36RS0001-01-2025-000506-06
Дело № 2-989/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2025 г. Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе
председательствующего судьи Горбовой Е.А.
при секретаре Еськовой М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
МИЗО Воронежской области обратилось в суд с иском к ФИО1 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь при этом на то, что в соответствии с Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. К полномочиям министерства отнесено распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена (п.3.1.20 положения о министерстве).
Кроме того, министерство уполномочено на обращение в судебные органы с исками о защите имущественных интересов Воронежской области и привлечение к ответственности виновных должностных лиц за нарушения законодательства Российской Федерации и Воронежской области в сфере приватизации, управления и распоряжения государственной собственностью при проведении процедур банкротства (п.3.2.14 положения о министерстве), а также на защиту имущественных интересов Воронежской области (п.3.2.4 положения о министерстве).
Истец указал, что Воронежским областным судом в апелляционном определении от 12.11.2024 по делу № 33-6680/2024 установлено, что нежилое здание, инв. №13240, лит А, площадью 84, 3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (<адрес>) принадлежащее на праве собственности ФИО1, было оформлено ненадлежащим образом, а также спорный объект имеет признаки самовольной постройки.
ФИО1 ранее обращался в Железнодорожный районный суд г. Воронежа о признании права собственности на данный объект недвижимости. Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2012 по делу № 2-2190/2012 требования ФИО1 удовлетворены.
Апелляционным определением Воронежского областного суда от 12.11.2024 решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2012, отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
На момент заключения договора аренды от 05.06.2014 № 2978-14/гз земельного участка с кадастровым номером № ..... министерство не обладало сведениями, что объект недвижимости, принадлежащий ФИО1 (в настоящее время с кадастровым номером № .....) возведён с нарушениями требований действующего законодательства.
Согласно выпискам из ЕГРН от 15.01.2025 в составе нежилого здания с кадастровым номером № ..... расположенного по адресу: <адрес> и незаконно возведенном ответчиком находятся два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № ..... площадью 64, 5 кв. м. - нежилое помещение, право собственности зарегистрировано за ФИО1, и нежилое помещение площадью 19, 8 кв. м. с кадастровым номером № ..... право собственности на которое также зарегистрировано за ФИО1.
С учетом изложенного, министерство приходит к выводу о том, что основания для приобретения спорного земельного участка в аренду без проведения торгов в рассматриваемом случае отсутствовали.
В данном случае заключение указанного договора с нарушением норм действующего земельного законодательства привело к ограничению юридической возможности распоряжения министерством земельным участком.
Поскольку наличие на земельном участке объекта недвижимости принадлежащего ответчику делает невозможным распоряжение министерством земельным участком, в случае применения последствий и восстановления статуса, истец считает необходимым обязать ответчика снести самовольную постройку. Наличие самовольной постройки на земельном участке, распоряжение которым относится к компетенции министерства, нарушает права уполномоченного органа в свободном и беспрепятственном распоряжении земельным участком.
По мнению истца, требование о сносе самовольной постройки направлено на защиту интересов министерства, как уполномоченного органа, обладающего полномочиями собственника по распоряжению земельными участками. Министерство имеет право требовать от ответчика освободить земельный участок, на котором расположено строение.
МИЗО Воронежской области просит суд устранить препятствие в распоряжении земельным участком с кадастровым номером № ....., площадью 113 кв. м., расположенный по адресу: г. Воронеж, <адрес> путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет снести объект недвижимости - нежилое здание, площадью 84,3 кв. м, с кадастровым номером № ..... расположенным по адресу: г. Воронеж, <адрес> применить последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды от 05.04.2014 № 2978-14/гз земельного участка с кадастровым номером № ..... расположенного по адресу: г. Воронеж, <адрес>, площадью 113 кв. м. заключенного между министерством и ФИО1 и погасить в ЕГРН запись о правах на земельный участок с кадастровым номером № .....; погасить в ЕГРН регистрационную запись от 14.06.2022 № № ..... о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером № ....., площадью 64, 5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>; погасить в ЕГРН регистрационную запись от 14.06.2022 № № ..... о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером № ....., площадью 19, 8 кв. м., расположенного по адресу: г. <адрес>, а также исключить из ЕГРН сведения об основных характеристиках в отношении нежилого здания с кадастровым номером № ....., площадью 84, 3 кв. м., расположенным по адресу: г. <адрес>
В судебном заседании представителем истца МИЗО Воронежской области Гамбург А.К. по доверенности исковые требования поддержаны в полном объеме.
Ответчик ФИО1, извещенный о времени слушания дела, в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица администрации городского округа город Воронеж, надлежащим образом извещенной о времени слушания дела, в судебное заседание не явился.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2012 по делу № 2-2190/2012 по иску ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности удовлетворены исковые требования ФИО1, за ним признано право собственности на капитальное строение - нежилое здание (магазин) лит. А, площадью 84, 3 кв. м.. расположенное по адресу: <...> (л. д. 76-80).
Согласно выпискам из ЕГРН от 15.01.2025 в составе нежилого здания с кадастровым номером № ..... расположенного по адресу: <адрес> и незаконно возведенном ответчиком находятся два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № ..... площадью 64, 5 кв. м. - нежилое помещение, право собственности зарегистрировано за ФИО1 и нежилое помещение площадью 19,8 кв. м. с кадастровым номером № ..... право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1 (л. д. 90-105).
Указанное строение располагается на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № ....., с разрешенным использованием: под объект торговли, переданном арендатору на основании договора аренды земельного участка № 2978-14/гз от 05.06.2014 сроком до 05.06.2063 (л. <...>).
Из текста решения Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 24.01.2023 по гражданскому делу № 2-150/2023 по заявлению МИЗО Воронежской области о восстановлении утраченного производства следует, что земельному участку с кадастровым номером № ..... на основании заявления собственника присвоен почтовый адрес: <адрес> (л. д. 79).
С момента государственной регистрации права собственности на указанное самовольное строение, как на объект недвижимости, у ответчика возникло исключительное право на приобретение земельного участка, на территории которого расположен указанный объект в аренду, что повлекло незаконное формирование и выбытие из владения истца земельного участка с кадастровым номером № ..... площадью 113 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, путем заключения договора аренды.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора аренды от 05.06.2014 № 2978-14/гз земельного участка с кадастровым номером № ..... министерство не обладало сведениями, что объект недвижимости, принадлежащий ФИО1 (в настоящее время с кадастровым номером № .....) возведён с нарушениями требований действующего законодательства.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12.11.2024 решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2012, отменено, принято новое решение об отказе ФИО1 в удовлетворении иска. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что строительство спорного объекта на земельном участке по адресу: г. Воронеж, <адрес>, осуществлен истцом (его предшественником) самовольно, доказательств разрешенного использования этого земельного участка для возведения на нем спорного объекта недвижимости не представлено (л. д. 81-89).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12.11.2024 оставлено без изменения. А кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения (л. д. 143-147).
Самовольной постройкой, в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, самовольной постройкой признается недвижимое имущество:
1. Созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными правовыми актами;
2. Созданное без получения на это необходимых разрешений;
3. Созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии любого из трех признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Согласно положениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).
Земельный участок, занимаемый объектом недвижимости не был предоставлен заявителю для возведения объекта недвижимости.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных нормами действующего законодательства.
На основании положения п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Поскольку регистрация права собственности на капитальное строение - нежилое здание (магазин) лит. А, площадью 84, 3 кв. м., расположенное по адресу: : <адрес>, была произведена на основании решения Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2012, которое впоследствии отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12.11.2024 и в удовлетворении иска ФИО1 отказано, при этом установлено, что объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, является самовольной постройкой, данный объект недвижимости подлежит сносу за счет ответчика.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом.
В силу положений ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным способом защиты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Понятие «публичные интересы» охватывает интересы РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, интересы неопределенного круга лиц, в рассматриваемом случае - имущественные интересы Воронежской области. Министерство осуществляет правомочие собственника по распоряжению указанным земельным участком. В данном случае заключение договора аренды на земельный участок с нарушением требований ЗК РФ привело к ограничению юридической возможности распоряжения департаментом земельным участком.
Общие положения о последствиях недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По общему правилу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, ФИО1 приобрел спорный объект по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которыми ничтожны в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, следовательно, у ФИО1 отсутствовало предусмотренное статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого спорным объектом. При установленных обстоятельствах оснований для предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения их собственникам без проведения торгов не имелось.
Недействительность сделки с момента ее совершения означает, что ответчиком не могло быть получено право аренды без проведения торгов, то есть земельный участок был предоставлен с нарушением требований ЗК РФ, следовательно, договор аренды является ничтожной сделкой.
Приведенное нарушение порядка предоставления спорного земельного участка указывает на заключение договора аренды земельного участка с нарушением закона и влечет признание договора недействительным с применением последствий недействительности сделки, согласно статьям 167, 168 ГК РФ.
Исходя из вышеизложенного, договор аренды земельного участка от 05.06.2014 № 2978-14/гз, заключенный между ДИЗО Воронежской области и ФИО2, является недействительным, в связи с чем иск министерства о применении последствий недействительности сделки в части прекращения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ..... подлежит удовлетворению.
Решение суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки является основанием для внесения записи в ЕГРН.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Устранить препятствия в распоряжении земельным участком с кадастровым номером № ....., площадью 113 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет снести объект недвижимости - нежилое здание, площадью 84, 3 кв. м, с кадастровым номером № ..... расположенным по адресу: г. Воронеж, <адрес>
Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды от 05.06.2014 № 2978-14/гз земельного участка с кадастровым номером № ..... расположенного по адресу: г. Воронеж, <адрес> площадью 113 кв. м. заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1 и погасить в ЕГРН запись о правах на земельный участок с кадастровым номером № .....
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 14.06.2022 № № .....-1 о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером № ....., площадью 64, 5 кв. м., расположенное по адресу: г. Воронеж, <адрес>
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 14.06.2022 № № ..... о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером № ....., площадью 19, 8 кв. м., расположенное по адресу: г. Воронеж, <адрес>
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об основных характеристиках в отношении нежилого здания с кадастровым номером № ....., площадью 84, 3 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, <адрес>
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Горбова Е.А.
Решение суда в окончательной форме принято 15.07.2025.