Решение по делу № 2-895/2025 от 30.04.2025 - о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности.

УИД 02RS0001-01-2025-001921-03 Дело № 2-895/2025

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 апреля 2025 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Сумачакова И.Н.,

при секретаре Ушаковой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО19 к ФИО1 ФИО18 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 17 октября 2023 года, применении последствий его недействительности, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 32 746 рублей 29 копеек. Исковые требования мотивированы тем, что она является бывшим собственником указанных объектов недвижимого имущества, которые она приобрела по договору дарения от 22.05.2006 г., заключенному с ФИО5 Находясь под влиянием своей внучки ФИО6, она выдала ей доверенность по продаже данных жилого дома и земельного участка. Через два месяца после выдачи доверенности внучка заключила договор купли-продажи со своей матерью ФИО4, по которому продала ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 1 250 000 рублей, то есть по явно заниженной цене. Фактически же денежные средства покупателем продавцу не передавались. Затем данный жилой дом ответчиком был выложен на продажу за 10 000 000 рублей на площадке сервиса «Домклик». О том, что она уже не собственник, узнала случайно, когда ей не пришел налог на имущество за 2024 год. 20 декабря 2024 года доверенность была отменена у нотариуса. Указанная сделка совершена между близкими родственниками, по заниженной цене, носила формальный характер без передачи денежных средств. Она намеренно ответчиком и третьим лицом была лишена права собственности для дальнейшей реализации имущества и получения денежной выгоды.

Протокольным определением суда от 22.04.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО5

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО8 - ФИО9 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал, что иск подлежит удовлетворению.

Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО5 и ФИО4 состояли в зарегистрированном браке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который прекращен на основании решения Горно-Алтайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Горно-Алтайским респотребсоюзом (продавец) и ФИО10, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи, по которому ФИО10 купил у Горно-Алтайского респотребсоюза за 4 000 рублей 5/7 доли в жилом рубленном доме полезной площадью 54,1 кв.м. с тесовыми сенями по <адрес> (в настоящее время – <адрес>), а ФИО5 купил у Горно-Алтайского респотребсоюза за 2 000 рублей 2/7 доли в данном жилом рубленном доме. Итого жилой дом продан ФИО10 и ФИО5 за 6 000 рублей.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в БТИ ДД.ММ.ГГГГ, регистрация подтверждена справкой БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, данный жилой дом являлся двухквартирным жилым домом, в котором Горно-Алтайским респотребсоюзом ФИО10 продана <адрес>, а ФИО5 продана <адрес>.

Таким образом, данная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, приобретена ФИО5 в период брака с ФИО4 по возмездной сделке купили-продажи, поэтому в соответствии с действовавшим по состоянию на 14 апреля 1992 года Кодексом о браке и семье РСФСР от 30.07.1969 г. данное жилое помещение является их общей совместной собственностью.

В частности, согласно ст. 20 Кодекса о браке и семье РСФСР от 30.07.1969 г. имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Супруги пользуются равными правами на имущество и в том случае, если один из них был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка.

Аналогичные положения в настоящее время содержатся в статье 34 СК РФ и статье 256 ГК РФ.

Постановлением Администрации г. Горно-Алтайска № 142/130 от 30.09.2003 г. ФИО5 в собственность бесплатно предоставлен земельный участок общей площадью 549 кв.м. при домовладении в <адрес> для размещения и обслуживания квартиры № 2.

22 мая 2006 года, то есть после расторжения брака с ФИО4, ФИО5 как титульный собственник квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, подарил их ФИО2, которая является его матерью.

08 августа 2023 года ФИО2 выдала ФИО6, являющейся дочерью ФИО5 и ФИО4, то есть своей внучке, доверенность серии <адрес>2, в которой среди прочих полномочий она уполномочила ФИО6 быть ее представителем перед любыми физическими и юридическими лицами при осуществлении полномочий по регистрации прав на любое недвижимое имущество, расположенное на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, кадастровый №, местоположение: <адрес>, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей на праве собственности любые объекты недвижимого имущества, находящиеся по вышеуказанному адресу.

Руководствуясь данным полномочием от своей бабушки, ФИО6, действуя от имени ФИО2, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала квартиру с кадастровым номером №, площадью 15,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №:40, площадью 549 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, своей матери ФИО4 за 1 250 000 рублей, из которых стоимость земельного участка 625 000 рублей, стоимость квартиры – 625 000 рублей.

Таким образом, в настоящее время с 19 октября 2023 года собственником квартиры с кадастровым номером №, площадью 15,6 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 549 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, является ФИО4

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 указано, что она была лишена своего имущества в результате совместных действий ФИО6 и ФИО4, которые совершили данную сделку с целью получения денежной выгоды, так как выложили на продажу ее дом уже за 10 000 000 рублей. При этом ФИО4 не передавала ФИО6 1 250 000 рублей по договору купли-продажи от 17.10.2023 г., поэтому сделка является мнимой.

Вместе с тем данные доводы стороны истца не соответствуют фактическим обстоятельствам, которые сложились между родственниками в отношении спорного недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Оспариваемый договор купли-продажи от 17 октября 2023 года, заключенный между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО4, соответствует данным нормативным требованиям закона и не содержит в себе дефектов, дающих основания для признания его недействительным в соответствии с § 2 главы 9 ГК РФ.

Как указано выше, все лица, участвующие в деле, являются близкими родственниками: ФИО2 мать ФИО5, ФИО4 его бывшая супруга, а ФИО6 их совместная дочь. Соответственно, ФИО2 является родной бабушкой ФИО6

При разрешении настоящего спора судом установлено, что истец ФИО2 проживает и всегда проживала в своем жилом помещении, которое расположено по адресу: <адрес>, она никогда не проживала в спорном жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, которое изначально является совместным имуществом ее сына ФИО5 и бывшей снохи ФИО4

Так, согласно справке уличного комитета от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> ФИО5 проживал в период с 1992 года по 1999 год, ФИО4 проживает с 1992 года по настоящее время, ФИО11 проживала в период с 1992 года по 2008 год.

Свидетели стороны ответчика ФИО12, ФИО13 и ФИО14 пояснили суду, что ФИО4 очень давно и на постоянной основе проживает по адресу: <адрес>. Она на данном земельном участке построила новый жилой дом, садит там огород, они постоянно ее там видят. Ее свекровь ФИО2 ранее тоже приезжала к ним, помогала по огороду, но она там никогда не жила, у нее свой дом.

Таким образом, после расторжения брака между ФИО5 и ФИО4 в спорном жилом помещении по адресу: <адрес> осталась проживать ФИО4 с дочерью ФИО6 ФИО4, начиная с 1992 года и по настоящее время проживает по данному адресу.

Тем самым, вопреки доводам представителя истца, не имеется оснований для вывода о лишении ФИО2 имущества в результате совместных действий ФИО6 и ФИО4, поскольку ФИО2 в период с мая 2006 года по октябрь 2023 года являлась лишь титульным собственником спорного жилого помещения, в котором фактически проживала и была зарегистрирована ФИО4

К тому же на данном земельном участке по <адрес> ФИО4 в 2018 году построен новый жилой дом площадью 96,9 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 05 апреля 2024 года за ФИО4 признано право собственности на данный жилой дом площадью 96,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Строительство ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> данного нового жилого дома площадью 96,9 кв.м. также подтверждает факт, что ФИО4 как проживала, так и имеет намерение в дальнейшем проживать в данном жилом доме.

Что касается доводов представителя истца о том, что ФИО6 и ФИО4 лишили ФИО2 жилья с целью получения денежной выгоды, так как в последующем выложили на продажу это жилье за 10 000 000 рублей, тогда как продано оно было ФИО4 за 1 250 000 рублей, то они не заслуживают внимания, поскольку не основаны на фактических обстоятельствах настоящего спора, поскольку ФИО4, действительно, было размещено объявление о продаже жилья, однако ею объявлено о продаже за указанную цену нового жилого дома площадью 96,9 кв.м., а не квартиры площадью 15,6 кв.м., 1964 года постройки, находящейся в настоящее время непригодном для эксплуатации состоянии и круглогодичного проживания людей, требует проведения капитального ремонта, что следует из справки о техническом состоянии ООО «Центр экспертизы и оценки» № 16/04/2025 от 28.04.2025 г.

Не принимается во внимание довод стороны истца о заниженной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, поскольку согласно заключению специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки» № 05/04/25 от 24.04.2025 г. среднеарифметическое значение рыночной стоимости квартиры с кадастровым номером №, площадью 15,6 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 549 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, составляет 1 186 300 рублей.

В этой связи, учитывая техническое состояние данного жилья, 1964 года постройки, находящееся в ветхом состоянии, его реальное рыночное состояние не превышает цену, указанную в оспариваемом договоре.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что мнимой может быть признана сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема-передачи в отсутствие передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения.

Вопреки доводам представителя истца, денежные средства по договору купли-продажи от 17.10.2023 г. переданы покупателем продавцу до подписания договора, что прямо следует из пункта 3.2 данного договора. В дополнение к данному условию стороной ответчика суду предоставлена расписка о получении ФИО6 от ФИО4 1 265 000 рублей, что находится в пределах цены договора (1 250 000 рублей).

Само по себе данное отличие не является основанием для вывода о порочности оспариваемого договора купли-продажи.

Таким образом, в рассматриваемом случае, исходя из установленных фактических обстоятельств, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной (мнимой) сделкой, поскольку иной правовой поход приведет к нарушению принципа стабильности гражданского оборота, исходя из поведения сторон, которые связаны родственными отношениями, их действия на совершение оспариваемой сделки носили целенаправленный характер. Последующее изменение отношений в семье С-вых, в том числе с помощью других родственников, не может привести к отмене договоренностей и использованию института судебной защиты для этих поворотных целей.

