностью оплачена.

28 февраля 2024 года в адрес ООО «Специализированный застройщик Самолет-Заречье» ФИО1 направила претензию, в которой предложила решить возникший между сторонами спор путём заключения соответствующего мирового соглашения на сумму, которая требуется на устранение выявленных недостатков квартиры в размере 1 349 831 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются претензией истца; почтовыми отправлениями; квитанциями почты; уведомлением о проведении экспертизы; скриншотами переписки; отчётами об отслеживании отправлений; уведомлением о проведении оценки недостатков; договором № № возмездного оказания услуг от 04.02.2024; экспертным исследование № № от 06.02.2024 ООО «ЭАЦ Морана», другими материалами дела.

По ходатайству ответчика по настоящему гражданскому делу была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

Определить имеют ли место быть недостатки в жилом помещении № №, расположенном по адресу: <адрес>, которые возникли в следствии нарушения застройщиков технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе.

Если недостатки имеются, то определить стоимость подтверждённых недостатков, с учётом износа, исключая из стоимости ремонтные работы, проведённые ФИО1

Производство экспертизы было поручено ООО «Независимая экспертная организация Альянс» (<адрес>).

Согласно экспертному заключению судебной строительно-технической экспертизы № № ООО «Независимая экспертная организация Альянс»:

При проведении осмотра объекта исследования, выявлено, что в жилом помещении № №, расположенном по адресу: <адрес> имеются недостатки выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе, а именно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия», ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия».

Стоимость подтверждённых недостатков без учёта износа, исключая из стоимости ремонтные работы, проведённые ФИО1, определена в локальном сметном расчёте № № и составляет – 639 543,82 рублей. Стоимость подтверждённых недостатков с учётом износа определить невозможно.

По ходатайству истца ФИО1 по делу была назначена повторная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

Какие недостатки имеются в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес> которые возникли в результате нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе.

Какова рыночная стоимость устранения дефектов, допущенных в ходе проведения работ по возведению объекта строительства расположенного по адресу: <адрес>, на день проведения экспертизы?

Производство экспертизы было поручено ООО «Судебно-экспертный центр» (<адрес>).

Согласно экспертному заключению № 2-1804/2024 ООО «Судебно-экспертный центр»:

В ходе исследования экспертами установлено, что в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес> имеются строительные недостатки, которые возникли в результате нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе. Недостатки описаны на 9 – 12 страницах данного заключения.

Рыночная стоимость устранения дефектов, допущенных в ходе проведения работ по возведению объекта строительства, расположенного по адресу: <адрес> на день проведения экспертизы составляет 1 731 358,46 рублей на дату проведения экспертизы 24 января 2025 года.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В силу части 3 и части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исходя из положений указанных норм, заключения судебных экспертиз оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При оценке заключений судом учитываются соблюдение процессуального порядка назначения экспертизы, процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание указанные нормы процессуального закона, суд приходит к однозначному выводу, что объект долевого строительства – квартира, расположенная по адресу: <адрес> имеет строительные недостатки, которые возникли в результате нарушения застройщиком – ООО «Специализировнный застройщик «Самолет-Заречье», технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе. Об этом свидетельствуют следующие материалы дела: экспертное исследование (досудебное) от 06 февраля 2024 года ООО «ЭАЦ Морана», акт о несоответствии (Лист осмотра объекта долевого строительства) от 25 ноября 2023 года, заключения судебных экспертиз.

При определении рыночной стоимости устранения недостатков, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «Судебно-экспертный центр». Оно является допустимым по делу доказательством, эксперт был предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо заслуживающих внимания доводов о недостатках заключения, свидетельствующих о его неправильности либо необоснованности, судом не установлено. Нарушений при производстве экспертизы требованиям Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положений статей 79, 83 – 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы, судом не установлено. Оснований, предусмотренных статьёй 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, для назначения дополнительной и повторной экспертиз у суда не имеется.

Стоимость устранения недостатков, определённую в заключении судебной экспертизы, выполненной ООО «Независимая экспертная организация Альянс» суд не принимает во внимание, поскольку в данной части имеют несоответствия (не все недостатки учтены, имеются арифметически ошибки).

При таких обстоятельствах, требования истца ФИО1 о взыскания с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» стоимость расходов на устранение недостатков в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес> являются обоснованными.

