Дело № 215/2025

УИД № 23RS0047-01-2020-001198-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 14 апреля 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.,

при секретаре Черкашиной И.В.,

с участием:

представителя истцов – ФИО1,

представителя ФИО2 – ФИО3,

представителя ФИО4 – ФИО5,

представителя ПАО «Сбербанк России» - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8 к ФИО2, ФИО4, ГришИ.И. В., Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными, по встречному исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО7, ФИО8 о признании добросовестным залогодержателем, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО7, ФИО8, ФИО2, ГришИ.И. В. о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 и ФИО8 в лице законного представителя ФИО9 (на момент подачи иска ФИО8 была несовершеннолетней) обратились с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО10. И.В., ПАО «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными, в котором просили:

признать недействительным договор купли-продажи от 14.02.2017, заключенный между ФИО7 и ФИО2 о продаже 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. Литер А. общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>

признать недействительным договор купли-продажи от 10.02.2017, заключенный между ФИО8 в лице ФИО9 и ФИО2 о продаже 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, ФИО28 общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15.02.2017, заключенный между ФИО2 и ФИО4 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, I этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.09.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО10 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

применить последствия недействительности сделок: прекратить право собственности ФИО10 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилой дом Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

восстановить зарегистрированное право собственности за ФИО7 на 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, ФИО28, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

восстановить зарегистрированное право собственности за ФИО8 на 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

прекратить зарегистрированное право залога на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> по закладной и кредитному договору от 28.09.2017, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО10

Требования мотивируют следующим: 10.02.2017 между ФИО2 и ФИО8 в лице законного представителя ФИО9 заключен договор купли-продажи 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>. Указанная сделка по договоренности ее сторон носила мнимый характер и была заключена с целью создания видимости правовых последствий, в результате наступления которых сторона договора - ФИО2 могла использовать полученное имущество с целью заключения кредитного договора. Указанное подтверждается распиской от 14.02.2017, согласно которой ФИО2 оформила договор купли продажи дома с целью получения кредита, по окончании договора обязалась возвратить безвозмездно дом и находящееся в нем имущество, также указано, что ФИО7 со своей семьей проживает в домовладении. Впоследствии истцам стало известно о том, что ФИО2 15.02.2017 заключила договор купли-продажи реализованного ей дома и земельного участка с ФИО4, который в свою очередь 28.09.2017 согласно договора купли-продажи передал их ФИО10 ФИО10 приобрела спорное имущество с использованием кредитных средств предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору, а приобретённый ею объект недвижимости предоставлен банку в залог. Истцы считают, что указанные договоры также носили мнимый характер, поскольку, заключая договоры купли-продажи приобретатели в фактическое владение недвижимостью не вступали, приобретаемое имущество не осматривали, семья Степанян все время проживала в доме и несла бремя его содержания, оплачивая коммунальные услуги. ПАО «Сбербанк» при принятии имущества под залог его не осматривали, фактических владельцев не проверяли, оценку предмета залога проводили дистанционно. Также указано, что земельный участок с кадастровым номером № образовался в результате разделения, участка с кадастровым номером № на две части. В результате раздела образованы: участок с кадастровым номером № которому присвоен адрес: <адрес>, на котором расположен жилой дом, и участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м., на котором расположена летняя кухня общей площадью 65 кв.м. которому присвоен адрес: <адрес>. В ранее заключенные с коммунальными службами договоры изменения адреса жилого дома не вносились, фактически услуги оказываются по адресу <адрес>, в договорах указан адрес <адрес>

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО7, ФИО8 о признании ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем, просит: признать ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем имущества: жилого дома, назначение - жилое, площадь 211 кв.м., этажность 2, находящийся по адресу: <адрес> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального строительства, площадь 801 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, отказать в удовлетворении требований о признании прекращенным права залога банка по первоначальному иску ФИО7, ФИО8 в лице ее законного представителя ФИО9

