Дело №2-10693/2025

УИД 35RS0010-01-2025-016498-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 22 декабря 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Цветковой А.В., при секретаре Сачковой Ю.А., с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4, представителя ответчиков и третьего лица ФИО5 адвоката Бойковой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о преимущественном праве выкупа доли в праве общей долевой собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о преимущественном праве выкупа доли в праве общей долевой собственности, в обоснование которого указала, что она является общедолевым собственником жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, ей принадлежат 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок. Остальными общедолевыми собственниками данного недвижимого имущества являются ФИО3 – <данные изъяты> доля в праве и ФИО4 – <данные изъяты> доля в праве. На ее имя поступили не подписанные отправителями-сособственниками извещения о намерении продать доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> в праве общей долевой собственности от ФИО4, ФИО3 постороннему лицу, в случае ее отказа или умолчания, после получения. Стоимость указана 1 200 000 руб. ФИО3 за <данные изъяты> долю жилого дома и <данные изъяты> долю земельного участка и 1 200 000 руб. от ФИО4 Оба извещения не заверены личными подписями, нотариальное заверение также отсутствует. Если извещение о продаже доли не подписано, оно является незаконным. Если доли проданы без уведомления сособственика, он может подать в суд и оспорить сделку. Она выразила письменное согласие выкупить у ФИО4 и у ФИО3 их доли в недвижимом имуществе при получении официально оформленных через нотариуса извещений с заверенными подписями. Дом и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежали ее родителям, и она имеет полное и преимущественное право на выкуп по ценам, установленным экспертным заключением, то есть не надуманным продавцами. Кадастровая стоимость дома 123 369 руб., земельного участка - 659 262 руб. Таким образом, она просила предоставить извещение, оформленное в соответствии со ст. 250 ГК РФ, заверенное нотариусом, в доказательство стоимости объектов недвижимости сделать оценку при участии сособственников, поставила в известность Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об отсутствии извещения в порядке ст. 250 ГК РФ. Просила признать за ФИО1 преимущественное право покупки 1/4 доли в праве общей долевой собственности на дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО6, и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО3 за 391 315 руб. 50 коп. (по кадастровой стоимости), при несогласии ответчиков по стоимостью – по стоимости, установленной экспертизой в рамках судебного рассмотрения иска. Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО6 и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО3 Взыскать с ФИО6 и ФИО3 в ее пользу расходы по оплате юридической помощи в размере по 15 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5, нотариус ФИО7

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании ответчики ФИО3, ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, что подписывали извещения о преимущественном праве покупки в адрес ФИО1 Она знала об их намерении продать свои доли в недвижимом имуществе. Поскольку в установленный срок ФИО1 не сообщила о своем намерении приобрести их доли, недвижимое имущество было продано ФИО5

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4 и третьего лица ФИО5 адвокат Бойкова А.С. возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, а именно, приняв решение о продаже долей, они письменно обратились к ФИО1 с предложением продать ей доли за 1 200 000 руб. каждая. Извещения были направлены 21.05.2025 и вручены ФИО1 29.05.2025. В установленный месячный срок ответа от истца не поступило, ответчики обратились к нотариусу. Нотариусом ФИО7 повторно 05.08.2025 были направлены извещения с предложением приобрести доли. Договоры купли-продажи долей были удостоверены нотариусом 03.10.2025, то есть через 4 месяца после того, как истец была извещена о предстоящей продаже сначала ответчиками, и через 2 месяца, как извещена нотариусом. Таким образом, требования сособственника о предоставлении ему права преимущественной покупки соблюдено. Просила в иске отказать. В дополнении считала необходимым исключить из числа доказательств представленные истцом светокопии уведомлений о намерении продать долю, выполненных от имени ФИО3 и ФИО8, находящиеся в материалах дела т. 1 л.д. 10-14, ссылаясь на акт экспертного исследования ФБУ Вологодская ЛСЭ от 22.12.2025 №.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, действует через представителя.

В судебное заседание третье лицо нотариус ФИО7 не явилась, ранее в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому к ней обратились ФИО3 и ФИО4 с просьбой удостоверить договоры купли-продажи принадлежащих им долей в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, предоставили извещения о намерении продать долю земельного участка и жилого дома, подписанные ответчиками. При этом представлены доказательства направления ФИО1 указанных извещений 21.05.2025. Извещения были вручены истцу 29.05.2025. В целях всесторонней и полной проверки законности удостоверения договоров купли-продажи, 05.08.2025 нотариусом направлено письмо сособственнику ФИО1 об удостоверении договора купли-продажи, где повторно было указано о намерении ответчиков продать принадлежащие им доли в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом. В данном письме истцу было предложено в письменной форме сообщить нотариусу о своем намерении выкупить доли в праве на земельный участок и жилой дом в срок до 15.08.2025. В письме также была указана цена, за которую ФИО3 и ФИО4 продают указанную недвижимость. Письмо было подписано нотариусом и направлено 05.08.2025 ФИО1 по адресу: <адрес> (этот же адрес истец указывает в качестве адреса регистрации в исковом заявлении). Письмо ФИО1 получено не было, возвращено отправителю (нотариусу) 12.09.2025. 05.08.2025 нотариус запросил выписку из ЕГРН на продаваемое имущество, согласно которой в графе: «Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя» данные отсутствовали. 15.08.2025, после истечения срока, установленного в письме от нотариуса, направленного ФИО1 нотариусом повторно были запрошены выписки из ЕГРН. Согласно новой выписке в графе: «Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя» было указано следующее: «Принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя». Указанные действия истца по установлению запрета доказывают, что она была осведомлена о направленном ей письме от нотариуса и о совершающейся сделке. Данное обстоятельство означает, что истец фактически знала о предстоящей сделке по отчуждению долей, и была осведомлена или должна была быть осведомлена о направленном ей письме от 05.08.2025, тем не менее уклонилась от получения письма от нотариуса. Договоры купли-продажи долей были удостоверены ею 03.10.2025, то есть через 2 месяца после того, как истец была извещена о предстоящей продаже сначала ответчиками, а потом ею. Действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении. Так, истец, получив от ответчиков извещение 29.05.2025, а затем повторное письмо от нотариуса с прямым предложением реализовать свое право, не направила никакого ответа о своем намерении выкупить доли. Вместо этого она дождалась совершения нотариальной сделки 03.10.2025 и после этого обратилась в суд с настоящими требованиями. При этом сущность извещения, предусмотренного статьей 250 ГК РФ, заключается в уведомлении сособственника о намерении продать долю и в предоставлении ему возможности реализовать свое право. Отсутствие подписи отправителя на полученном экземпляре извещения не может являться основанием для признания факта извещения несостоявшимся, если достоверно установлено, что сособственник был поставлен в известность о сделке. О том, что истец была извещена о предстоящей продаже, она указывает в исковом заявлении. При этом, вопреки доводам истца, нотариальная форма извещения сособственников действующим законодательством не предусмотрена, в статье 250 ГК РФ закреплена письменная форма уведомления остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу, следовательно, ответчиками обязанность по извещению была исполнена. Также несостоятельным является довод истца о том, что цена продажи должна определяться по кадастровой стоимости или по ценам, установленным экспертным заключением. В соответствии с прямым смыслом статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки осуществляется по цене, за которую доля продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Целью преимущественного права покупки является не пересмотр сособственником условий заключенной продавцом сделки, а лишь предоставление сособственнику возможности занять место покупателя на уже согласованных условиях. Закон не предоставляет сособственнику права изменять цену, согласованную продавцом и покупателем в сделке, и требовать установления цены в размере кадастровой стоимости, которая используется для расчета налогов. Право истца, если бы оно было реализовано своевременно, заключалось бы в принятии предложенных ответчиками условий, а не в их изменении. Кроме того, каких-либо доказательств внесения истцом указанных сумм на депозит суда не представлено.

В судебное заседание третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области своего представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Судом установлено, что ФИО1 является общедолевым собственником жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> – 1/2 доля.

ФИО3 и ФИО4 владели по 1/4 доли каждая в указанном недвижимом имуществе.

21.05.2025 ФИО3, ФИО4 направили ФИО1 извещения о намерении продать свои доли в праве общей долевой собственности - по 1/4 доли каждая на жилой дом и земельный участок за 1 200 000 руб. каждая, указали, что ФИО1 как участник долевой собственности на недвижимое имущество, которое отчуждается, имеет право преимущественной покупки. В случае, если она в течение месяца со дня уведомления не приобретет указанные доли на дом и земельный участок, то доли будут проданы другому лицу.

Извещения вручены ФИО1 29.05.2025, в течение месяца, то есть до 29.06.2025 ответы на них не поступили, ФИО3, ФИО4 обратились к нотариусу.

05.08.2025 нотариусом ФИО7 в адрес ФИО1 направлено письмо, из которого следует, что 29.05.2025 ФИО1 получила извещения ФИО3 и ФИО4 о намерении продать доли в праве общей долевой собственности, однако ответы на извещения не поступили. Сособственники обратились к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи долей за 1 200 000 руб. Указала, что, если ФИО1 имеет намерение выкупить доли на условиях, указанных в извещениях, просила сообщить в срок до 15.08.2025, по истечении указанного срока доли будут проданы постороннему лицу. Письмо не было получено ФИО1, возвратилось 09.09.2025.

20.08.2025 ФИО1 направила ответ на извещение о преимущественном праве покупки ФИО3 и ФИО4, в котором указала на отсутствие подписей в полученных извещениях, сообщила о согласии выкупить доли при получении извещений, официально удостоверенных у нотариуса с заверенными подписями, сделать оценку недвижимого имущества при участии сособственников. Сообщила, что поставила в известность Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об отсутствии извещения в порядке ст. 250 ГК РФ. Ответы не были получены ФИО3 и ФИО4, возвращены за истечением срока хранения.

09.09.2025 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на обращение ФИО1, поступившее 28.08.2025, сообщило, что сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению, соблюдение требований ст. 250 ГК РФ проверяется нотариусом, отражается в удостоверяемом договоре.

03.10.2025 нотариусом ФИО7 удостоверены договоры купли-продажи, заключенные между ФИО4, ФИО3 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) о продаже по 1/4 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 646 +/-9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по 1/4 доли в праве общей собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 47,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован.

Разрешая гражданское дело по существу заявленных ФИО1 исковых требований о преимущественном праве выкупа долей в праве общей долевой собственности, суд не находит оснований для их удовлетворения, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как указано в п. 3.1 Письма Федеральной нотариальной палаты от 31 марта 2016 г. №, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Пунктом 3.3 Письма установлено, что если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается (п. 5.1 Письма).

В силу п. 5.2 Письма ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Согласно п. 5.3 Письма отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

В соответствии с п. 5.4 Письма, если продавец самостоятельно извещал сособственников, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ.

Принимая во внимание, что истцом ФИО1 не оспаривается получение 29.05.2025 извещений от сособственников ФИО3 и ФИО4 о преимущественном праве покупки их долей в праве общей долевой собственности, при этом в извещениях была указана цена, по которой они продавали доли, однако в установленный законом срок, указанный в извещениях, ФИО1 не высказала намерения купить доли сособственников, нотариусом ФИО7, к которой обратились ответчики за удостоверением договоров купли-продажи, также собственнику ФИО1 по месту регистрации было направлено предложение о выкупе долей, в установленный срок на письмо ФИО1 не ответила, доли правомерно были проданы другому лицу.

Доводы истца ФИО1 о том, что поступившие от сособственников в порядке ст. 250 ГК РФ извещения были ими не подписаны, суд не может принять во внимание, поскольку, как следует из объяснений в судебном заседании ФИО3 и ФИО4, они собственноручно заполняли адреса отправителя и получателя на конверте, расписывались в самом извещении. При таких обстоятельствах, получив 29.05.2025 извещения о преимущественном праве покупки, направленные сособственниками ФИО3 и ФИО4, у истца ФИО1 отсутствовали основания полагать, что они не были направлены. Кроме того, по истечении установленного законом срока, а именно 20.08.2025 ФИО1 направила в адреса сособственников ответ на извещения о преимущественном праве выкупа долей, в котором выдвигала свои условия приобретения недвижимого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает право лица, имеющего преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, предлагать иную сумму продажи, а также оспаривать предложенную цену. Не подписав договор купли-продажи имущества по предложенной собственником доли цене, истец фактически отказался от реализации своего преимущественного права основанного на статье 250 ГК РФ покупки и утратил его.

Поскольку суд пришел к выводу о направлении 21.05.2025 ответчиками извещений о преимущественном праве покупки, которые вручены истцу 29.05.2025, представление ответчиками доказательств, а именно акта экспертного исследования ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России о том, что печатный текст оригинала уведомления за подписями ФИО4 и ФИО3 выполнен в других условиях, чем печатный текст уведомления на светокопии копии, является излишним, не требуется для рассмотрения дела по существу, кроме того, указанные доказательства в период нахождения дела в суде получены вне рамок судебного процесса.

Суд также отмечает, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (абз. 5 п. 1-2 Постановления Пленума ВС адрес от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", далее - Постановление Пленума ВС адрес от 10.06.1980 N 4). При удовлетворении указанного иска в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм (абз. 6 п. 1-2 Постановление Пленума ВС адрес от 10.06.1980 № 4). Вместе с тем, денежные средства ФИО1 на депозит суда не внесены. В судебном заседании истец пояснила, что у нее не имеется суммы, за которую ФИО3 и ФИО4 продали свои доли.

При изложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о преимущественном праве выкупа долей в праве общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Цветкова

Мотивированное решение составлено 15.01.2026.