На основании статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (часть 4).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несёт ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведённого самим участником долевого строительства или привлечёнными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (часть 8) (в редакции Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ и действующей до 1 сентября 2024 года, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Как следует из акта о несоответствии (Листа осмотра объекта долевого строительства (акт о несоответствии)) от 25 ноября 2023 года, который подписан сторонами, недостатки в объекте долевого участия должны быть устранены в течение 45 календарных дней, то есть до 09 января 2024 года включительно.

Однако застройщиком не были устранены недостатки. Следовательно, с 10 января 2024 года начала течь просрочка исполнения требований, соответственно истец ФИО1 вправе требовать с ответчика взыскание неустойки.

Истец ФИО1 просит взыскать с ответчика неустойку за период 55 дней с 10 января 2024 года по 05 марта 2024 года от рыночной стоимости устранения недостатков, определённой судебной экспертизой, то есть от суммы 1 731 358,46 рублей.

Размер неустойки за указанный период составил 952 247,15 рублей.

Требования о взыскании с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» заявлены ФИО1 также обоснованно.

Как следует из части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присуждённой в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присуждённой судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3).

Принимая во внимание, что законные и обоснованным требований ФИО1 на день рассмотрения иска ответчиком не удовлетворены в добровольном порядке, с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» подлежит взысканию штраф в размере 5% от присуждённой судом суммы.

Одновременно судом установлено, что в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счёт цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 4).

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключённых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, законодателем установлено ограничение по общей сумме, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства, в которую входят убытки, неустойка, штраф. Общий размер суммы ограничен 3% от цены договора.

Указанная норма применяется к правоотношениям, которые возникнут после 1 января 2025 года, поскольку решение суда выносится после 01 января 2025 года, то указанная норма закона применяется.

Цена договора, заключённого сторонами, составила 18 620 833,73 рублей, соответственно 3% от указанной суммы соответствует 558 625 рублей.

Следовательно, с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» в пользу ФИО1 подлежат взысканию убытки (расходы на устранение недостатков в квартире), неустойка (за период с 10 января 2024 года по 05 марта 2024 года), штраф (по части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) в общем размере 558 625 рублей.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учётом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключённым исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно (абзац введён Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916) (абзац четвёртый);

при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причинённые в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесённых участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абзац введён Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916) (абзац пятый).

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесённые участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Исковые требования ФИО1 предъявлены в суд 16 апреля 2024 года, то есть до принятия Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916. Решение суда вынесено, после принятия указанного постановления, следовательно, ответчику подлежит предоставление отсрочка исполнения решения суда до 30 июня 2025 года включительно.

На основании части 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) моральный вред, причинённый гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых гражданином - участником долевого строительства убытков (часть 2).

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что объект долевого участия передан истцу с недостатками, которые застройщиком не устранены до настоящего времени, при этом доказательств отсутствия вины в нарушении прав истца, застройщиком не представлено, суд находит, что требования ФИО1 о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, заявлены обоснованно.

При определении размера компенсации морального вреда, суд учитывает, что до настоящего времени ответчиком не восстановлены нарушенные права истца, характер причинения истцу нравственных страданий (ФИО1 расстроилась, переживала из-за сложившейся ситуации, ФИО1, заключив договор со специализированной организацией (ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье»), вправе была надеяться на то, что ей будет передан объект долевого строительства, который соответствует установленным требованиям закона, вместе с тем возникла ситуация, когда участнику долевого строительства приходиться восстанавливать свои нарушенные права самостоятельно в связи с отказом застройщиком в этом).

В связи с указанным, суд полагает, что размер компенсации морального вреда в 30 000 рублей соответствует принципам разумности и справедливости, а также степени вины застройщика в нарушении прав потребителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 192 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет – Заречье» о защите прав потребителей (о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина <данные изъяты>) убытки (расходы на устранение недостатков в квартире), неустойка (за период с 10 января 2024 года по 05 марта 2024 года), штраф (по части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) в общем размере 558 625 рублей.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (ИНН №, ОГРН №) отсрочку исполнения решения суда в указанной части до 30 июня 2025 года включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина <данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г. Рязани в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись М.А.Васильева

Копия верна. Судья М.А.Васильева

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.