Мотивированное решение изготовлено 24.12.2025

УИД: 61RS0033-01-2025-001004-68

Дело № 2-925/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года г. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Филимоновой В.В., при секретаре судебного заседания Анашкиной В.Г.,

с участием представителя Администрации Зерноградского городского поселения ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к А.З. городского поселения, Администрации Зерноградского района Ростовской области об изъятии квартиры в муниципальную собственность,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к Администрации Зерноградского городского поселения, указывая, что является собственником жилого помещения с КН №, площадью 26,4 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, муниципальный район Зерноградский, Зерноградское городское поселение, <адрес>. Постановлением Зерноградского городского поселения от 25.10.2024 № 725 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Уведомление о предстоящем сносе направлено ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации Зерноградского городского поселения от 26.11.2024 № для муниципальных нужд изъяты земельный участок под указанным многоквартирным домом и принадлежащие собственникам помещения многоквартирного дома.

Истец получил письменное уведомление о том, что его жилое помещение будет изъято путем выкупа. Жилое помещение оценено в 1802500 рублей (стоимость возмещения за квартиру и обязательства по возмещению убытков), согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «АКСРЛИ». Соглашение между ответчиком и истцом о выкупной цене жилого помещения, не достигнуто, так как истец полагает указанный расчет ошибочным, так как не включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного истец с учетом уточненных требований просил суд изъять у ФИО2 в муниципальную собственность Администрации Зерноградского городского поселения жилое помещение № площадью 26,4 кв.м, кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, путем выплаты возмещения, взыскать с Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области в пользу ФИО2 возмещение в размере, установленной экспертизой, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение № площадью 26,4 кв.м., кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, после выплаты возмещения, признать право собственности А.З. городского поселения на жилое помещение № кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, после выплаты возмещения, Взыскать с Администрации Зерноградского городского поселения в пользу истца расходы на оплату госпошлины при подаче иска в размере 3 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы 32 050 руб.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело в отсутствие неявившегося истца и его представителя рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации Зерноградского городского поселения по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, настаивал, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит взысканию. Также указывал, что Администрация Зерноградского городского поселения не являлась собственником жилого помещения на дату его приватизации и надлежащим ответчиком является Администрация Зерноградского района Ростовской области.

Представитель Администрации Зерноградского района Ростовской области, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, уважительных причин неявки не представил, ходатайств об отложении не заявлял, дело в отсутствие представителя третьего лица рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Судом отклонено ходатайство об исключении Администрации Зерноградского района Ростовской области из числа ответчиков, поскольку Администрацией Зерноградского городского поселения

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Ч. 4 ст. 15 ЖК РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В силу ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности, у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения с КН №, площадью 26,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Постановлением Зерноградского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Уведомление о предстоящем сносе направлено ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации Зерноградского городского поселения от 26.11.2024 № 849 для муниципальных нужд изъяты земельный участок под указанным многоквартирным домом и принадлежащие собственникам помещения многоквартирного дома.

Во исполнение указанного постановления проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно, заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «АКСРЛИ», рыночная стоимость объекта оценки, составила 1802 500 рублей.

Соглашение о выкупе изымаемого объекта в виде спорной комнаты в квартире между сторонами не достигнуто, поскольку по мнению истца оценка выкупной стоимости произведена с нарушением, так как в нее не включена рыночная стоимость доли истца в праве на земельный участок, в общем имуществе МКД, а также мест общего пользования в коммунальной квартире и подвальном помещении, а также иное имущество. Кроме того, не устанавливался размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Несогласившись с результатами оценки № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «АКСРЛИ», полагая ее размер существенно заниженным, ФИО2 обратился с иском в суд для установления в судебном порядке размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации, заявив ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Зерноградского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ» № от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена принадлежащего ФИО2 на праве собственности изымаемого жилого помещения – комнаты № общей площадью 26,4 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, 3 этаж, включая: рыночную стоимость указанной квартиры, с учетом доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома и земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и стоимости непроизведенного капитального ремонта, убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием, составляет 2936 900 руб. (в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома составляет 905 900 рублей, сумма убытков, причиненных собственникам изъятием указанной квартиры, в том числе: найм грузчиков и грузового транспорта для перевоза вещей, оплата услуг по переоформлению документов, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения –110900 рублей.