Требования мотивируют тем, что право собственности ФИО4 на спорный объект недвижимости возникло в результате заключения ФИО2 и ФИО4 договора купли-продажи от 15.02.2017, что подтверждается регистрационным записями от 16.02.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования отсутствовали. Договором купли-продажи от 28.09.2017 объекта недвижимости, заключенного между ФИО4 и ФИО10, установлено что покупатель (ФИО10) осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет, продавец (ФИО4) гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, право собственности продавца не оспаривается, в жилом доме никто не проживает и не зарегистрирован, содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности сторонам известны и понятны. Оплата по договору купли-продажи производилась за счет собственных средств ФИО10 в сумме 1 761 000 рублей и кредитных средств Банка в размере 9 979 000 рублей объект недвижимости приобретался ФИО10 В отношении объекта недвижимости в установленном порядке зарегистрирована ипотека в пользу ПАО Сбербанк. С учетом поведения истцов, которые на протяжении всего периода с момента совершения первоначальных сделок по отчуждению объекта недвижимости, не заявляли об их недействительности Банк не знал и не мог узнать о том, что ФИО4, возможно, не имел права его отчуждать. Заявленные истцами требования нарушают права банка как добросовестного залогодержателя, так как ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе, если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.

Определением суда от 16.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен финансовый управляющий ФИО10 – ФИО11

ФИО4 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО10 о признании добросовестным приобретателем.

Представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 просила в удовлетворении требований отказать. Просила удовлетворить встречные исковые требования, признать ФИО4 добросовестным приобретателем спорного домовладения.

Ответчик ФИО10 о дате и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, также пояснила, что приобрела спорное имущество по просьбе знакомого на основании договора купли продажи, с привлечением кредитных денежных средств ПАО «Сбербанк России». Объекты недвижимости были приобретены на ее имя, однако при приобретении она их не осматривала, вступать в фактическое владение домом и земельным участком не собиралась, сделка была заключена для получения ФИО4 кредитных денежных средств. Не возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Финансовый управляющий ФИО10 - ФИО11 в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. В ранее представленном заявлении просил рассмотреть дело без его участия и отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований ввиду того, что доказательства мнимости сделок, заключенных между сторонами отсутствуют. Просил удовлетворить встречный иск, признать ПАО «Сбербанк» добросовестным залогодержателем спорного имущества.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении требований отказать. Просила удовлетворить встречные исковые требования, признать ФИО4 добросовестным приобретателем спорного домовладения.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, согласно договора купли-продажи от 19.04.2006г. ФИО12 (дочь ФИО7) приобрела земельный участок под ИЖС, площадью 1200 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2006г.

Согласно письма администрации МО город Краснодар от 24.08.2009г. № земельному участку с объектами недвижимости (<адрес>) присвоен административный адрес <адрес>.

На указанном земельном участке семьей Степанян был построен жилой дом площадью 211 кв.м., кадастровый № и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2009г. зарегистрировано право собственности на жилой дом за ФИО12, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2009г.

На основании договора дарения земельного участка с жилым домом от 13.03.2013г. ФИО12 подарила ФИО7 указанные выше земельный участок и жилой дом, площадью 211 кв.м.

На основании договора дарения от 14.08.2013г. ФИО7 подарила ФИО8 2/7 доли в праве общей долевой собственности от принадлежащего ей по праву собственности вышеуказанного земельного участка и 2/7 доли в праве общей долевой собственности от принадлежащего ей по праву собственности вышеуказанного жилого дома, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.08.2013г.

На основании соглашения от 26.07.2016г. ФИО8 и ФИО7 решили разделить указанный земельный участок на два самостоятельных земельных участка и определили, что в результате данного соглашения в собственность ФИО7 поступает земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., в общую долевую собственность ФИО8 и ФИО7 поступает земельный участок с кадастровым номером №, площадью 801 кв.м. в следующих долях – ФИО8 3/7 доли, ФИО7 4/7 доли.

