Решение по делу № 2-283/2023 от 13.01.2023 | Нальчикский городской суд (Кабардино-Балкарская Республика)

Дело №2-283/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 13 января 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 09.09.2022г., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» ФИО3, действующего на основании доверенности от 08.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора заключенным в порядке Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,

установил:

ФИО1 обратился в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 11 мая 2020 года, заключенный между ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве, заключённым в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, возложить обязанность на ООО «Финансово - Строительная компания Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11 мая 2020г., мотивируя следующим.

11 мая 2020 года между Обществом и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве (далее - договор). Согласно п.2.3 договора срок передачи объекта долевого строительства истцу установлен в 3-4 кварт 2020г.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером <адрес>

Согласно п.3.1 договора общая цена договора составляет 1 750000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей. В день заключения договора истцом частично исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Актом приема-передачи денежных средств от 11 мая 2020г. истец передал ответчику 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, исполнив свои договорные обязательства перед ответчиком в полном объеме.

Из существа договора от 11 октября 2020 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1.-12.10.2 договора. Также положениями п. 3.2. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно предварительный договор участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом и ФИО1 и своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицирован данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные его доверителем требования в полном объеме и просил суд удовлетворить их по основаниям, изложенным выше.

Надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства представитель Общества в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил. Обратился к суду с заявлением о признании иска в полном объеме и принятия судом признания иска.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия стороны ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) в судебном заседании возражал против принятия судом признания иска ответчиком, в возражениях указав следующее.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Более того, в самом договоре участия в долевом строительстве в п. 7.1. прямо указано, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу положений ст. 8 ГК РФ незаключенная сделка не влечет правовых последствий и не порождает для сторон возникновение прав и обязанностей.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Удовлетворение заявленного требования само по себе не приведет к восстановлению прав истца, поскольку констатация судом факта заключения договора автоматически не понуждает ответчика к его исполнению.

Истец по договору участия в долевом строительстве вправе предъявлять требования к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» только о регистрации такой сделки, а не требование о признании договора заключенным.

При этом, спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии № 8631/2019/0009/1, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав №8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

- договор ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Кроме того истцом не представлено доказательств оплаты, а также истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

Заслушав лиц принявших участие в процессе, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 11 мая 2020 года между Обществом и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве. Согласно п.2.3 договора срок передачи объекта долевого строительства истцу установлен в 3-4 кварт 2020г.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договор является однокомнатная квартира с проектным номером <адрес>

В силу п.3.1 договора общая цена договора составляет 1 750000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей. В день заключения договора истцом частично исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Актом приема-передачи денежных средств от 11 мая 2020г. истец передал ответчику 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, исполнив свои договорные обязательства перед ответчиком в полном объеме.

При этом, вопреки условиям п.5.1.3 ответчик не представил в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора.

Из существа договора и фактически сложившихся отношений сторон усматривается, что действия ответчика при заключении договора были направлены на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у последнего на объект недвижимости, который на момент совершения сделки не был введен в эксплуатацию, следовательно, с учетом разъяснений, данных Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ), к договору подлежит применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При этом требования истца и признание ответчиком иска не могут быть удовлетворены и приняты судом, исходя из нижеследующего.

В ходе производства по настоящему делу от ответчика поступило заявление о признании иска.

Между тем между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № 8631/2019/0009/1 «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

В этой связи суд не принимает признание иска заявленного ответчиком.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по кабардино – Балкарской Республике еще 16.08.2019г., то есть до заключения 11.05.2020г. между истцом и ответчиком спорного договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии №) к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:<***>) о признании договора участия в долевом строительстве от 11 мая 2020 года, заключенного между ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве, заключённым в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности на ООО «Финансово- Строительная компания Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11 мая 2020г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 16 января 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2023г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов