Дело № 2а-854/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 08 ноября 2022г.

Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Дианова Д.Ю.

при секретаре Лютиковой К.М.,

с участием административного истца ФИО3, его представителя ФИО4 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. №,

судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к административным ответчикам Новороссийскому ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, судебному приставу-исполнителю Новороссийского ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю ФИО5, о признании незаконным постановления от ДД.ММ.ГГГГ. №,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО3, обратился в суд к административным ответчикам Новороссийскому ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, судебному приставу - исполнителю Новороссийского ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю ФИО5, о признании незаконным постановления от ДД.ММ.ГГГГ. №.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного документа Исполнительной надписи нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ. № о взыскании с ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженности в размере 1 650 998 рублей 60 коп.

ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем ФИО5 вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста.

ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем ФИО5 вынесено постановление о принятии результатов оценки №, в соответствии с которым приняты результаты оценки недвижимого имущества отраженные в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. №

Согласно квитанциям, приложенным в дело об исполнительном производстве, ДД.ММ.ГГГГ. копия указанного постановления направлена истцу. Однако до сегодняшнего дня письмо истцом не получено. ДД.ММ.ГГГГ административный истец с учетом графика и возможности посещения службы судебных приставов в целях ознакомления с материалами делами, ознакомился с постановлением.

Указанное постановление административный истец считает незаконным. Согласно отчету об оценке и постановлению проведена оценка и дано заключение на объекты, расположенные по адресу <адрес>, однако административный истец не является собственником ни земельного участка по данному адресу, ни объектов недвижимости, находящихся на нем. Выделенные для оценки объекты недвижимости с кадастровым номером № и № по указанному адресу отсутствуют. Таким образом, в отчете и в постановлении указан адрес имущества, которое не принадлежит административному истцу.

В разделе 6 отчета об оценке в графе дата осмотра указано, что фотоматериал представлен заказчиком, однако, ввиду несоответствия адреса объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, и адреса объектов по которым проводилась оценка и принято постановление, административный истец полагает, что фактически и по внешним признакам оценивались иные объекты недвижимости, не принадлежащие административному истцу на праве собственности. Приложения в виде переданных заказчиком фотоматериалов в отчете отсутствуют, идентифицировать оцениваемые объекты с объектами, принадлежащими на праве собственности административному истцу не представляется возможным

Согласно разделу 7 отчета об оценке физическое состояние объекта признано как удовлетворительное, что соответствует следующим признакам: повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках; полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины, на ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окно и двери открываются с некоторым усилием.

В объекте недвижимости административного истца отсутствуют повреждения на лестницах, волосяные трещины на потолках, а двери и окна открываются без приложения усилий.

В соответствии с характеристиками местоположения объектов оценки, указанные объекты находятся на расстоянии около 3,7 км до г. Новороссийска. Престижность местоположения определена - в границах станицы. Преобладающая застройка микрорайона - административные здания, магазины. При этом объекты недвижимости административного истца располагаются в пределах МО г. Новороссийск, Восточный район, преобладающей застройкой микрорайона являются - ИЖС. Таким образом, очевидно несоответствие сведений, которые непосредственно влияют на стоимость недвижимости фактическим обстоятельствам. Приведенные в отчете сведения многократно уменьшают рентабельность и стоимость недвижимости. Кроме того, указывают на недостоверность отчета об оценке.

На странице 15 отчета об оценке, оценщиком описывается район, в котором расположен объект оценке. Согласно представленной информации, оценщик считает, что объекты недвижимости административного истца находятся на территории <адрес>. С данным выводом оценщика невозможно согласиться, ввиду того, что у административного истца отсутствуют права на объекты недвижимости, зарегистрированные на территории <адрес>. Неверное определение района, в котором расположен объект оценки прямо указывает на недостоверность сведений, содержащихся в отчете об оценке, непрофессионализм оценщика, что приводит к невозможности принять результаты оценки, определенные данным документом.

Анализируя влияние общей политической и социально- экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта, оценщик приходит к выводу, что предпосылок к изменению текущего политического курса России на дату оценки не было, с уверенностью утверждает, что «вне зависимости от того, какие новые имена появились в Правительстве, рынок недвижимости может спать спокойно» (стр. 21 отчета об оценке). При этом, всем известный факт, что с ДД.ММ.ГГГГ Россия участвует в военной операции, что привело к существенным изменениям как в политической так, в первую очередь, социально-экономической обстановке в стране, и непосредственно затронуло сегмент рынка недвижимости. Очевидно, что оценщик по данному делу не способен объективно оценивать ни политическую обстановку, ни социально-экономическую обстановку, ни состояние рынка недвижимости.

Несмотря на то, что оценка проводилась ДД.ММ.ГГГГ. оценщик ссылается на итоги социально-экономического развития Краснодарского края в ДД.ММ.ГГГГ. Все последующие данные, которые анализируются оценщиком, взяты за ДД.ММ.ГГГГ. Ситуация, существовавшая в ДД.ММ.ГГГГ.г. на таком динамичном рынке, как рынок недвижимости, не может быть принята во внимание в качестве анализа ситуации на период проведения оценки.

В соответствии данным представленными на стр. 30 отчета об оценке, оценщик анализирует рынок, к которому относятся объекты оценки и квалифицирует его как загородный рынок недвижимости. Указанный вывод противоречит фактическим обстоятельствам дела, объекты недвижимости административного истца находятся в пределах территории г. Новороссийска в <адрес> и должны квалифицироваться как рынок городской недвижимости.

Для анализа рынка недвижимости, в целях сравнения оцениваемого объекта (земельного участка), оценщиком были выбраны три аналогичных земельных участка (стр. 37-40 отчета об оценке): площадью 700 кв.м стоимостью 2 100 000 рублей; площадью 800 кв. м. стоимостью 2 700 000 рублей; площадью 800 кв. м. стоимостью 2 700 000 рублей.

Площадь земельного участка, представленного для оценки составляет 466 кв.м, что меньше менее чем в 2 раза аналогичных участков. При этом, стоимость предполагаемого объекта недвижимости административного истца оценена в размере 1 116 500 рублей. Указанная стоимость, очевидно, занижена по сравнению с аналогичными объектами недвижимости, что нарушает законные права и интересы административного истца.

Для оценки объекта недвижимости - жилой дом, оценщиком путем использования сравнительного метода приведены три аналогичных жилых дома (стр. 43-44): площадью 128 кв. м. - стоимостью 5 600 000 рублей; площадью 111 кв. м. - стоимостью 5 255 555 рублей; площадью 130 кв. м. - стоимостью 6 300 000 рублей.

Площадь жилого дома, представленного для оценки составляет 126 кв.м, что в среднем соответствует представленным аналогичным жилым домам. При этом, стоимость предполагаемого объекта недвижимости административного истца оценена в размере 3 862 100 рублей. Указанная стоимость, очевидно, существенно занижена по сравнению с аналогичными объектами недвижимости, что нарушает законные права и интересы административного истца.

В качестве специалиста привлечено ООО «МИГ», оценщиком назначена ФИО1. Однако в приложениях к отчету об оценке, дипломе о праве на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки имущества и свидетельства о членстве в СРО оценщиков выдано на ФИО2. Ввиду изложенного, административный истец считает, что оценка проведена лицом, не имеющим необходимых профессиональных знаний и полномочий для ее проведения.

Таким образом, результаты отчета от ДД.ММ.ГГГГ. № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества не могут быть приняты для определения стоимости арестованного имущества.

Административный истец просит суд признать незаконным постановление о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Административный истец ФИО3 и его представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в административном иске.

Судебный пристав-исполнитель ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представитель административного ответчика ГУФССП России по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседании уведомлялся своевременно и надлежащим образом, вследствие чего суд признает неявку ответчика неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав пояснения сторон и исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с 8 ст. 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Задачами исполнительного производства является правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях - исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций (ст. 2 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации», в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель: принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Согласно ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать, в том числе, следующие исполнительные действия: в порядке и пределах, которые установлены в настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исходя из положении указных в п. 7 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: недвижимого имущества; вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

На основании п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что оценка имущества должника по исполнительному производству должна осуществляться исходя из действительной рыночной стоимости имущества. Стороны исполнительного производства, в случае несогласия с результатами оценки, вправе оспорить ее в судебном порядке.

Исходя из ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Как установлено в судебном заседании, в производстве Новороссийского ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю находится исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ. о взыскании на основании исполнительной надписи нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ. № с ФИО3 в позу ПАО «Сбербанк России» задолженности в размере 1 650 998 руб. 60 коп.

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ. судебный пристав - исполнитель ФИО5 произвела арест имущества состоящего из земельного участка с кадастровым номером № и жилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

В ходе совершения исполнительных действии постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в исполнительном производстве был привлечен оценщик <данные изъяты> с целью оценки указанного выше арестованного имущества.

В соответствии с заключением о стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ. итоговая рыночная стоимость объектов оценки земельного участка с кадастровым номером № и жилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на №. составляет 4 978 600 рублей.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем приняты результаты произведенной оценки.

Административный истец ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 466 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. №, а также собственником жилого здания с кадастровым номером № площадью 126 кв.м., что также подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ. №, расположенных по адресу: <адрес>.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что отчет <данные изъяты> на котором основывается оспариваемое постановление от ДД.ММ.ГГГГ., содержит сведения, не позволяющие согласиться с правильностью оценки имущества, поскольку расчет не соответствует критериям определения реальной рыночной стоимости.

В качестве специалиста привлечено ДД.ММ.ГГГГ оценщиком назначена ФИО1. Однако в приложениях к отчету об оценке, дипломе о праве на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки имущества и свидетельства о членстве в СРО оценщиков выдано на ФИО2, т.е. оценка проведена лицом, не имеющим полномочий для произведения оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что оценщику представлялись какие – либо иные сведения о состоянии оцениваемого имущества, эксплуатационных характеристиках, что также влияет на фактическую рыночную стоимость имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, приведенные в оспариваемом постановлении судебного пристава - исполнителя о принятии результатов оценки сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, не может быть признан достоверным, поскольку содержит информацию, не позволяющую согласиться с правильностью результатов оценки приведенной в отчете.

Руководствуясь ст. ст. 227, 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ. № о принятии результатов оценки недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ленинского

районного суда г. Новороссийска Д.Ю. Дианов

Мотивированное решение изготовлено: 15.11.2022 г.