дело № 2-1151/2023
уникальный идентификатор дела - 75RS0003-01-2023-001877-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Чита Забайкальского края 20 июля 2023 года
Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края в составе председательствующего судьи Юргановой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Подгорбунской К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент имущества Забайкальского края) к ФИО1 (далее – ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности освободить и возвратить земельный участок,
установил:
Департамент имущества Забайкальского края обратился в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 01.02.2019 между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 (далее – ФИО2) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, № ..., предметом которого является земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., предоставленный за плату на срок по 31.01.2039 включительно, для индивидуального жилищного строительства. 15.04.2020 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии), по условиям которого все права и обязанности ФИО2 по договору аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенному между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, перешли от ФИО2 к ФИО1 Вместе с тем, установленные указанным договором арендные платежи ФИО1 не вносятся, что привело к образованию задолженности, на которую насчитываются пени. Кроме того, до настоящего времени земельный участок не освоен, индивидуальное жилищное строительство на нём не ведётся, что является основанием для расторжения договора аренды и возвращения земельного участка Департаменту имущества Забайкальского края, от чего ФИО1 уклоняется. Учитывая изложенное, просил взыскать с ФИО1 в пользу Департамента имущества Забайкальского края задолженность по арендной плате за период с 28.04.2020 по 31.12.2022 в размере 172 198 рублей 07 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на май 2023 года в размере 9 614 рублей 42 копейки, расторгнуть договор аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенный между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО1 01.02.2019, возложить на ФИО1 обязанность освободить земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., и возвратить его Департаменту имущества Забайкальского края по акту приёма-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
В судебное заседание истец – Департамент имущества Забайкальского края, будучи надлежащим образом извещённым о его дате, времени и месте, своего представителя не направил, представитель указанного лица ФИО3 направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие, не сообщив о причинах своей неявки в суд.
Ответчица ФИО1 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещённой о его дате, времени и месте, не явилась, о причинах своей неявки не сообщила, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие не просила.
Руководствуясь частями, соответственно, 5 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие участников процесса.
Исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1).
Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определённых услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (пункт 5).
Вместе с тем, как следует из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2, 4 и 12 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Наряду с изложенным, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В силу разъяснений, данных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Аналогично в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, разъяснено, что арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя и данное право арендатора не может быть ограничено договором.
Одновременно, как следует из пункта 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Как следует из материалов гражданского дела, 01.02.2019 между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., предметом которого является земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., предоставленный за плату на срок по 31.01.2039 включительно, для индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 6.1.2 данного договора предусмотрено право арендатора в пределах срока действия договора передать свои права и обязанности по договору другому лицу.
15.04.2020 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии), по условиям которого все права и обязанности ФИО2 по договору аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенному между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, перешли от ФИО2 к ФИО1
Согласно выписке от 28.06.2023 № ... из Единого государственного реестра недвижимости до настоящего времени правообладателем земельного участка площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., на условиях аренды является ФИО1, соответственно, на неё возлагается обязанность и по уплате арендных платежей.
В силу пунктов 4.1 – 4.4 рассматриваемого договора арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания настоящего договора независимо от даты государственной регистрации права аренды.
Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.
Годовой размер арендной платы сформирован по результатам аукциона и составляет 64 266 рублей 59 копеек.
Задаток в размере 12 853 рубля 32 копейки, внесённый арендатором для участия в аукционе, зачисляется в счёт арендной платы.
Арендная плата вносится поквартально, не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. Если договор заключен после первого срока наступления платежа, предусмотренного договором, то первый платёж вносится в последующий по договору срок (для физических лиц – до 15-го сентября текущего года, в случае заключения договора после 15-го сентября, арендная плата вносится до 15-го декабря текущего года). В случае, если срок внесения платежа приходится на выходной (нерабочий праздничный) день, то днём окончания срока внесения платежа является день, предшествующий выходному (нерабочему праздничному) дню.
Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке:
год
размер арендной платы
срок внесения платежа до
2019 (с 01.02.2019 по 31.12.2019)
58 808 рублей 33 копейки
15.09.2019
2020
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2020
2021
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2021
2022
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2022
2023
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2023
2024
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2024
2025
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2025
2026
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2026
2027
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2027
2028
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2028
2029
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2029
2030
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2030
2031
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2031
2032
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2032
2033
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2033
2034
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2034
2035
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2035
2036
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2036
2037
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2037
2038
64 266 рублей 59 копеек
15.09.2038
2039(с 01.01.2039 по 31.01.2039)
5 458 рублей 26 копеек
15.09.2039
Арендная плата перечисляется арендатором на расчётный счёт арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендного платежа считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчётный счёт арендодателя.
