УИД 51RS0007-01-2022-002128-22
Дело № 2-1231/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года г. Апатиты
Апатитский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Верхуша Н.Л.
при помощнике судьи Ватуля Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о прекращении обременения в виде залога,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее-ООО «Агроторг») о прекращении обременения в виде залога.
В обоснование исковых требований указано, что 21 июля 2017 года между ООО «Агроторг» и ООО «Северное сияние» был заключен договор субаренды нежилого помещения <.....> (далее-Договор субаренды), по условиям которого ответчик арендовал у третьего лица недвижимое имущество площадью 548 кв.м., расположенное по адресу: <.....>, являющееся частью нежилого здания. Срок договора субаренды прекратился, объект аренды возвращен по акту приема-передачи от 11 мая 2022 года. В обеспечение обязательств по договору субаренды между ним, третьим лицом и ответчиком 21 июля 2017 года был заключен договор залога (далее-Договор залога), в соответствии с пунктом 8.2 которого он прекращает свое действие в случаях, установленных действующим законодательством, в частности, после прекращения договора субаренды. Он обращался к ответчику с предложением совершить действия по прекращению залога, однако ООО «Агроторг» уклоняется от исполнения обязательств, обременение с предмета залога – принадлежащего истцу на праве собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <.....>, не снято.
Просит прекратить обременение в виде залога принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства – кинотеатр, расположенный по адресу: <.....>.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает.
Представитель ответчика ООО «Агроторг» не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Дополнительно указал, что Договор залога обеспечивает исполнения обязательств арендодателя ООО «Северное сияние» по договору Субаренды, в том числе, и обязательство по пункту 5.1.1 (оплата штрафа и расходов на строительство). В соответствии с п.5.1.1 Договора субаренды арендодатель обязан был обеспечить продление срока действия договора не менее чем на пять лет, исчисляемого от срока, указанного в п.5.1 Договора субаренды путем заключения дополнительного соглашения с ООО «Агроторг» без изменения арендной платы не позднее 04 мая 2021 года, а также зарегистрировать указанное соглашение в установленном порядке. В случае неисполнения указанной обязанности арендатор вправе в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора без обращения в суд, при этом арендодатель обязан уплатить арендатору штраф в размере 3000000 рублей и компенсировать по письменному требованию его документально подтвержденные затраты на перепланировку/пристройку/реконструкцию помещения. В связи с нарушением арендодателем обязательства по продлению Договора субаренды 07 декабря 2021 года ООО «Агроторг» направил в адрес ООО «Северное сияние» уведомление о досрочном одностороннем расторжении Договора субаренды, а также потребовал оплатить штраф в размере 3000000 рублей и расходы на строительство объекта в размере 4601808 рублей 38 копеек. Указанное требование до настоящего времени третьим лицом не выполнено. В рамках дела <.....> ООО «Агроторг» заявил о зачете встречных исковых требований, в удовлетворении которого решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 мая 2022 года было отказано. Поскольку основное обязательство по оплате штрафа и расходов на строительство объекта продолжает существовать, акцессорное обязательство (залог), обеспечивающий его исполнение, сохраняет свое действие. Прекращение действия Договора субаренды не влечет безусловного прекращения залогового обязательства.
Представитель третьего лица ООО «Северное сияние» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает.
Суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
Согласно абзацам 6-9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из разъяснений, данных в абзацах 1 и 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Из материалов дела следует, что 21 июля 2017 года между ООО «Северное Сияние» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен Договор субаренды нежилого помещения <.....> (с учетом дополнительного соглашения от 29 июля 2017 года к Договору субаренды нежилого помещения <.....> от 29 июля 2017 года), в соответствии с условиями которого арендодатель взял на себя обязательство передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 548 кв.м., расположенное по адресу: <.....>, которое является частью нежилого здания общей площадью 1234,3 кв.м. Помещение является собственностью Муниципального образования г. Апатиты Мурманской области и принадлежит арендодателю на основании договора аренды недвижимого имущества <.....> от 05 мая 2017 года (нежилого помещения, здания, сооружения), заключенного без проведения торгов между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Апатиты Мурманской области и арендодателем.
В соответствии с п. 5.1 Договора субаренды, настоящий договор вступает в силу с даты его подписания и действует по 04 мая 2022 года включительно. Пунктом 5.1.1 указанного договора предусмотрено, что арендодатель взял на себя обязательство обеспечить продление срока действия договора не менее чем на пять лет, исчисляемого от срока, указанного в п.5.1 Договора субаренды путем заключения дополнительного соглашения с ООО «Агроторг» без изменения арендной платы не позднее 04 мая 2021 года, а также зарегистрировать указанное соглашение в установленном порядке. В случае неисполнения указанной обязанности арендатор вправе в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора без обращения в суд, при этом арендодатель обязан уплатить арендатору штраф в размере 3000000 рублей и компенсировать по письменному требованию его документально подтвержденные затраты на перепланировку/пристройку/реконструкцию помещения.
Пунктом 5.5 Договора субаренды предусмотрено, что арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 3 (три) месяца, при этом указанный срок исчисляется со дня отправки соответствующего уведомления Арендатора Арендодателю.
01 декабря 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в г. Апатиты произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации: <.....>.
21 июля 2017 года между ООО «Агроторг» (Залогодержателем), ООО «Северное Сияние» (Должником) и ФИО2 (Залогодателем) был заключен договор залога (с учетом дополнительного соглашения от 21 июля 2017 года к договору залога от 21 июля 2017 года), в соответствии с условиями которого залогодатель взял на себя обязательство передать, а залогодержатель принять недвижимое имущество: объект незавершенного строительства - кинотеатр, площадью 620 кв.м., степень готовности объекта 90%, расположенное по адресу: <.....>, в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательства должника по договору субаренды нежилого помещения <.....> от 21 июля 2017 года.
В соответствии с п. 4.5.1 залогодержатель обязан после исполнения должником всех обязательств по договору субаренды, совместно с залогодателем подать заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию залога в установленном законодательстве порядке, для ее прекращения.
Пунктами 8.1 и 8.2 Договора залога предусмотрено, что настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до даты полного исполнения обязательств должником (залогодателем) перед залогодержателем по Договору субаренды. Настоящий договор прекращает свое действие в случаях, установленных действующим законодательством, в частности, после прекращения Договора субаренды.
17 января 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в г. Апатиты произведена государственная регистрация ипотеки, номер регистрации: <.....>.
11 мая 2022 года между ООО «Северное Сияние» и ООО «Агроторг» был составлен акт приема-передачи (возврата) объекта аренды к договору субаренды нежилого помещения <.....> от 21 июля 2017 года. В пункте 1 акта приема-передачи указано, что в связи с окончанием действия договора субаренды нежилого помещения <.....> от 21 июля 2017 года арендатор возвращает, а арендодатель принимает нежилое помещение, расположенное по адресу: <.....>, площадью 548 кв.м.
22 марта 2022 года истцом ФИО2 в адрес ответчика ООО «Агроторг» было направлено уведомление о необходимости направления представителя ответчика для совместного обращения в МФЦ с заявлением о прекращении договора залога от 21 июля 2017 года, а 24 июня 2022 года - претензия, которые были оставлены ответчиком без ответа.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 мая 2022 года по делу <.....> по иску ООО «Северное Сияние» к ООО «Агрторог» о взыскании задолженности, требования ООО «Северное Сияние» удовлетворены частично. Как следует из данного решения, уведомление об одностороннем отказе от договора в установленном законом порядке ответчиком истцу не направлялось, фактически арендные отношения продолжались между сторонами до истечения срока действия договора. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что условия для предъявления ответчиком истцу требования о возмещении затрат на ремонт и требование об уплате штрафа, указанные в пункте 5.1.1 договора, не наступили. С учетом изложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявление о зачете сделано арендатором в отношении обязательств истца, которые на момент заявления о зачете, отсутствовали.
Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2022 года вышеуказанное решение по делу <.....> оставлено без изменения.
Согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 мая 2022 года по делу <.....> вступило в законную силу 25 октября 2022 года и обстоятельства, установленные данным решением суда, доказыванию вновь не подлежат.
В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательство ООО «Северное Сияние», основанное на договоре субаренды нежилого помещения <.....> от 21 июля 2017 года, являющееся предметом договора залога от 21 июля 2017 года, прекращено надлежащим его исполнением.
Кроме этого, судом установлено, что представитель ответчика ООО «Агроторг» был извещен истцом ФИО2 о необходимости направления представителя ответчика для совместного обращения в МФЦ с заявлением о прекращении договора залога от 21 июля 2017 года, в соответствии с п. 4.5.1 Договора залога.
Доказательств, свидетельствующих о наличии заявления залогодержателя - представитель ответчика ООО «Агроторг» о погашении регистрационной записи об ипотеке, либо судебного акта о прекращении ипотеки, в материалы дела не представлено.
Установив указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания обременения в виде залога (ипотеки) в отношении спорного объекта незавершенного строительства - кинотеатра, площадью 620 кв.м., расположенного по адресу: <.....>, прекращенным и погашения записи об ипотеке.
Стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривался как факт наличия между сторонами правоотношений, основанных на Договоре субаренды нежилого помещения <.....> от 29 июля 2017 года и договоре залога от 21 июля 2017 года, так и факт того, что заявление залогодержателем – представителем ответчика ООО «Агроторг» о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган не подавалось.
Доводы представителя ответчика ООО «Агроторг» о том, что преждевременно ставить вопрос о снятии обременений и ограничений в отношении спорного объекта незавершенного строительства, поскольку основное обязательство третьего лица ООО «Северное Сияние» по оплате штрафа и расходов на строительство объекта, предусмотренное п. 5.1.1 Договора субаренды, продолжает существовать, а прекращение действия Договора субаренды не влечет безусловного прекращения залогового обязательства, возникшего до расторжения договора, опровергаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 мая 2022 года по делу <.....>, из которого следует, что фактически арендные отношения между ООО «Агрторг» и ООО «Северное Сияние» продолжались до истечения срока действия договора, в связи с чем, условия для предъявления ответчиком третьему лицу требований о возмещении затрат на ремонт и уплату штрафа, предусмотренных пунктом 5.1.1 Договора субаренды, не наступили, следовательно, не могли возникнуть до расторжения указанного Договора субаренды. Таким образом, обязательство ООО «Северное Сияние», основанное на договоре субаренды нежилого помещения <.....> от 21 июля 2017 года, являющееся предметом договора залога от 21 июля 2017 года, прекращено надлежащим его исполнением.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ООО «Агроторг» о признании прекращенным обременения в виде залога (ипотеки) в отношении объекта незавершенного строительства - кинотеатра, площадью 620 кв.м., степень готовности объекта 90%, расположенного по адресу: <.....>, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (<.....>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (<.....>) о прекращении обременения в виде залога удовлетворить.
Признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки) в отношении объекта незавершенного строительства - кинотеатра, площадью 620 кв.м., степень готовности объекта 90%, расположенного по адресу: <.....>, путем погашения записи об ипотеке.
Решение суда является основанием для внесения записи о погашении обременения в виде залога (ипотеки) в отношении объекта незавершенного строительства - кинотеатра, площадью 620 кв.м., степень готовности объекта 90%, расположенного по адресу: <.....>, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Н.Л. Верхуша