При этом из исследовательской части заключения следует, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом были проанализированы объекты-аналоги, наиболее приближенным к объекту оценки по территориальной расположенности, его экономической привлекательности, площади объекта, а также исследованы материалы дела, в которых содержатся сведения о произведенных мероприятиях по капитальному ремонту в МКД.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

При определении стоимости указанного имущества суд считает возможным руководствоваться заключением судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ», поскольку оно проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно требованиям ст. 84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень экспертов в этой области сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленные судом вопросы, т.е. соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

Принимая во внимание, что соглашение о сроках, размере возмещения за изымаемое жилое помещение между собственниками жилого помещения и Администрацией Зерноградского городского поселения достигнуто не было, а также учитывая заключение ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ», которым определен размер возмещения за жилое помещение, суд приходит к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой возмещения в размере по 2936900 рублей каждому.

Довод Администрации Зерноградского городского поселения о том, что на момент приватизации жилого помещения предыдущим собственником жилое помещение не находилось в собственности или в ведении Администрации Зерноградского городского поселения в связи с чем истцу надлежит отказать во взыскании компенсации за непроизведенный ремонт, отклоняется судом по следующим основаниям.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

С момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения.

Сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. N 577-О).

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договора о передаче жилого помещения в собственность граждан жилое помещение № площадью 26,4 кв.м, кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес> передано в собственность ФИО3 Главой А. <адрес>. В дальнейшем комната продана по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2

Тот факт, что Администрация Зерноградского городского поселения не является прямым правопреемником администрации города Зернограда, не опровергает того, что ранее до приватизации помещение находилось в муниципальной собственности, на момент приватизации капитальный ремонт произведен не был.

При этом организационные и законодательные изменения в сфере муниципального управления населенными пунктами в Зерноградском районе Ростовской области (передача полномочий по управлению населенным пунктом и расположенном в нем муниципальным имуществом от Администрации г. Зернограда Администрации Зерноградского района, а затем Администрации Зерноградского городского поселения), а также сам факт изъятия помещения истца в муниципальную собственность, не могут лишать ФИО2, как собственника жилого помещения, предусмотренной законом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ссылки Администрации Зерноградского городского поселения на то, что по требования о взыскании компенсации за непроизведенный ремонт могут быть предъявлены Администрации Зерноградского района Ростовской области, отклоняются судом, так как отсутствует достоверная информации о нахождении спорного помещения в собственности Администарции Зерноградского района на момент приватизации данного помещения.

В связи с тем, что изъятие спорного жилого помещения производится путем выкупа, то после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности и пользования спорной квартирой у истца прекращается и возникает у муниципального образования Зерноградского городского поселения.

Разрешая требования ФИО2 о взыскании в его пользу с Администрации Зерноградского городского поселения судебных расходов суд приходит к выводу о частичном удовлетворении данных требований исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования ФИО2 по существу удовлетворены полностью настоящим решением суда, в материалы дела представлены сведения об уплате госпошлины в размере 3000 руб. (т.1 л.д.16), а также сведения об оплате судебной экспертизы 5000 руб. (т.1 л.д. 89) и на сумму 27000 руб. (т.2), в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании с Администрации Зерноградского городского поселения в пользу ФИО2 расходов на оплату госпошлины при подаче иска в размере 3 000 руб., расходов на оплату судебной экспертизы 32 000 руб. при этом сумма банковской комиссии в размере 50 руб., уплаченной чеком от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 89), к судебным расходам не относится и не может быть взыскана за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 в муниципальную собственность Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области жилое помещение № площадью 26,4 кв.м, кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, путем выплаты возмещения. #

Взыскать с Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области в пользу ФИО2 возмещение в связи с изъятием жилого помещения в размере 2936900 (два миллиона девятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот) рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение № площадью 26,4 кв.м., кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, после выплаты возмещения.

Признать право собственности А.З. городского поселения на жилое помещение № кадастровый №, расположенное на 3 этаже 3-х этажного дома, <адрес>, после выплаты возмещения.

Взыскать с Администрации Зерноградского городского поселения (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН №) расходы на оплату госпошлины при подаче иска в размере 3 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы 32 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Филимонова