На основании Приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар от 24.06.2016г. № 3538-А земельному участку с кадастровым номером 23:43:0439012:41, площадью 400 кв.м. с объектом недвижимости присвоен адрес: <адрес>

На основании Приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар от 24.06.2016г. № 3539-А земельному участку с кадастровым номером №, площадью 801 кв.м. с объектом недвижимости (кадастровый №) присвоен адрес: <адрес>

Таким образом, изначально на земельном участке площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0439012:7 по адресу <адрес> семьей Степанян были построены жилой дом, общей площадью 211 кв.м. и гараж, который впоследствии был переоборудован под летнюю кухню. Домовладение имело один адрес и один номер – пер.Малиновый 7. Указанный адрес был указан во всех договорах на оказание коммунальных услуг и соответственно указывался в квитанциях об оплате. Впоследствии было принято решение разделить земельный участок площадью 1200 кв.м. на две части, на одной из которых располагался жилой дом, площадью 211 кв.м., на другой – летняя кухня. Раздел был сделан с целью передачи летней кухни в собственность дочери Степанян – ФИО9, которая планировала провести реконструкцию летней кухни под жилье и в дальнейшем проживать в нем со своей семьей. В результате раздела образовался земельный участок площадью 801 кв.м., кадастровый №, на котором расположен жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, которому был присвоен адрес пер.Малиновый, 7/1 и земельный участок 400 кв.м., кадастровый №, на котором расположена летняя кухня, общей площадью 65 кв.м., кадастровый №, которому был присвоен адрес пер.Малиновый, 7. После произведенного раздела ФИО9 передумала проводить реконструкцию летней кухни в связи с чем домовладение осталось единым. Реального раздела участков и строений, расположенных на них не производилось. Каких либо изменений в уже заключенные договора на поставку коммунальных услуг не вносилось, в связи с чем в квитанциях об оплате продолжали указывать адрес пер.Малиновый, 7, несмотря на то, что жилому дому площадью 211 кв.м. присвоен был адрес пер.Малиновый, 7/1. Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 23.08.2013г., а также технического заключения ГУП Краснодарского края проектный институт «Крайжилкоммунпроект» и технического паспорта от 23.11.2009г. жилой дом, площадью 211 кв.м. и земельный участок имели адрес пер.Малиновый, 7.

Согласно имеющихся в деле доказательств под номером <адрес> настоящее время значится строение, используемое как летняя кухня, которое не оборудовано водоснабжением и канализацией, негазифицировано, туалет отсутствует, для круглогодично проживания не пригодно, под номером <адрес> значится двухэтажный жилой дом, общей площадью 211 кв.м. подключенный к водоснабжению, газоснабжению, канализации. Не смотря на то, что оба строения имеют самостоятельные нумерацию, кадастровые номера и расположены на земельных участках под разными кадастровыми номерами по факту являются общим домовладением, объединены единым двором, ни строения, ни земельные участки ничем не отгорожены друг от друга, имеют единый забор по периметру всего домовладения и один общий вход через калитку и ворота. Указанные факты подтверждаются актом осмотра домовладения, составленного 04.09.2020г. председателем ТОС №440 Пашковского сельского округа г.Краснодара ФИО13, а также фотографиями домовладения.

Таким образом, земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № на две части, в результате раздела образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 801 кв.м. на котором расположен жилой дом литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность 2 кадастровый №, которому присвоен адрес: <адрес> также образовался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., на котором расположена летняя кухня общей площадью 65 кв.м., которому присвоен адрес: <адрес> Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

На основании договора дарения от 13.03.2013 и соглашения от 26.06.2016 в собственность ФИО7 передано 4/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>

На основании договора дарения и соглашения от 26.06.2016 в собственность ФИО8 предано 3/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>

10.02.2017 ФИО9 действуя в качестве законного представителя ФИО8 на основании Приказа Управления по вопросам семьи и детства муниципального образования город Краснодар «О предварительном разрешении на продажу 2/7 долей жилого дома и 3/7 долей земельного участка, принадлежащих несовершеннолетней ФИО8» заключила договор купли продажи с ФИО2, согласно которого продала 3/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>. Кадастровая стоимость отчуждаемых 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляла 434 809,12 рублей, кадастровая стоимость 2/7 долей в праве общей долевой собственности на домовладение составляла 1 983 878,67 рублей. При этом указанные доли в праве общей долевой собственности проданы за 1 000 000 рублей.

Договор купли-продажи от 10.02.2014 нотариально удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО14

Согласно договору купли-продажи от 14.02.2017 ФИО7 продала ФИО2 4/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>. Кадастровая стоимость отчуждаемых 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляла 579 745,49 рублей, кадастровая стоимость 5/7 долей в праве общей долевой собственности на домовладение составляла 4959696 рублей. При этом указанные доли в праве общей долевой собственности проданы за 1 000 000 рублей.

