Дело № 2-877/2025
УИД 23RS0033-01-2025-001196-54
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
пгт. Мостовской 22 декабря 2025 года
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Мельниченко Н.Н.,
при секретаре Шульгиной Н.Н.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании основным договором купли-продажи предварительного договора купли-продажи и признании права собственности на земельный участок и указании о том,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2, которым просил:
- признать предварительный договор купли продажи земельного участка от 5 февраля 2025 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли-продажи земельного участка;
- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 25700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения за ФИО1, <дата> года рождения;
- указать в резолютивной части решения суда, что оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности ФИО1, <дата> года рождения, в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>
Исковые требования ФИО1 обосновал тем, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 05 февраля 2025 года. Согласно указанному договору, ответчик обязался передать в его собственность недвижимое имущество, а именно: земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 25700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности на основании решения Мостовского районного суда Краснодарского края, выдано 28 апреля 2025 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 04 июня 2025 года сделана запись регистрации № 23:20:0502001:168-23/268/2025-1. В соответствии с пунктами 2.1.3.-2.1.4. предварительного договора ответчик принял на себя следующие обязательства: в срок до 1 июня 2025 года осуществить все юридически значимые действия, связанные с оформлением права собственности на Участок в порядке наследования (получить свидетельство о праве на наследство или судебное решение). В срок до 15 июня 2025 года осуществить государственную регистрацию права собственности на Участок и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о дате и регистрационной записи, подтверждающей право собственности продавца на участок. В срок до 1 июля 2025 года направить в адрес покупателя уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи участка. В рамках, установленных сроком ответчиком, были совершены все юридически значимые действия и 4 июня 2025 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на земельный участок. При этом, по состоянию на текущую дату уведомление о готовности заключить основной договор в его адрес ответчиком направлено не было. Ответчик всячески уклоняется от общения со ним, проект договора в его адрес не направляет, каких-либо действий, направленных на подготовку к совершению основного договора, не совершает. 14 июля 2025 года им в адрес ответчика было направлено письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи земельного участка в связи с тем, что все необходимые подготовительные действия со стороны ответчика были выполнены. До настоящего момента ответ на данное письмо ответчик не предоставил, подписанный со своей стороны проект договора в его адрес не направил. С его стороны сумма, определенная как цена продажи (четыреста тысяч рублей) была передана ответчику в полном объеме при заключении предварительного договора купли-продажи.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить, при этом истец пояснил, что заключён предварительный договор, он расплатился по договору, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора. Ответчик подал заявление в администрацию Краснодарского края, пришёл ответ, что администрация Краснодарского края на данную землю не претендует, указали ту сумму, что он получил, 400000,00 рублей. Ответчик иск признал. Изменять исковые требования и взыскать с ФИО2 денежные средства он не желает.
Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были надлежаще извещены, в поступившем в суд отзыве просил удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме, а также просил суд рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежащим образом извещен, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.
Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В своем отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1
Выслушав истца, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, 05.02.2025 между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 25700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с п. 1.2. на момент заключения настоящего договора право собственности продавца на участок в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.
Согласно пунктам 2.1.1.-2.1.4. предварительного договора ответчик принял на себя следующие обязательства: найти, восстановить или получить дубликаты документов подтверждающих его родство с <...>8 <дата> года рождения, умершим <дата> года. Обратиться к государственному нотариусу Лабинского района Краснодарского края для подачи заявления о вступлении в наследство. В срок до 1 июня 2025 года осуществить все юридически значимые действия, связанные с оформлением права собственности на участок в порядке наследования (получить свидетельство о праве на наследство или судебное решение). В срок до 15 июня 2025 года осуществить государственную регистрацию права собственности на участок и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о дате и регистрационной записи, подтверждающей право собственности продавца на участок. В срок до 1 июля 2025 года направить в адрес покупателя уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи участка.
Стоимость имущества определена в пункте 4.1 предварительного договора в размере 400000 рублей, которая должна быть уплачена продавцу покупателем до заключения основного договора в виде основного платежа, при этом продавец пишет расписку о получении денежных средств.
Факт передачи покупателем продавцу денежных средств в размере 400000 рублей признан обеими сторонами.
Согласно выписки из ЕГРН от 04.06.2025 № 23:20:0502001:168-23/268/2025-1 право собственности на спорное имущество - земельный участок зарегистрировано за ФИО2 на основании решения Мостовского районного суда Краснодарского края от 28.04.2025.
29.07.2025 ФИО2 в адрес администрации Краснодарского края было направлено почтой извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Спорный земельный участок указан за номером 1167 в уведомлении об отказе от реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на извещения о намерении продать земельные участки, поступившие в администрацию Краснодарского края 28.07.2025, а также с 29.07.2025 по 07.08.2025 № 28 от 11.08.2025.
ФИО2 в срок до 20.07.2025 не выполнил условия предварительного договора купли-продажи, в результате чего, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Кроме того, предварительным договором купли-продажи предусмотрена ответственность в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, в виде выплаты неустойки в размере 2000000 руб. Данным правом истец не воспользовался.
В соответствии с п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка.
Согласно актуальным записям ЕГРН межевание указанного спорного земельного участка не проводилось.
По общему правилу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
В данном случае истец вышел в суд с требованиями о признании права собственности на земельный участок и указания в резолютивной части решения суда о том, что оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности за ним, минуя административный порядок межевания.
Также судом установлено, что заключение предварительного договора купли-продажи и передача денежных средств по данному договору, состоялась еще до выполнения ответчиком положений ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст. 26 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае, то есть в нарушение преимущественного права покупки указанного земельного участка субъектом Российской Федерации, что само по себе служит основанием для признания предварительного договора купли-продажи ничтожным.
Суд не вправе подменять собой компетентные органы, которые действуют в рамках собственных полномочий, и не может предрешать вопросы, отнесенные к их исключительной компетенции, поскольку иное означало бы нарушение закрепленных в Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов юрисдикции (статья 10,11,18 Конституции Российской Федерации).
Суд предрешая вопросы, по которым уполномоченный орган компетентен самостоятельно принять решения, лишает административный орган возможности осуществлять свою деятельность в рамках предоставленных ему полномочий.
Принятие решения о признании права собственности на земельный участок, и указание, что решение суда будет являться основанием для проведения государственной регистрации права нарушит принцип разделения властей, так как регистрация прав приостанавливается в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора.
Согласно выписки из ЕГРН, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1 следует отказать в удовлетворении исковых требований.
По тем же основаниям суд не принимает признание иска ответчиком.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании основным договором купли-продажи предварительного договора купли-продажи и признании права собственности на земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 13.01.2026.
Председательствующий судья Н.Н. Мельниченко