ДЕЛО № 2-99/2023
УИД: 36RS0022-01-2022-002189-98
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 марта 2023 года Новоусманский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующей судьи Чевычаловой Н.Г.,
при секретаре Калачевой Е.Г.,
с участием:
представителя истца по ордеру – адвоката Дыбова Е.А.,
представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчиков по доверенностям - ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании незаконным объединение земельных участков, применении последствий недействительности сделок и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, с требованиями о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных 23 сентября 2019 г. между ФИО3 и ФИО4, и об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельные участки.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что 23 сентября 2019 года истица заключила с ответчиком три договора купли-продажи земельных участков с кадастровым номером: №, площадью 780 кв.м., расположенному по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №, площадью 429 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером: №, площадью 216 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>
На момент заключения указанных договоров на земельном участке с кадастровым номером 36:16:5407001:3067, площадью 780 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> был установлен ленточный фундамент с заглублением не менее 40 см для последующего возведения на нем сарая, бани и других хозяйственных построек. Кроме того, на указанном земельном участке были установлены шесть забетонированных в землю на глубину не менее одного метра металлических опор для последующего строительства гаража.
На земельном участке с кадастровым номером №, площадью 429 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, был заложен фундамент (объект прочно связанный с землей) для строительства жилого дома.
На земельном участке с кадастровым номером №, площадью 216 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> находился садовый домик.
Возведенные строения не были указаны в договорах купли-продажи от 23.09.2019, что противоречит пункту 4 стати 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и влечет за собой признание данных договоров купли-продажи недействительными.
Впоследствии, в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец неоднократно уточняла иск, с учетом уточнений требований просила: признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 780 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером № площадью 429 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером № площадью 216 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенные 23 сентября 2019 г. между ней, ФИО3, и ФИО4; признать объединение земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, произведенное на основании решения ФИО4 от 18 марта 2020 г., незаконным; снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1425 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1425 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1425 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; восстановить государственный кадастровый учет указанных земельных участков; признать за ФИО3 право собственности на спорные земельные участки; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права ФИО3 на данные земельные участки, и истребовать земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> из незаконного владения ФИО6; погасить соответствующую запись в ЕГРН.
Требования уточненных исковых заявлений мотивированы тем, что 18.03.2020 земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № были объединены, в результате образован один земельный участок, площадью 1425 кв.м., распложенный по адресу: <адрес>. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО4
Истец считает, что преобразование спорных земельных участков не лишает возможности возвратить полученное по сделке в натуре, поскольку совокупные количественные характеристики земельных участков, а именно их общая площадь, конфигурация внешних границ остались прежними.
Также истец указывает, что в ходе рассмотрения дела в суде 17.01.2023 между ФИО4 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1425 кв.м, образованным в результате решения об объединении земельных участков с кадастровыми номерами №, №; №, расположенным по адресу: <адрес>
В связи с вышеуказанными действиями, учитывая, что действующим гражданским законодательством применение «двойной» реституции недопустимо, и в настоящий момент истец не обладает данными является ли приобретатель недобросовестным (в силу наличия родственных отношений) и нет данных о том, производилась ли оплата по договору, в отношении ФИО6 возможно на данном этапе виндикационное требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ.
Протокольным определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 15.02.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6
В судебном заседании представитель истца по ордеру – адвокат Дыбов Е.А., представитель истца по доверенности ФИО1, поддержали заявленные исковые требования, настаивали на их удовлетворении.
Представитель ответчиков по доверенностям ФИО2, возражала против доводов заявленного иска, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме. Представила суду письменные возражения на иск.
Истец ФИО3, ответчики ФИО4, ФИО6 в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Другие лица, участвующие в деле также не явились в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки, как и ходатайств об отложении судебного разбирательства, суду не представили.
Согласно ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.
Из указанных норм следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 23 сентября 2019 года между истцом ФИО3 и ФИО4 заключены договоры купли-продажи следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 780 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 429 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 216 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре произведена запись регистрации права.
Согласно заверенных копий документов, помещенных в реестровое дело на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, указанные земельные участки были сняты с государственного кадастрового учета.
Установлено, что 18 марта 2020 г. ответчиком ФИО4 было принято решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. На основании данного решения земельные участки с кадастровым номером №, №, № сняты с государственного кадастрового учета, а на кадастровый учет поставлен образованный в результате их объединения в прежних границах земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1425 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
17 января 2023г. между ответчиком ФИО4 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1425 кв.м, образованным в результате решения об объединении земельных участков с кадастровыми номерами №, №; №, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Оспаривая договоры купли-продажи от 23.09.2019 земельных участков с кадастровыми номерами №, №; №, истец ссылается на ничтожность договоров ввиду их несоответствия требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Так, по мнению истца, договором нарушен принцип единства земельного участка и расположенной на них недвижимости, предусмотренный положениями п. 4 ст. 35 ЗК РФ, запрещающий отчуждение земельного участка без находящегося на этом участке объекта недвижимого имущества, если данные объекты принадлежат одному лицу.
В подтверждение нарушений своих прав и нахождения на указанных земельных участках строений и сооружений, сторона истца представила заключение специалиста по результатам исследования №СТЭ-3389 от 05.10.2022 и ссылалась на материал КУСП 2168 от 03.03.2023.
Согласно выводам специалиста по результатам исследования №СТЭ-3389 от 05.10.2022 на участке, расположенном по адресу: <адрес> уже в августе 2012 году на снимке был виден фундамент под капитальное строительство жилого дома. На участке, расположенном по адресу: <адрес> в августе 2015 году существовал объект недвижимости садовый домик (летняя кухня). На участке, расположенном по адресу: <адрес> на август 2022 г. строений не обнаружено.
Вместе с тем, представленное истцом заключение специалиста не может достоверно свидетельствовать, что данные строения (сооружения) существовали на дату возникновения права собственности истца ФИО3 на земельные участки, расположенные по адресу <адрес>
Из материалов реестровых дел следует, что на основании договора купли-продажи земельных участков от 02.03.2016, заключенного между ФИО1 и ФИО3, истец приобрела в собственность земельные участки, расположенные по адресу: <адрес> общей площадью 605 кв.м.; <адрес> общей площадью 386 кв.м., и <адрес>, общей площадью 386 кв.м.
На основании договора мены земельных участков от 17.03.2016, заключенных между ФИО3 и ФИО17 истец передала в собственность ФИО16. один из земельных участков в <адрес>, общей площадью 386 кв.м., а ФИО11 передала в собственность истцу земельный участок в <адрес>, общей площадью 429 кв.м., о чем в Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующая запись о регистрации права.
В соответствии с условиями договоров земельные участки не обременены правами третьих лиц, на участке отсутствуют какие либо строения. В день заключения договоров земельные участки переданы истцу по передаточным актам. Сведений о том, что на земельных участках имеются объекты недвижимости, не имеется. Право собственности истца на земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке.
Указанные договоры купли-продажи и мены земельных учасктов, на основании которых у истца ФИО3 возникло право собственности, сторонами сделки не оспорены, недействительными не признаны.
Таким образом, право собственности истца ФИО3 возникло на спорные земельные участки, свободные от каких – либо строений (сооружений).
Доказательств того, что строения и сооружения были возведены истцом ФИО3 и существовали на земельных участках на момент заключения спорных сделок от 23.09.2019, суду представлено не было. Объекты, принадлежащие на праве собственности истцу, на них отсутствуют.
Ссылку представителя истца на материал КУСП 2168 от 03.03.2023, суд не принимает во внимание, поскольку из материалов КУСП 2168 от 03.03.2023 не следует, что в период с 2016 по 2019 г.г. истцом ФИО3 были возведены строения (сооружения) на принадлежащих ей земельных участков. Напротив, представленные материалы дела свидетельствуют, что ответчик ФИО4 с 2019 по 2023 фактически владел и пользовался данными земельными участками, на основании его решения собственника спорные земельные участки были образованы в единый земельный участок общей площадью 1425 кв.м. На основании договора от 14.06.2020 на благоустройство территории ответчик ФИО4 поручил ИП ФИО7 монтаж забора на своем личном участке. Согласно протокола осмотра и иллюстационной таблицы на фото видно, что собственником был возведен забор, имеется строительный мусор. На основании договора на благоустройство №1 от 01.02.2023, заключенного между новым собственником ФИО6 и ИП ФИО8, был осуществлен вывоз строительного мусора, в том числе некапитальных строений (сарай, уличный туалет) с частного участка, расположенного по адресу: <адрес>
Таким образом, довод о том, что на указанных земельных участках, на дату заключения договоров купли - продажи от 23.09.2019 было расположено недвижимое имущество, не отраженное в спорных договорах, не нашел своего документарного подтверждения, стороной истца таких доказательств не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Из материалов дела следует, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, зарегистрированным в установленном законом порядке, на отчужденных ответчику земельных участках не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд не находит, предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков.
Учитывая, что в удовлетворении искового требования о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков отказано, оснований для признания сделок недействительными не установлено, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения остальных исковых требований в части признания незаконным объединение земельных участков, применении последствий недействительности сделок и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, не имеется.
При разрешении вопроса о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
На основании п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 2 статьи 181 ГК РФ сформулирован таким образом, что наделяет суд необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 600-О-О и от 29 мая 2012 года N 894-О). Суд вправе выбрать момент начала срока, исходя из обстоятельств конкретного дела (Определение КС РФ от 17 февраля 2015 года N 418-О).
С учетом толкования статей 181, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО3 не был пропущен, спорные договоры купли-продажи земельных участков, заключены между ФИО3 и ФИО4 23 сентября 2019 г., с исковыми требования истец обратилась 23 сентября 2022 г. Следовательно, установленный законом срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, ФИО3 не был пропущен.
Вместе с тем, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 судом не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании незаконным объединение земельных участков, применении последствий недействительности сделок и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 1 месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
Судья: Н.Г. Чевычалова
Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2023 г.