Вместе с тем, по утверждению истца – Департамента имущества Забайкальского края, не опровергнутому ответчицей ФИО1, арендная плата за период с 28.04.2020 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенному между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2029, правопреемником которого на основании договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключенного между ФИО2 и ФИО1 15.04.2020, является ФИО1, последней не внесена, что привело к образованию задолженности в размере 172 198 рублей 07 копеек.
При таких обстоятельствах, учитывая приведённые нормы, указанная задолженность подлежит взысканию с ответчицы ФИО1 в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из пункта 7.2 договора аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, № ..., заключенного между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Поскольку арендная плата в соответствии с условиями указанного договора за период с 28.04.2020 по 31.12.2022 в установленные сроки ФИО1 внесена не была, Департаментом имущества Забайкальского края по состоянию на 10.05.2023 в рамках указанного согласованного условия правомерно начислены пени в общем размере 9 614 рублей 42 копейки, ответчицей ФИО1 также не оспоренном, в связи с чем заявленные исковые требования в указанной части судом также удовлетворяются.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 8.2 договора аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, № ..., заключенного между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, правопреемником которого на основании договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключенного между ФИО2 и ФИО1 15.04.2020, является ФИО1, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке, в том числе, при невнесении арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, независимо от его последующего внесения, а также в случае невыполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 6.2 настоящего договора.
Подпунктами 6.2.2 и 6.2.3 пункта 6.2 указанного договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и видом его разрешённого использования, а также своевременно и в полном объёме вносить арендную плату.
Как установлено судом, арендная плата в соответствии с условиями рассматриваемого договора за период с 28.04.2020 по 31.12.2022, то есть более двух раз подряд, ФИО1 внесена не была.
Кроме того, из акта обследования, составленного главным специалистом-экспертом отдела арендных отношений Департамента имущества Забайкальского края ФИО4 (без указания полных имени и отчества) и начальником отдела арендных отношений Департамента имущества Забайкальского края ФИО5 (без указания полных имени и отчества) 25.01.2023, усматривается, что земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., не огорожен, зарос травой, строительством не занят, соответственно, для цели индивидуального жилищного строительства таковой не используется, что ответчицей ФИО1 не оспорено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание приведённые нормы, заявленные исковые требования в части расторжения договора аренды подлежат удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 9.1 договора аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенного между Департаментом имущества Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, правопреемником которого на основании договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключенного между ФИО2 и ФИО1 15.04.2020, является ФИО1, предусмотрена передача земельного участка по акту приёма-передачи, которым признан данный договор.
Поскольку рассматриваемый договор судом расторгается, на ответчицу ФИО1 подлежит возложению обязанность передать освобождённый ею (в случае, если он не является освобождённым от посторонних объектов) земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., Департаменту имущества Забайкальского края по акту приёма-передачи.
В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Согласно подпункту 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов освобождаются от уплаты государственной пошлины.
Поскольку обращение Департамента имущества Забайкальского края в суд с настоящим иском обусловлено осуществлением им публично-властных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и направлено на защиту государственных интересов в сфере оборота таких земель, суд полагает его освобождённым от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ при подаче исковых заявлений, а также административных исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.
Как следует из абзаца четвёртого подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей, уплачивается государственная пошлина в размере 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 300 рублей, юридическими – в размере 6 000 рублей.
Следуя приведённым правилам, с ответчицы ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 136 рублей 24 копейки.
Согласно части 2 статьи 61.2 БК РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, по нормативу 100 процентов подлежит зачислению в бюджет городского округа.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
иск Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенному между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, правопреемником которого на основании договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключенного между ФИО2 и ФИО1 15.04.2020, является ФИО1, за период с 28.04.2020 по 31.12.2022 в размере 172 198 рублей 07 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на май 2023 года в размере 9 614 рублей 42 копейки, всего 181 812 рублей 49 копеек.
Расторгнуть договор аренды земельного участка на территории г. Читы Забайкальского края, государственная собственность на который не разграничена, ..., заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО2 01.02.2019, правопреемником которого на основании договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключенного между ФИО2 и ФИО1 15.04.2020, является ФИО1.
Возложить на ФИО1 обязанность передать освобождённый ею (в случае, если он не является освобождённым от посторонних объектов) земельный участок площадью 1 567 кв.м., кадастровый номер ..., местоположение которого установлено: ..., Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по акту приёма-передачи.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа «Город Чита» государственную пошлину в размере 5 136 рублей 24 копейки.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края.
Председательствующий судья О.В. Юрганова
Решение суда в окончательной форме принято 08.08.2023.