Договор купли продажи от 14.02.2014 нотариально удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО14

В соответствии с содержанием расписки от 14.02.2017 собственноручно написанной ФИО2, она оформила договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес> для получения в банке кредита для ведения бизнеса, сроком на 2 года. По окончании договора обязалась вернуть дом продавцу ФИО7 На время договора ФИО7 со своей семьей проживает в доме беспрепятственно. По окончании договора ФИО7 возвращает долговую расписку.

Достоверность и подлинность указанной расписки сторонами не оспаривалась.

Спорные объекты недвижимого имущества ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи от 15.02.2017 продала ФИО4 за 8 000 000 рублей, который в свою очередь по договору купли продажи от 28.09.2017 реализовал спорное имущество ФИО10 за 11 740 000 рублей.

ФИО10. И.В. приобрела недвижимость за счет собственных средств в размере 1 761 000 рублей и средств, представленных ПАО «Сбербанк» по кредитному договору 130050 от 28.09.2017, в соответствии с которым ей было предоставлено 9 979 000 рублей кредитных средств. Денежные средства были предоставлены под залог объекта недвижимости. Между ФИО10 и ПАО «Сбербанк России» оформлена закладная, по которой первичным залогодержателем является банк.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2021 по делу А32-39061/2020 в отношении ФИО10 введена процедура реструктуризации долга. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021 по делу А32-39061/2020 ФИО10 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО11

Исходя из смысла пункта 1 статьи 170 ГК РФ, для констатации мнимости совершенной сделки необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием мнимого характера сделки является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Исходя из п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль, соответственно, продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной.

По смыслу положений пункта 1 статьи 170 ГК РФ и с учетом приведенной выше правовой позиции Верховного Суда РФ, для вывода о мнимом характере сделки необходимо доказать отсутствие у сторон, ее совершивших, намерений исполнять сделку. Обязательным условием в таком случае является порочность воли каждой из сторон сделки. Формально выражая волеизъявление на заключение мнимой сделки, фактически ее стороны не желают установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению друг к другу.

При этом следует учитывать, что характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2016 года № 305-ЭС16-2411).

Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 55 – 57, 67 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом – подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6) по делу № А40-109856/2017).

Распиской от 14.02.2017, написанной ФИО2 в день подписания договора купли-продажи, подтверждается, что намерение осуществить сделку, фактически вступить во владение недвижимостью и распоряжается ею, у нее отсутствовали. Договор купли продажи был совершен для наступления видимости правовых последствий необходимых для оформления ею кредитного договора. К доводу представителя ФИО2 о составлении расписки в период подачи истцами искового заявления в суд, то есть значительно позднее даты подписания договора купли-продажи, суд относится критически, поскольку ФИО2, ранее участвовавшая в судебном заседании, о данном факте не сообщала, подтверждала факт написания данной расписки собственноручно, целесообразность написания ФИО2 расписки значительно позднее даты составления договора купли-продажи ответчиком не обоснована.

Ответчики, составив заведомо недостоверные передаточные акты, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договорам купли-продажи.

Спорное имущество не выбывало из владения и распоряжения истцов, они постоянно проживали и продолжают проживать по настоящее время в нем, несли и несут бремя его содержания, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных платежей и документами о газификации объекта после заключенных сделок купли-продажи.

Указанные обстоятельства подтверждаются справкой выданной 28.01.2020 ТОС №440 Пашковского сельского округа г. Краснодара, согласно которой ФИО7 проживает по адресу: <адрес> с 2006 года; актом осмотра домовладения от 04.09.2020 составленного председателем ТОС №440 Пашковского сельского округа г. Краснодара ФИО13, согласно которому под номером <адрес>, находится строение, используемое как летняя кухня, которое не оборудовано водоснабжением и канализацией, негазифицировано, непригодно для круглогодичного проживания. Под номером 7/1 по пер.Малиновому в <адрес> расположен двухэтажный жилой дом, подключенный к водоснабжению, газоснабжению, канализации. Летняя кухня и жилой дом являются одним домовладением, объединены единым двором, имеют единый забор ничем не отгорожены друг от друга. Но момент осмотра в жилом доме проживают ФИО7, ФИО15, ФИО9, ФИО8, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21

Кроме того, согласно паспортам гражданина РФ ФИО7, ФИО22, ФИО9 они зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес> Регистрация оформлена до заключения спорных договоров, сведения о ее прекращении отсутствуют.

Также, истцами представлены квитанции об оплате коммунальных платежей, договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования от 17.11.2017, договор о подключении к газораспределительной сети от 17.10.2017, заключенные ФИО7 с целью подключения дома к газоснабжению. ФИО7 оплачивала и продолжает оплачивать коммунальные услуги в том числе и за газ. Согласно плану ООО МПП «Энергогазсервис» г.Краснодар и техническим условиям на первичную газификацию жилого дома по пер.Малиновому, 7 газифицирован только жилой дом, площадью 211 кв.м., при этом летняя кухня не газифицирована. Поэтому оплачиваемые квитанции и договора на газификацию относятся к жилому дому, имеющему по документам ранее №, а в настоящее время – 7/1.

Таким образом, учитывая, что летняя кухня на 04.09.2020 не оборудована газоснабжением и водоснабжением, представленными документами подтверждается достоверность доводов истцов о том, что после раздела участков ими не вносилось изменение адреса жилого дома в договора с коммунальными организациями, и фактически услуги оказываются по адресу: <адрес> что свидетельствует о том, что спорное имущество ни ФИО2, ни ФИО4, ни ФИО10 не передавалось и фактически из владения истцов не выбывало.

В определении Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС15-7328 по делу № А35-2362/2013 от 17.07.2015 закреплена правовая позиция о том, что приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя и основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем.

Как видно из материалов дела, в результате заключения договоров купли-продажи от 10.02.2017 и 14.02.2017 имущество реализовано по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости. Кроме того, материалами дела опровергаются доводы ответчика о возмездности данного договора. Надлежащих доказательств передачи денежных средств в размере 2 000 000 рублей по договорам от 10.02.2017 и 14.02.2017 суду представлено не было.

Факт о том, что сделку ФИО8, которая являлась несовершеннолетней на момент заключения сделки, об отчуждении объектов недвижимости одобрило управление по вопросам семьи и детства администрации МО город Краснодар в данном случае не может иметь правового значения, поскольку согласно закона при продаже жилья, зарегистрированного на ребенка, ему должно быть предоставлено равноценное жилое имущество, в котором он должен быть зарегистрированным. В настоящем споре ФИО8 не было предоставлено равноценное жилое имущество и регистрацию она не меняла о чем свидетельствует домовая книга, копия паспорта с регистрацией и справка председателя ТОС №440 от 05.10.2020г. Более того, согласно договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года стоимость продаваемых долей составляет 1 000 000 рублей, при этом данная сумма по закону должна была быть перечислена на счет малолетней ФИО8 чего ФИО2 сделано не было и имущество в нарушение интересов ребенка было отчуждено бесплатно. Согласно приказа управления по вопросам семьи и детства администрации МО город Краснодар ФИО9 разрешено от имени несовершеннолетней дочери ФИО8 продать принадлежащие несовершеннолетней долей жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> с условием дарения жилого дома общей и земельного участка по адресу: <адрес>. При этом управлением не был обследован дом по пер.Малиновый, 7. По факту строение по данному адресу не является жилым домом, изначально строилось как гараж и впоследствии было переоборудовано под летнюю кухню, не предназначенную для круглогодичного проживания. Летняя кухня не отапливается и не имеет водоснабжения о чем свидетельствует акт обследования, составленный председателем ТОС №440, имеющийся в материалах дела. Само по себе наличие согласия на совершение сделки по отчуждению имущества малолетних детей не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. Это согласие должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетних детей, и только реальное соблюдение этих прав ребенка является подтверждением действительности сделки. Доказательств того, что в результате совершенной между ФИО8 и ФИО2 сделки законные права несовершеннолетней были соблюдены, материалы дела не содержат, а наоборот свидетельствуют о нарушении прав несовершеннолетней ФИО8

При изложенном, суд приходит к выводу о мнимости договоров купли-продажи от 14.02.2017 и 10.02.2017, в связи с чем признаёт их недействительными.