ФИО2, выдавая своей внучке ФИО6 доверенность со специальным полномочием на отчуждение любого недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе для целей оформления нового жилого дома, не могла не осознавать соответствующие правовые последствия.

При этом ФИО6 не были совершены умышленные действия в ущерб имущественным интересам своей бабушки ФИО2, которая являлась лишь титульным собственником спорных объектов недвижимого имущества, которые фактически находились во владении и пользовании ответчика ФИО4, которая данное имущество считает своим, поскольку, во-первых, спорная квартира в 1992 году была куплена ФИО5 в период брака с ней, тем самым в силу закона она является собственником данного имущества, независимо от того, что оно юридически было оформлено на ФИО5, во-вторых, на спорном земельном участке ФИО4 построен новый жилой дом площадью 96,9 кв.м., право собственности на который за ней было признано в судебном порядке.

Действительно, нарушение интересов представляемого предполагается (абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ), однако данной презумпции не достаточно для признания сделки поверенным в интересах представляемого недействительной. Разрешая дела данной категории, правовое значение имеет связанность сторон сделки, цель, которую они преследовали, совершая оспариваемую сделку, действительно ли имеет злоупотребление поверенными своими правами в ущерб интересам доверителя, цена сделки, если она является возмездной, обладание вещью – действительно ли доверитель лишился своего имуществ, возможно, единственного и последствия от совершения такой сделки, то есть в каждом конкретном случае необходимо оценивать истинные мотивы, действительные правоотношения сторон и не ограничиваться установлением формальных условий применения правовых норм.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По правилам статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Правило «эстоппель» предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что установленный в ст. 10 Гражданского кодекса РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 (3) Конституции РФ. Согласно гражданско-правовому принципу «эстоппель» при оценке действий сторон презюмируется утрата лицом права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

ФИО2, зная, что доверяет своей внучке продажу объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению (при этом данное полномочие с указанием адреса в доверенности выделено жирным шрифтом), зная, что на этом земельном участке находится построенный ФИО4 новый жилой дом, который находится в фактическим владении и пользовании самой ФИО4, не может ссылаться на недействительность сделки по продаже спорного имущества ФИО4, поскольку такое действие нельзя признать добросовестным, так как ее поведение как титульного собственника после выдачи доверенности своей внучке ФИО6 давало основание другим лицам полагаться на действительность этой сделки, в частности покупателю ФИО4

В рассматриваемом случае, при установленных фактических обстоятельствах настоящего дела, учитывая близкие родственные отношения всех участвующих в деле лиц, суд не усматривает оснований для вывода злоупотреблении ФИО6 правами поверенного, нарушении ею имущественных интересов ФИО2, ее обмана или неблагоприятных последствий в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 182, п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Как полагает суд, настоящий иск связан не с нарушением интересов истца ФИО2, которой в настоящее время полных 84 года и которая спорное жилое помещение никогда не считала своим и в нем никогда не проживала, а связан с интересами других родственников ФИО2, в частности внучки ФИО15, проживающей в <...>, которой, по сути, инициировано настоящее судебное разбирательство с привлечением представителя ФИО7, что установлено судом из объяснений ФИО7 и показаний свидетеля ФИО15, которой в судебном заседании указано на введение бабушка в заблуждение ее двоюродной сестрой ФИО6

Это означает, что настоящий иск ФИО2 основан не на мотивах истинной утраты титула собственника с пороком воли, а на мотивах спорных правоотношений между родственниками, имеющими имущественный интерес в отношении принадлежащего ФИО2 имущества, как потенциального наследодателя.

Предоставленная стороной истца в материалы дела аудиозапись разговора между ФИО6 и ФИО15, то есть между внучками истца ФИО2, двоюродными сестрами, не опровергает вышеуказанные выводы суда, не влечет недействительность оспариваемого договора, а лишь подтверждает интерес ФИО15 к имуществу своей бабушки.

При таких обстоятельствах в рассматриваемой ситуации суд не находит необходимым признавать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО2 в лице представителя ФИО6 и ФИО4 договор купли-продажи от 17.10.2023 г., поскольку ФИО2, выдавая своей внучке ФИО6 вышеуказанную доверенность со специальным полномочием на продажу конкретного имущества по цене и на условиях по своему усмотрению, должна нести риск соответствующих правовых последствий. Иное приведет к нарушению принципа стабильности гражданского оборота и допустимости недобросовестного поведения.

Что касается совершения сделки под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ), то обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Однако по настоящему делу не установлено, что ФИО4 или ФИО6 сообщили ФИО2 информацию, не соответствующую действительности, или намеренно умолчали об обстоятельствах, о которых должны были сообщить при той добросовестности, какая от них требовалась по условиям оборота, а также не установлена причинная связь между заявленным обстоятельством об обмане и решением истца выдать своей внучке ФИО6 указанную доверенность. Об обратном в судебном заседании стороной истца не сообщено и доказательств в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 ФИО20 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> от 17 октября 2023 года, применении последствий его недействительности, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 32 746 рублей 29 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Решение в окончательной форме изготовлено 05 мая 2025 года