Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-54/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лента» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Лента» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 23672 кв.м., расположенного на нём нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8979,9 кв.м., по адресу: <адрес>, ул. ФИО3, <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35060 кв.м., по адресу: <адрес> стоимость указанных объектов по состоянию на 15.01.2016г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налогов на имущество и земельного налога. Просил установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости №Л-148/2021-1 от 02.12.2021г., №Л-148/2021-2 от 03.12.2021г., №Л-189/2021 от 02.12.2021г., выполненными ООО «Авада».

27.05.2022г. административные исковые требования изменены, административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании отчетов об оценке рыночной стоимости №Л-148/2022-1 от 23.05.2022г., №Л-148/2022-2 от 23.05.2022г., №Л-189/2022 от 23.05.2022г., выполненными ООО «Авада».

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ОБУ «Центр кадастровой оценки».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Лента» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами, заключение судебной экспертизы считал не достоверным доказательством.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что оно выполнением с соблюдением всех требований закона об оценочной деятельности. Просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Представители административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки», заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Лента» на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 23672 кв.м., расположенное на нём нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 8979,9 кв.м., по адресу: <адрес> <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35060 кв.м., по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 15.01.2016г. утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №79 от 16.11.2016г. в размере 157639 423 рубля 04 копейки и 139944794 рубля 80 копеек соответственно. (л.д.22,24 т.1, 26-31, т.3).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №80 от 16.11.2016г. в размере 360813010 рублей 60 копеек. (л.д.23 т.1, 32-36, т.3)

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Кадастровая стоимость нежилого здания и земельных участков по состоянию на 15.01.2016 г. является архивной, но затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций и земельного налога, поскольку до 1.01.2022 г. являлась налоговой базой для исчисления налога на имущество и земельного налога соответственно. Таким образом, поскольку административным истцом оспаривается государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и процедура ее оспаривания начата 27.12.2021 г., то к возникшим правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от 13.01.2022г. №1 заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поданные 27.12.2021г., отклонены (л.д.34 т.1).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №-1 от 23.05.2022г., №Л-148/2022-2 от 23.05.2022г., №Л-189/2022 от 23.05.2022г., выполненные ООО «Авада».

Согласно отчету об оценке №Л-148/2022-2 от 23.05.2022г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 224500 000 рублей. (л.д.2-134 т.4).

Согласно отчету об оценке №Л-189/2022 от 23.05.2022г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 87200000 рублей (л.д.136-187 т.4).

Согласно отчету об оценке №Л-148/2022-1 от 23.05.2022г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 79 300000 рублей. (л.д.127-182 т.3).

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ООО «Финансовый Консалтинг».

Исследовав отчеты об оценке рыночной стоимости №Л-148/2022-1, №Л-148/2022-2, №Л-189/2022, выполненные ООО «Авада», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при проведении анализа отчета об оценке объекта оценки №Л-148/2022-1 от 23.05.2022г. эксперт выявил следующее.

Нарушены п.22 (б) ФСО №7 и п.10 ФСО №1. Одним из критериев «схожести» является разница между объектами-аналогами, после учета всех ценообразующих факторов. На стр. 59 отчета об оценке представлено согласование скорректированных цен объектов-аналогов, при этом скорректированная цена объекта-аналога №1 превышает скорректированную цену объекта-аналога №3 более чем в 2 раз (4294 руб./кв.м/ 2016 руб./кв.м=2,13). Значительный разброс удельных цен между объектами-аналогами обусловлен тем, что оценщик проанализировал не все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной. Аналогичные нарушения допущены при составлении отчета об оценке объекта оценки №Л-189/2022-1 от 23.05.2022г.

В результате анализа отчета об оценке объекта оценки №Л-148/2022-2 от 23.05.2022г. эксперт выявил нарушение п. 5 ФСО №3, п.22 (б) ФСО №7. На стр.143 отчета об оценке оценщик рассчитывает рыночную стоимость объекта капитального строительства в рамках доходного подхода, при этом использует результаты расчета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства, представленные в Таблице 5.1.3.6.10. Полученную оценщиком величину рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта оценки нельзя признать достоверной, так как при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов, скорректированная цена объекта-аналога №1 превышает скорректированную цену объекта-аналога №3 более чем в 2 раза (4294 руб./кв.м/2016 руб./кв.м=2,13). Значительный разброс удельных цен между объектами-аналогами обусловлен тем, что Оценщик проанализировал не все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной.

На стр.119 отчета об оценке оценщик приводит вывод: «Таким образом, учитывая особенности объекта оценки, затрудняющие поиск объектов-аналогов, и требующие внесения большого количества корректировок при применении методов сравнительного подхода, слабо развитый характер сегмента рынка продажи торговых комплексов, оценщик считает возможным в данном случае применение сравнительного подхода только для расчета ориентировочного значения оцениваемой величины, которое не будет учитываться при итоговом согласовании и будет использовано в качестве проверочного к итоговому результату оценки недвижимости, руководствуясь п.29 ФСО №7. Однако, на страницах 122-123 отчета об оценке, оценщик проводит сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов №№1,2,3 по элементам сравнения, устанавливает различия по ценообразующим факторам и на страницах 126-127 отчета об оценке проводит расчет скорректированных цен отобранных объектов-аналогов, тем самым оценщик противоречит своим выводам о невозможности применения методов сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, из-за слабо развитого сегмента рынка. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, отказ от учета результатов сравнительного подхода при итоговом согласований приводит к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Кроме того, объект-аналог № расчетной таблицы 5.2.3.9 не является отдельно стоящим зданием. Согласно данным объявления, представленного на странице 162 отчета об оценке, к продаже предлагалось торговое помещение площадью 3833 кв.м, общая же площадь здания, расположенного по адресу: <адрес>А и поставленного на кадастровый учет 30.06.2012г., составляет 5 193,5 кв.м (согласно данным сайта https://kadbase.ru/object-48:20:0044504:127-<данные изъяты>

Оценщик ошибочно на стр.127 отчета об оценке указывает, что объект- аналог № является отдельно-стоящим зданием и не вводит повышающую корректировку на тип объект, а при расчете корректировки на площадь земельного участка ошибочно относит к объекту-аналогу № земельный участок под всем зданием. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Экспертом ФИО5 сделан вывод о том, что, требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости №Л-148/2022-1 от 13.05.2022г., №Л-148/2022-2 от 23.05.2022г. и №Л-189/2022 от 23.05.2022г., выполненных ООО «Авада», предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванные отчеты об оценке рыночной стоимости №Л-148/2022-1, №Л-148/2022-2, №Л-189/2022, выполненные ООО «Авада», не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названные отчеты не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы №01/08/22 от 26.08.2022г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23672 кв.м., по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 104303 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35060 кв.м., по состоянию на 15.01.2016г. составляет 128849000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8979,9 кв.м., по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 287115 000 рублей.

Анализируя экспертное заключение 01/08/22 от 26.08.2022 , суд считает, что оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела.

При определении рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил для определения рыночной стоимости нежилого здания затратный, доходный, сравнительный подходы; для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 ФСО №1).

В соответствии с требованиями ФСО № 7 в рамках затратного подхода экспертом произведен расчет стоимости объекта исследования по соответствующей формуле с учетом накопленного износа и устаревания, с применением группы поправок с использованием справочника Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания 2016» при соблюдении последовательности. При выборе сравнительной единицы были учтены основные конструктивные элементы оцениваемого здания: материалы, которым наиболее соответствует класс конструктивной системы КС-6. Затраты на замещение определены с учетом приведенной в экспертном заключении формулы. Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом экспертного состояния.

Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной. Региональные коэффициенты учитывают регион расположения, а также класс конструктивной системы. Примененные классы конструктивных систем соответствуют фактическим материалам исследуемого объекта и конструктивным элементам. Данные о площади и объеме строения соответствуют данным технического паспорта. Определение рыночной стоимости нежилого здания с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы является мотивированным и корректным.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертами.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Финансовый консалтинг» ФИО5., имеющим соответствующее высшее образование, в том числе магистр по направлению «Строительство» направленность образовательной программы «Судебная строительно–техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», доктор экономических наук, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», оценщик 1 категории, стаж работы в области оценочной деятельности более 25 лет, в области судебно-экспертной деятельности – более 18 лет. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения определением суда от 27.06.2022 г., ссылка на которое имеется в заключении. Подписка о предупреждении содержится в экспертном заключении. Заключение подписано в установленном порядке, прошито, пронумеровано и заверено экспертом. Доводы об отсутствии даты предупреждении эксперта об уголовной ответственности несостоятельны, не указывают на недопустимость данного доказательства.

Доводы представителя административного истца об отсутствии в экспертном заключении обоснования понятия средне-рыночной стоимости, причин, по которым стоимость земельного участка находится в минимальном диапазоне, не свидетельствуют о каком-либо допущенном нарушении, влияющем на итоговые выводы. В письменных пояснениях экспертом ФИО5 указано, что диапазон стоимости земельных участков коммерческого назначения на дату, близкую к дате исследования составляет 1200-5200 руб./кв.м. Средне-рыночная стоимость-это величина, входящая в указанный диапазон, но при этом не равная и не близкая по величине к граничному значению.

Исходя из приведенного обоснования, экспертом произведен анализ информации о предложениях к продаже на исследуемую дату, указаны мотивы, по которым не принята часть сведений о продажах объектов, а также признаки и факторы, на основании которых эксперт пришел к выводу о сопоставимости исследуемого объекта и принятых для расчета объектов-аналогов.

Доводы административного истца о неправильном использовании при проведении экспертизы значений высоты этажа исследуемого здания и объекта-аналога, опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО5 и сведениями технического паспорта на здание (л.д.119-125 т.2), согласно которым здание состоит из 1 этажа и антресоли. По внутреннему обмеру высота помещений 1 этажа и антресоли составляет 4.8 м. Указание на высоту 12 м. в ситуационном плане, не свидетельствует об ошибочности расчетов эксперта, поскольку указанная величина отражает высоту здания по наружным обмерам, но не высоту этажа, а потому правильно не принята для расчетов. Экспертом обоснованно в соответствии со Справочником оценщика «Общественные здания 2016» Ко Инвест, 2016 г. применен сопоставимый объект аналог с этажностью от 1 до 3 этажей, высотой этажа 4.5 м. с внесением поправки от 4.5.м. к 4.8 м.

Административным истцом не обоснована необходимость введения корректировки на различие в строительном объеме оцениваемого здания и объекта-аналога. Ссылка на рекомендуемую таблицу сопоставления параметров оцениваемого объекта и объекта-аналога в справочнике «Общественные здания, 2016» как основание одновременного применения поправки на разницу в объеме и на различие в высоте этажа, не состоятельна, поскольку не содержит указаний об обязательности названных поправок, не опровергает выводы эксперта.

В свою очередь эксперт для приведения объектов-аналогов в аналогичное с объектом оценки состояние определил элементы, по которым осуществлялось их сравнение, обосновал необходимость введения соответствующих корректировок и применил их, либо обосновал отказ от их применения. В частности, эксперт в рамках затратного подхода проанализировал сопоставимость площади исследуемого объекта и площади аналога, привел соответствующие мотивы отказа от корректировки по данному параметру, а также отсутствие необходимости сопоставления объектов по объему зданий.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов оценки в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца, суд не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и необоснованность выводов в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной оценщиком информации.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ). Доказательств того, что рыночная стоимость спорного здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, судом не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, то их кадастровая стоимость подлежит установлению в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. в следующих размерах:

-нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8979,9 кв.м., по адресу: <адрес> – 287115000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23672 кв.м. по адресу: <адрес> – 104303600 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером № площадью 35 060 кв.м., по адресу: <адрес> – 128849000 рублей.

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении административного иска к ОБУ «Центр кадастровой оценки» надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ООО «Финансовый Консалтинг» в сумме 68 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и размером их рыночной стоимости составляет:

-нежилого здания с кадастровым номером № – 20%;

-земельного участка с кадастровым номером № -34%;

-земельного участка с кадастровым номером № – 8%,

что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений. Размер налоговой выгоды административного истца превышает размер судебных расходов.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

В силу изложенного с административного истца ООО «Лента» в пользу ООО «Финансовый Консалтинг» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 68 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Лента» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8979,9 кв.м., по адресу: <адрес> <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 287115000 (двести восемьдесят семь миллионов сто пятнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23672 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 104303600 (сто четыре миллиона триста три тысячи шестьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35060 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 128849000 (сто двадцать восемь миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей.

Датой подачи ООО «Лента» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № считать 27.12.2021г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Лента» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ООО «Лента» в пользу ООО «Финансовый консалтинг» оплату за проведение экспертизы в размере 68000 (шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 24.10.2022 г.

18