Рассматривая требования о признании недействительным договора купли-продажи заключенного между ФИО4 и ФИО2 15.02.2017 суд также приходит к выводу о признании его недействительным в связи с тем, что при заключении сделки у ФИО4 отсутствовало намерение ее исполнять либо требовать ее исполнения, переоформление собственности имело формальный характер и не преследовало целью продажу имущества, поскольку ФИО4 имущество не передавалось, в пользование и распоряжение им он не вступал, владея имуществом на протяжении семи месяцев, бремя его содержания не нес, заключая договор купли продажи, знал и не мог не знать, что в домовладении зарегистрированы по месту жительства и проживают третьи лица.

Таким образом, учитывая, что доказательств фактического исполнения условий сделки сторонами не представлено суд считает необходимым признать договор купли-продажи от 15.02.2017 недействительным.

По этим же основаниям суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о признании ФИО4 добросовестным приобретателем, также приняв во внимание следующие обстоятельства. ФИО4 не представил доказательства, подтверждающие реальность приобретения спорного имущества, доказательства реальности пользования имуществом в спорный период времени (с момента приобретения имущества до продажи), не представлены доказательства реальной передачи денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи от 15.02.2017г.

Доводы ФИО4 о том, что он приобретал спорные жилой дом и земельный участок для последующей перепродажи, поэтому разрешил членам семьи бывших собственников (истцов) проживать в доме, суд признает несостоятельными, поскольку письменные договоры аренды или безвозмездного найма жилого помещения между ними не заключались, условия о праве проживания лиц в оспариваемых договорах отсутствовали, вторая сторона отрицает факт таких договоренностей и вообще знакомства с ФИО4. Напротив, в договоре купли-продажи между ФИО4 и ФИО2 в п. 7 указано, что жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц. Аналогичные положения содержались и в остальных оспариваемых договорах.

Суд считает, что ФИО4, приобретая недвижимое имущество для последующей перепродажи, мог допустить проживание в спорном жилом доме бывших собственников, однако, им не представлены в материалы дела документальные доказательства, подтверждающие передачу ему денежных средств в качестве арендной платы или иных выплат от истцов.

При заключении договора купли-продажи от 28.09.2017 с ФИО10 в п. 2.5 ФИО4 указал, что спорное имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдано, возмездное или безвозмездное пользование не передано. Лиц, сохраняющих право пользования объектом в соответствии с законом, не имеется. В п. 2.6 указано, что в указанном жилом доме никто не проживает и на регистрационном учете не состоит. Таким образом, в договоре были указаны заведомо ложные сведения.

Также в п. 2.3 вышеуказанного договора было указано, что покупатель осмотрел объект и претензий к качеству не имеет, однако как пояснила сама ФИО10 объекты недвижимости были приобретены на ее имя, однако при приобретении она их не осматривала, вступать в фактическое владение домом и земельным участком не собиралась, сделка была заключена исключительно с целью получения ФИО4 кредитных денежных средств.

Проанализировав вышеприведенные обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО4 не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку обстоятельства, в которых совершалась сделка по приобретению спорного недвижимого имущества, позволяют усомниться в ее законности, кроме того ФИО4 при её заключении, а также при заключении последующей сделки от 28.09.2017 очевидно действовал недобросовестно.

Так, суд считает, что договор купли-продажи от 28.09.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО10 подлежит признанию недействительным, поскольку договор не носил реального характера и заключен сторонами только с целью получения денежных средств, предоставленных по кредитному договору. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась сторонами для того, чтобы придать сделке законный характер. Данные обстоятельства подтвердила сама ФИО10 Доказательств, подтверждающих фактическое совершение сделки, суду не представлено.

Таким образом, сделки, заключенные между сторонами были направлены не на приобретение объектов недвижимости, а на создание видимости возникновения правовых последствий, с которым закон связывает добросовестность приобретения данного вида имущества у последующих его покупателей, стороны заранее знали, что они не будет исполнены. В данном конкретном случае отсутствует цель возникновения между сторонами гражданско-правовых отношений и их последствий, истцы не имели намерения отчуждать принадлежащее им имущество, передавать на него права третьему лицу, а ответчики не имели намерения принимать данное имущество в собственность, и данные сделки созданы для ложного представления перед другими лицами.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд не связан заявленными реституционными требованиями, а должен по результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании сделки должника недействительной применить последствия, направленные на восстановление нарушенного права.

Следовательно, суд, во-первых, самостоятельно применяет последствия недействительности, независимо от того, заявлено о них или нет; во-вторых, суд применяет подлежащие применению реституционные меры в зависимости от обстоятельств оспариваемой сделки, независимо от того, о применении каких последствий заявлено; в третьих, в результате применения реституционных мер стороны должны быть возвращены в первоначальное положение (как если бы сделка не была совершена).

Таким образом, применение правильных (соответствующих) реституционных последствий является обязанностью суда, и суд не связан последствиями, о применении которых заявлено сторонами спора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости, признавая заключенные между сторонами сделки недействительными, применить последствия недействительности сделок и возвратить стороны в первоначальное положение. Прекратить право собственности ФИО10 на спорные земельный участок и жилой дом, и, соответственно, признать за ФИО7 и ФИО8 право собственности на указанное имущество в соответствующих долях.

Поскольку договоры купли-продажи от 14.02.2017 и 10.02.2017 являются мнимыми, то есть созданными лишь для вида, доказательства передачи денежных средств по данным договорам не представлены, суд не усматривает оснований для взыскания денежных средств, уплаченных по данным договорам. При наличии соответствующих оснований ФИО2 не лишена возможности обратиться с отдельными требованиями к ФИО7 и ФИО8

Рассматривая встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России», суд приходит к следующему.

Поскольку последствиями признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.09.2017 является прекращение зарегистрированного права ФИО10 на дом и земельный участок, то и право залога на указанные объекты недвижимости, установленные кредитным договором и закладной также подлежит прекращению.

На основании части 1 статьи 42 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Добросовестность Сбербанка как залогодержателя судом не установлена, поскольку залогодержатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности при заключении договора ипотеки, не произведен осмотр недвижимости специалистами банка перед заключением кредитного договора и принятием имущества в залог. При проявлении банком минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации - осмотра недвижимости перед заключением сделки и выдачей кредита, с целью установления действительного собственника, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о праве собственности всех последующих собственников.

Залогодержатель не ознакомился с правоустанавливающими документами на объект недвижимости предыдущих собственников, не осмотрел предмет залога, не осведомился о лицах, зарегистрированных в спорном доме, ограничившись лишь данными о регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки. При осмотре объектов Банк должны были насторожить следующие факты: неоднократная смена собственников объектов недвижимости за короткий период; наличие с 2012 года зарегистрированных лиц в доме не имеющих отношения к продавцу, которые не были сняты с регистрационного учета на момент принятия дома в залог; отсутствие реального раздела границ со смежным участком. Однако банк проигнорировал данные обстоятельства.

На основании ст. ст. 167, 170, 335, 549, 551, 556 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7, ФИО8 к ФИО2, ФИО4, ГришИ.И. В., Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными – удовлетворить.

Договор купли-продажи от 14.02.2017, заключенный между ФИО7 и ФИО2 о продаже 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> – признать недействительным.

Договор купли-продажи от 10.02.2017 заключенный между ФИО8, в лице ФИО9, и ФИО2 о продаже 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> – признать недействительным.

Договор купли-продажи от 15.02.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО2 о продаже земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> – признать недействительным.

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.09.2017, заключенный между ФИО4 и ГришИ.И. В. по продаже земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> – признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделок.

Право собственности ГришИ.И. В. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> – прекратить.

Признать за ФИО7 право собственности на 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>

Признать за ФИО8 право собственности на 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>

Прекратить зарегистрированное право залога на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый № и жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> по закладной и кредитному договору от 28.09.2017г., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ГришИ.И. В..

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО7, ФИО8, ФИО2, ГришИ.И. В. о признании добросовестным приобретателем – отказать.

В удовлетворении встречного иска ПАО «Сбербанк России» к ФИО7, ФИО8 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2025 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир