Решение по делу № 2-118/2023 от 14.02.2023

Дело №2- 118/2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

14 февраля 2023 года

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Федько Н.В.,

при секретаре Нефёдовой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело №2-118/2023 по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО4 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на ... на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию серии 58 АА 0610763, выданного нотариусом г. Пензы ФИО6 30.08.2016.

30.09.2022 истец получил выписку из ЕГРН, из которой узнал, что сособственником квартиры является ФИО2 на основании договора купли-продажи от 06.04.2020.

В нарушение ст. 250 ГК РФ предыдущий собственник ФИО5 должным образом не уведомила его о намерении продать свою долю, так как направила уведомление не по адресу его проживания, хотя знала и его телефон, и фактический адрес проживания. ФИО5 намеренно не стала уведомлять о продаже, зная желание истца приобрести указанную долю. Безусловным основанием законности его требований является право претендовать на всю квартиру.

Просил перевести права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., по договору купли-продажи от 06.04.2020, зарегистрированному в ЕГРП за №58:29:2002003:5466-58/059/2020-2.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании ордера №1 от 09.01.2023, в судебном заседании исковые требования поддержала, полагает, что ответчицей ФИО5, на которой лежит бремя доказывания надлежащего уведомления ФИО4 о преимущественном праве покупки, не представлено доказательств надлежащего извещения истца о продаже доли в спорной квартире. ФИО5 было известно, что по адресу регистрации истец не проживает, а проживает в квартире своей супруги по адресу: ..., однако по данному адресу ФИО5 ФИО4 не уведомляла. Из переписки сторон за 2017-2018 г.г. видно, что ФИО7 направляла ФИО4 корреспонденцию по .... Получить корреспонденцию по месту нахождения спорной квартиры ФИО4 не мог, поскольку почтовый ящик там был деформирован, корреспонденция не доставляется. Кроме того, на конверте, направленном нотариусом г. Москвы ФИО8 ФИО4, допущена описка в написании отчества истца, что делало невозможным получение почтового отправления в отделении связи. Считает, что срок на обращение в суд истцом не пропущен, так как достоверных доказательств того, что лично ФИО4 знал о совершенной сделке, в материалах дела не имеется. Истец страдает серьезными хроническими заболеваниями, в связи с чем, супруга предпочитала не информировать его о том, что сменился собственник в квартире, в которой он проживал в детстве и которая дорога ему как память, чтобы не расстраивать. Об условиях сделки он узнал только осенью 2022 года. Если суд посчитает, что срок на обращение в суд пропущен, просила его восстановить, так как по состоянию здоровья и в связи с коронавирусными ограничениями истец не мог своевременно обратиться в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, в котором указывает, что для соблюдения преимущественного права покупки второго сособственника обратилась к нотариусу г. Москвы ФИО8, которым было направлено заявление о продаже доли в спорной квартире по адресу регистрации ФИО4: .... При известном адресе уведомляемого законодательство не предусматривает направления заявления/оферты на другие адреса. Она в г. Пензе не проживает, с ФИО4 никогда не общалась и объективно никогда не могла предполагать наличие у него других мест проживания. В случае непроживания по адресу регистрации ФИО4 должен был обеспечить получение корреспонденции по месту регистрации. Истцом не представлено доказательств невозможности получения ранее, чем 30.09.2022 информации о смене собственника 1/2 доли в квартире, в том время как на имя ФИО4 направлялась оферта о продаже доли, в квитанциях на оплату коммунальных платежей в качестве собственника указана «ФИО2», а не заметить на протяжении более двух лет жильцов, вселенных ФИО2, просто невозможно. В связи с чем трехмесячный срок на обращение в суд с иском ФИО4 пропущен.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что для заключения договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на ... она и представитель продавца ФИО5 – СЕВ обратились к нотариусу г. Пензы Майборода, которая проверила все документы, в том числе уведомление сособственника о преимущественном праве покупки, после чего был составлен и нотариально удостоверен договор купли-продажи. На следующий день после совершения сделки она позвонила сособственнику квартиры по телефону, который ей сообщили в агентстве недвижимости. Ей ответила супруга истца ФИО9, которой она пояснила, что купила долю в квартире у ФИО5 и намерена предоставить комнату для проживания детям подруги. Они договорились, что расходы по оплате за свет, газ она будет нести сама, все её квитанции, а также квитанции за свет и газ ФИО9 будет оставлять на подоконнике, так как ключ от почтового ящика она отказалась ей дать. У них были нормальные отношения с ФИО9, которая решала все вопросы за супруга. Они созванивались, поздравляли друг друга с праздниками. Весной 2022 года она позвонила ФИО9 и предложила совместно продать квартиру, поделив денежные средства таким образом, что она получает 1 млн. рублей, а оставшаяся сумма достается ФИО4 ФИО9 согласилась. Они обратились в агентство недвижимости к КОВ и в устной форме договорились о том, что она будет искать покупателей на квартиру. Совместно с ФИО9 и К они показывали квартиру покупателям, одна из которых, НОВ, согласилась прибрести её за 27000000 руб. Для продажи квартиры ФИО4 выдал на имя ФИО9 доверенность с правом продажи квартиры от 26.08.2022. После того, как банк одобрил НОВ ипотеку, и сделка купли-продажи должна была состояться, ФИО9 по надуманным основаниям стала уклоняться от заключения основного договора купли-продажи и требовать, чтобы ей были переданы за квартиру денежные средства в большем размере, чем было обговорено изначально. Она (ФИО2) пояснила, что уже и так согласилась на продажу квартиры на невыгодных для себя условиях, так как получала на 700000 меньше, чем ФИО4, хотя им принадлежат равные доли. Людмила Николаевна сказала, что в таком случае заключать договор купли-продажи не будет, а обратится в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, и тогда купит её долю за 400000 рублей.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3, действующая на основании письменного ходатайства, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что факт направления извещения ФИО5 о её намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и факт доставки его истцу доказаны. Форма и содержание заявления ФИО5, адресованного истцу, соответствует требованиям, предъявляемым к извещениям такого назначения. Направление заявления ФИО5 истцу по адресу его регистрации по месту жительства и одновременно по месту нахождения спорной квартиры не противоречит требованиям п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Заявление ФИО5 доставлено истцу 18.02.2020. Временное отсутствие адресата по адресу его регистрации по месту жительства установлено при неудачной попытке вручения 18.02.2020, почтовое отправление с заявлением возвращено отправителю по истечении срока хранения 18.03.2020. Довод представителя истца о необходимости направления заявления по месту фактического проживания ФИО4 основан на неверном толковании норм материального права. По истечении одного месяца со дня письменного уведомления истца о своем намерении продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру ФИО5 была вправе 27.03.2020 заключить с ФИО2 договор купли-продажи. Оценка продаваемой доли в 470000 руб. не свидетельствует о нарушении права преимущественной покупки. Оплата приобретаемой 1/2 доли спорной квартиры произведена ФИО2 до подписания договора купли-продажи, что подтверждается соответствующей записью в договоре и распиской уполномоченного представителя продавца СЕВ от 27.03.2020. Поскольку заключением оспариваемого договора не было нарушено преимущественное право покупки истца, заявленное исковое требование не подлежит удовлетворению. Кроме того, истцом пропущен срок на обращение в суд с настоящим иском, поскольку истец от своего представителя не позднее 05.10.2020 должен был узнать и 28.06.2022 лично узнал о сделке купли-продажи, в суд с настоящим иском обратился в ноябре 2022, а денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в Пензенской области внес 09.12.2022.

Третьи лица нотариус г. Пензы ФИО10, нотариус г. Москвы ФИО8, привлеченные к участию в деле определением суда от 19.01.2023, вынесенным в протокольной форме, в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Положениями пункта 2 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно абзацу 5 пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с пунктом 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В этой связи соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.

В судебном заседании установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан №2800 от 16.10.2007 истец ФИО11 и ответчик ФИО5 являлись долевыми сособственниками (по 1/2 доли в праве) ....

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 №03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства о нотариате), так и посредством почтового отправления. При этом в извещении должны быть указаны объект и цена продажи.

12.02.2020 ФИО12, врио нотариуса г. Москвы ФИО8, удостоверено заявление ФИО5, которым она уведомляла ФИО4 о продаже принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на ... за 460000 руб., и просила не позднее 30 дней со дня вручения ему данного заявления сообщить нотариусу г. Москвы ФИО8 о своем желании или отказе приобрести указанную долю за указанную сумму. В случае, если ФИО4 не осуществит право преимущественной покупки, ФИО5 оставляла за собой право продажи указанной доли другому лицу (том №1 л.д. 44).

14.02.2020 заявление ФИО5 ФИО4 о преимущественном праве покупки нотариусом г. Пензы ФИО8 направлено по адресу регистрации истца и месту нахождения его единственного недвижимого имущества – ....

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... письмо прибыло в место вручения 18.02.2020, где в этот же день была осуществлена неудачная попытка вручения получателю.

В соответствии с п. 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, при неудачной попытке вручения регистрируемого почтового отправления адресату работниками отделения почтовой связи оставляется извещение о почтовом отправлении. Письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней (пункт 34 Правил). Аналогичные положения содержатся в п. 11 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП «Почта России» от 07.03.2019 г. № 98-п.

18.03.2020 Почтой России осуществлен возврат почтового отправления нотариусу г. Москвы ФИО8 за истечением срока хранения.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Поскольку временное отсутствие адресата ФИО4 по месту его регистрации по месту жительства было установлено при неудачной попытке вручения 18.02.2020, почтовое отправление с заявлением возвращено нотариусу по истечении срока хранения и считается доставленным адресату 18.02.2020.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчиком ФИО7 доказан факт доставки ФИО4 уведомления о преимущественном праве покупки.

Доводы представителя истца о том, что ответчик знала, что ФИО4 постоянно проживает в квартире супруги по адресу: ..., в связи с чем, она должна была направить уведомление по данному адресу, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора). При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимое сообщение должно быть направлено по месту регистрации гражданина по месту жительства. По другому адресу юридически значимое сообщение направляется только в том случае, если гражданин сам указал его. ФИО4 не уведомлял ФИО5 о том, что фактически не проживает по адресу регистрации, в связи с чем несет риск наступления неблагоприятных последствий в виде неполучения почтовой корреспонденции.

Кроме того, ответчик ФИО5 зарегистрирована и постоянно проживает в Московской области, с ФИО13 никогда не общалась, что не отрицала допрошенная в качестве свидетеля супруга истца ФИО9 В связи с чем, на дату направления уведомления она объективно не могла знать о том, где фактически проживает ФИО4 Почтовые уведомления за 2017-2018 г.г., направленные по адресу: ..., на которые ссылалась в судебном заседании представитель истца ФИО1 как на доказательства осведомленности ответчика о месте проживания истца, направлялись не ФИО5, а другими лицами: ФИО14 и её представителем ОСП, в связи с чем не могут подтверждать осведомленность ФИО5 о фактическом месте проживания ФИО4

Также не может быть принят во внимание довод представителя истца о том, что уведомление о преимущественном праве покупки является ненадлежащим ввиду допущенной нотариусом г. Москвы ФИО8 описки в отчестве истца на конверте, поскольку конверт с уведомлением вернулся не в связи с тем, что он не был вручен адресату вследствие несоответствия отчества на конверте отчеству ФИО13, а в связи с тем, что истек срок хранения.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

24.03.2020 нотариусом г. Москвы ФИО8 выдано свидетельство о направлении ФИО4 по адресу: ... заявления о преимущественном праве покупки. Указанное свидетельство соответствует ч. 6 ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате.

В соответствии с п. 5.1 Методических рекомендаций, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, по истечении одного месяца со дня письменного уведомления ФИО4 о намерении продать принадлежащую ей долю (18.02.2020) ФИО5 была вправе заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли с иным лицом.

27.03.2020 между ФИО5, от имени которой на основании доверенности действовала СЕВ, и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, пунктом 3 которого предусмотрено, что указанная доля продана за 470000 руб. Договор удостоверен нотариусом г. Пензы ФИО10 Факт передачи денежных средств покупателем продавцу подтверждается соответствующей записью в договоре купли-продажи, а также распиской СЕВ от 27.03.2020 в получении денежных средств. Согласно выписке из лицевого счета по вкладу Сбербанка денежные средства в сумме 450000 были сняты ФИО2 с её счета 26.03.2020.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Ответчиками заявлено о пропуске истцом трехмесячного срока обращения с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от ... ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в суд с настоящим иском 28.11.2022, пропустив на два с половиной года трехмесячный срок на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 06.04.2020, ссылаясь на то, что о совершенной сделке ему стало известно только 30.09.2022 после получения выписки из ЕГРН (том №1 л.д. 5).

Однако доводы истца о том, что о совершенной сделке ему стало известно только 30.09.2022 не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснила, что на следующий день после покупки квартиры связалась с супругой ФИО4 – ФИО9 по номеру телефона ..., который ей дали в агентстве недвижимости, и сообщила, что является новым собственником. Также она сказала, что намерена предоставить свою комнату в квартире для проживания детям подруги, которые будут оплачивать коммунальные платежи, и попросила оставлять квитанции по оплате коммунальных платежей на подоконнике, так как ключ от почтового ящика был только у ФИО9 Она забирала квитанции по оплате коммунальных платежей за ФИО13 от ООО «ТНС энерго», ООО «Горводоканал», ООО «УБО», передавала показания приборов учета за всю квартиру и оплачивала коммунальные платежи за свет, воду и вывоз мусора. ФИО9 периодически приходила в квартиру, оставляла квитанции по оплате коммунальных платежей на подоконнике, ругалась с жильцами, звонила ей, чтобы высказать недовольство. Тем не менее, они поддерживали нормальные отношения, поздравляли друг друга с праздниками. В начале 2022 года она предложила ФИО9 продать квартиру, та согласилась. Цена, по которой квартира выставлялась на продажу, менялась, но договорились, что она в любом случае получает 1000000 рублей, а оставшаяся сумма полагается ФИО4 Для поиска покупателей обратились к КОВ Они совместно с ФИО9 показывали квартиру потенциальным покупателям, один раз приезжал ФИО4, который в квартиру не поднимался, а сидел в машине на улице. 31.08.2022 был заключен предварительный договор купли-продажи с НОВ, однако сделка не состоялась в связи с тем, что ФИО9 не устроили условия перечисления денежных средств ПАО Сбербанк. Основной договор купли-продажи заключен не был, после чего ФИО4 обратился в суд с настоящим иском.

Пояснения ответчика ФИО2 о том, что супруга истца и он сам знали еще в 2020 году о совершенной сделке купли-продажи подтверждаются совокупностью представленных доказательств.

Так, согласно детализации услуг связи ПАО Вымпелком за октябрь 2020 года с телефонного номера ФИО9 (...) на телефонный номер ФИО2 (...) поступали входящие звонки: 05.10.2020 разговор длился 33 минуты, 09.10.2020 разговор длился 9 минут.

Показаниями свидетеля ФИО9 - супруги истца, её заявлением в деле правоустанавливающих документов подтверждается, что телефонный ... принадлежит ей. Договором об оказании услуг связи «Билайн» подтверждается, что телефонный ... принадлежит ФИО2 Разговоры длительностью 33 и 9 минут не могут быть случайными между незнакомыми людьми, следовательно, еще в 2020 году ФИО13 общалась с ФИО2, что свидетельствует о достоверности пояснений ответчика в данной части.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что между ней и ФИО9 еще в 2020 году состоялась договоренность об оплате коммунальных платежей подтверждаются квитанциями по безналичной оплате услуг ПАО Сбербанк, согласно которым ответчик в полном объеме оплачивала коммунальные платежи за свет, воду и вывоз мусора за ... за период с апреля 2020 по август 2022 года (том №1 л.д. 67-76). При этом истцом и его представителем доказательств оплаты указанных услуг за период с 2020 по 2022 г.г. не представлено. Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 30.10.2017 был определен порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения исходя из долей сособственников в праве общей долевой собственности и ресурсоснабжающими организациями стали выставляться отдельные платежные документы. При наличии одного почтового ящика в течение двух с половиной лет ФИО4 не мог не заметить, что ФИО нового сособственника в квитанциях изменилось с «ФИО7» на «Шарымову», а также то, что обязательства по передаче показаний приборов учета за свет и воду им не исполняются с апреля 2020 года.

В материалах дела имеется доверенность, выданная ФИО4 ФИО9 05.01.2016 сроком на 10 лет с правом действовать от его имени, в том числе получать любые документы, в том числе почтовую корреспонденцию, делать запросы. Действуя добросовестно в пределах данных ей полномочий, ФИО9 должна была не позднее 05.10.2020 уведомить своего доверителя ФИО4 о сделке купли-продажи, совершенной между ФИО5 и ФИО2, так ей было об этом известно еще в 2020 году.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что истцу было известно о совершенной сделке еще в 2020 году подтверждаются показаниями свидетелей.

Так, свидетель КОВ показала, что в апреле-мае 2022 года к ней обратилась ФИО2 с просьбой помочь ей продать .... ФИО2 пояснила, что является долевым сособственником спорной квартиры, и, что второй собственник согласен на продажу. Супруга второго сособственника ФИО9 приезжала к ней в офис, они согласовали цену и решили выставить квартиру на продажу. В разговоре ФИО9 спрашивала её, можно ли оспорить договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО7. Она её спросила, почему они не сделали это раньше, так как с момента сделки прошло два года. ФИО9 ответила, что они не хотели этого делать, так как с ФИО7 они уже судились и больше она не хочет этого делать.

Свидетель НОВ показала, что хотела приобрести спорную квартиру в августе 2022 года. Квартиру ей показывала ФИО9, которой было известно о том, что вторым сособственником квартиры является ФИО2. Перед подписанием предварительного договора ФИО9 брала его, чтобы ознакомить супруга. Сделка не состоялась по вине ФИО4

Свидетель МАН показал, что с согласия ФИО2 проживал в спорной квартире в 2021-2022 году. В квартиру неоднократно приходила ФИО9 Первоначально она не могла попасть в квартиру. Он слышал, что она звонила ФИО2 и спрашивала, не поменяла ли она замок. Потом ФИО13 неоднократно приходила в квартиру, в том числе совместно с ФИО2 в апреле 2022 года. Они обговаривали условия совместной продажи квартиры. ФИО4 он видел один раз, когда тот приезжал на машине за ФИО9 в апреле 2022 года.

Суд принимает показания указанных свидетелей в качестве относимых и допустимых доказательств по делу, поскольку они согласуются между собой и соответствуют другим доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Показания свидетеля БСВ юридически значимых обстоятельства в рамках настоящего дела не содержат.

В деле правоустанавливающих документов имеется заявление ФИО4 от 27.10.2020 о внесении в ЕГРН записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя об объекте недвижимости (том №1 л.д. 135-139), собственноручное заявление ФИО4 от 28.06.2022, адресованное в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в котором он просит уведомить его в случае, если будут сданы документы на регистрацию договора купли-продажи, дарения 1/2 доли в квартире по адресу ..., принадлежащей ФИО2, так как он заинтересован в приобретении данной доли (том №1 л.д. 154). Указанные заявления бесспорно свидетельствуют о том, что о сделке купли-продажи ФИО4 мог узнать, начиная с октября 2020 года, и бесспорно знал по состоянию на 28.06.2022.

Поиск покупателей для продажи квартиры, заключение совместно с ФИО2 предварительного договора купли-продажи с НОВ, согласие на проживание в спорной квартире, начиная с 2020 года посторонних лиц, вселенных ФИО2, свидетельствуют о том, что ФИО4 с момента, когда ему стало известно о совершенной сделке, признавал ФИО2 в качестве сособственника спорной квартиры, и, следовательно, признавал сделку купли-продажи от 06.04.2020.

По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истец, утверждающий, что желал приобрести долю ФИО5 в спорной квартире, со дня, когда ему должно было стать известно о нарушении его права преимущественной покупки, не лишен был в подтверждение наличия материальной возможности внести денежные средства на счет Управления Судебного департамента по Пензенской области.

Истец обратился в суд с настоящим иском 28.11.2022. Определением суда от 29.11.2022 исковое заявление было оставлено без движения, поскольку истцом не представлены доказательства внесения на банковский счет Управления Судебного департамента в Пензенской области денежных средств в размере стоимости, подлежащей выплате покупателю в возмещение понесенных им расходов при покупке доли в квартире, расположенной по адресу: .... Согласно чек-ордеру от 09.12.2022 денежные средства в сумме 470000 рублей были внесены ФИО9 только 09.12.2022. При таких обстоятельствах истцом не представлено доказательств того, что по состоянию на февраль 2020 года он имел реальную материальную возможность приобрести 1/2 доли в спорной квартире на условиях, предложенных ФИО5

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании пояснила, что трехмесячный срок на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя не пропущен. В случае, если суд посчитает, что срок пропущен, просила его восстановить.

Суд считает, что ФИО4 пропущен срок на обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку уже по состоянию на октябрь 2020 году ему бесспорно было известно о том, что сособственником квартиры является ФИО2

С учетом того, что с момента совершения сделки прошло более двух с половиной лет, наличием совокупности доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО4 знал о совершенной сделке еще в 2020 году, а также того, что истец совершил действия, свидетельствующие о признании данной сделки, оснований для восстановления срока суд не усматривает. Доказательств, свидетельствующих об уважительности пропуска срока, истцом не представлено. Выписной эпикриз №00666 ФГКУ «Главный военный клинический госпиталь им. Академика М.Н. Бурденко» МО РФ от 03.02.2015, а также диагноз из данного выписного эпикриза, данный врачом-гастроэнтерологом РТП 19.01.2023, не свидетельствуют о наличии у ФИО4 в 2020-2022 году заболеваний, препятствующих обращению в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя в установленный законом трехмесячный срок. Представитель истца в судебном заседании не отрицала, что в 2020-2022 г.г. истец на стационарном лечении не находился. Её доводы о том, что введенные в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции COVID-19 ограничения препятствовали ФИО4 обратиться в суд с настоящим иском, отклоняются судом как необоснованные, поскольку для представления своих интересов в суде ФИО4 мог воспользоваться помощью представителя, что им и было сделано при рассмотрении настоящего дела. Кроме того, коронавирусные ограничения не помешали истцу обращаться в 2020-2022 г.г. в Управление Росреестра по Пензенской области, агентство недвижимости.

Поскольку при заключении договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО2 06.04.2020 не было нарушено преимущественное право покупки ФИО4, истец обратился в суд с пропуском трехмесячного срока и отсутствуют основания для его восстановления, исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2023.

Судья:

...