УИД 77RS0032-02-2024-000941-38

Дело № 2-6096/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Белянковой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6096/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на квартиру и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 173 в доме № 19, корп.1 по адрес в Москве, кадастровый номер 77:06:00090008:3173, от ответчика к истцу.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что 15 декабря 2021г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, истец приобрел у ответчика квартиру № 173 в доме № 19, корп.1 по адрес в Москве, кадастровый номер 77:06:00090008:3173, стоимостью сумма В этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры.

Оплата цены договора осуществлялась в 2 этапа: денежная сумма в размере сумма передавалась покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, в размере сумма – в срок до 01 января 2024г.

26 декабря 2023г. истец уведомил ответчика о готовности произвести окончательный расчет за квартиру с использованием банковской ячейки ПАО Сбербанк, либо путем передачи денежных средств наличными. Этим же уведомлением истец попросил обеспечить явку ответчика для совместной подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Вместе с тем, ответчик за получением денежных средств не явилась, от совместной подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру уклонилась, денежные средства в размере сумма истцу не возвратила.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры от 15 декабря 2021г. и применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорной квартиры истцу по встречному иску.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что спорная квартира была завещана ей фио 09 сентября 2020г.

В дальнейшем, родственники фио ФИО3, фио, фио обратились в Черемушкинский районный суд адрес с иском к ФИО2 об оспаривании завещания.

За юридической помощью ответчик обратилась к истцу, который представился ей прокурором. При личной встрече в конце 2021г. ФИО1 сообщил ответчику, что дело будет вести адвокат фио За оплату юридических услуг ответчик передала ФИО1 сумма, фио – сумма без составления документов, фиксирующих факт передачи денежных средств. В процессе ведения дела ФИО1 сообщил ответчику, что ведение дела требует значительных финансовых затрат, в том числе, на проведение посмертной психиатрической экспертизы наследодателя, и эти расходы ФИО1 будет нести лично. Для гарантии оплаты данных услуг ФИО1 убедил ответчика подписать оспариваемый договор купли-продажи квартиры. Фактически денежные средства по договору купли-продажи истец ответчику не передавал.

Таким образом, оспариваемый договор является мнимой сделкой, фактически не исполнялся, оплачен не был, заключен по нерыночной цене.

Решением Черемушкинского районного суда адрес от 30 октября 2024г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано; встречный иск ФИО2 удовлетворен частично: договор купли-продажи квартиры № 173 в доме № 19, корп.1 по адрес в Москве от 15 декабря 2021г. признан недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 февраля 2025г. решение Черемушкинского районного суда адрес от 30 октября 2024г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2025г. решение Черемушкинского районного суда адрес от 30 октября 2024г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 февраля 2025г. отменены, дело возвращено на новое рассмотрение в Черемушкинский районный суд адрес.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения первоначального иска.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 15 декабря 2021г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, покупатель приобрел у продавца квартиру № 173 в доме № 19, корп.1 по адрес в Москве, кадастровый номер 77:06:00090008:3173.

Согласно п.4 договора, стоимость квартиры составила сумма, из которых сумма были получены покупателем от продавца до подписания договора, а сумма должны быть переданы покупателем продавцу в срок до 01 января 2023г.

В представленный истцом суду договор внесены рукописные изменения, согласно которым, срок передачи денежных средств в размере сумма был установлен до 01 января 2024г.

15 декабря 2021г. между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры.

26 декабря 2023г. истцом было оформлено нотариально удостоверенное заявление в адрес ответчика с уведомлением о готовности произвести окончательный расчет за квартиры и необходимости совместной подачи заявления на переход права собственности на квартиру.

27 декабря 2023г. вышеуказанное уведомление было направлено истцом в адрес ответчика Почтой России.

Как следует из искового заявления, в обозначенный истцом срок, ответчик за получением денег не явилась, от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру уклонилась, денежные средства в размере сумма истцу не возвратила.

В подтверждение факта наличия у истца финансовой возможности внести доплату по договору купли-продажи, истцом суду представлена справка нотариуса адрес фио от 19 июля 2024г. о внесении денежных средств в сумме сумма на депозит.

В подтверждение факта наличия у истца финансовой возможности внести предоплату по договору купли-продажи, истцом суду представлен договор безвозмездной передачи денежных средств от 05 декабря 2021г. на сумму сумма

Как следует из объяснений истца, установление длительного периода расчетов по договору было обусловлено просьбой ответчика о проживании в квартире по причине болезни ее супруга с обязательством по оплате жилищно-коммунальных услуг в указанный период времени.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что спорная квартира была ей завещана фио 09 сентября 2020г.

Родственники фио ФИО3, фио, фио обратились в Черемушкинский районный суд адрес с иском к ФИО2 об оспаривании завещания.

За юридической помощью ответчик обратилась к истцу, который представился ей прокурором. При личной встрече в конце 2021г. ФИО1 сообщил ответчику, что дело будет вести адвокат фио За оплату юридических услуг ответчик передала ФИО1 сумма, фио – сумма без составления документов, фиксирующих факт передачи денежных средств. В процессе ведения дела ФИО1 сообщил ответчику, что ведение дела требует значительных финансовых затрат, в том числе, на проведение посмертной психиатрической экспертизы наследодателя, и эти расходы ФИО1 будет нести лично. Для гарантии оплаты данных услуг ФИО1 убедил ответчика подписать оспариваемый договор купли-продажи квартиры. Фактически денежные средства по договору купли-продажи истец ответчику не передавал. Оспариваемый договор является мнимой сделкой, фактически не исполнялся, оплачен не был, заключен по нерыночной цене.

В обоснование вышеуказанных доводов ответчиком суду представлены: копия свидетельства о праве на наследство по завещанию от 20 июля 2023г.; заключение комиссии экспертов ГБУЗ адрес больница № 1 им. фио» № 22-4 от 28 января 2022г. в отношении фио; копия решения Черемушкинского районного суда адрес от 04 марта 2022г. по гражданскому делу № 2-227/2022; копия апелляционного определения по гражданскому делу № 2-227/2022 от 24 августа 2022г.; сведения о наличии у ФИО1 статуса адвоката; справка об оплате жилищно-коммунальных услуг за спорную квартиру; копия договора аренды спорной квартиры от 18 февраля 2024г., в котором ответчик выступает в качестве арендодателя; отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, выполненный 19 марта 2024г. ООО «ЕвроФинанс», согласно выводам которого, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 15 декабря 2021г. составляла сумма;

В ходе судебного разбирательства истец не отрицал факт наличия между сторонами правоотношений, вытекающих из оказания истцом ответчику услуг по защите ее интересов в судебном порядке относительно правопритязаний иных наследников на спорную квартиру, однако, отрицался факт заключения договора купли-продажи, как мнимой сделки под гарантию оплаты юридических услуг истца и сопутствующих судебных расходов.

Допрошенный в судебном заседании 30 октября 2024г. свидетель фиоФ, сообщил суду, что представлял интересы ФИО2 при рассмотрении иска об оспаривании завещания. На момент заключения договора купли-продажи ФИО1 было известно об оспаривании завещания.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, и осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении от 15 декабря 2020г. по делу № А65-27205/2017 сложившаяся судебная практика исходит из того, что намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Бремя доказывания мнимости оспариваемой сделки возложено на ответчика.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что истцом суду не представлено каких-либо относимых и допустимых доказательств доводов о мнимости оспариваемой сделки, т.е. доказательств, свидетельствующих в о том, что заключая оспариваемый договор, стороны стремились достичь иных правовых последствий, чем те, которых стремятся достичь добросовестные участники гражданского оборота при схожих обстоятельствах.

Сам по себе тот факт, что после подписания договора купли-продажи, ответчик продолжила проживать в спорной квартире на протяжении согласованного сторонами периода – до внесения второй части оплаты по договору, не свидетельствует о мнимости договора.

Исходя из буквального толкования условий договора, покупателем были переданы продавцу денежные средства в счет оплаты договора в сумме сумма, между сторонами так же был подписан акт приема-передачи квартиры. Кроме того, в предусмотренный договором срок истец – покупатель совершил ряд юридически значимый действий, направленных на исполнение сделки согласно ранее достигнутым договоренностям сторон – внесение второй части оплаты по договору с последующей регистрацией перехода права собственности на квартиру. Таким образом, своими конклюдентными действиями истец, действуя добросовестно, фактически подтвердил намерение создать те правовые последствия, к которым обычно стремятся стороны при заключении сделок такого вида.

Каких-либо доказательств мнимости оспариваемого договора, ответчиком суду представлено не было.

То обстоятельство, что истец – покупатель оказывал ответчику – продавцу консультационные юридические услуги в отношении квартиры, являющейся предметом судебного спора в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, вопреки суждению ответчика, не свидетельствует о мнимости договора.

Доводы ответчика об отсутствии у нее права на отчуждение спорной квартиры до получения свидетельства о праве на наследство по завещанию и регистрации права собственности на квартиру, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем, не влекут за собой отказ в удовлетворении исковых требований ФИО1

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч. 7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, учитывая, что спорное недвижимое имущество, как самостоятельный объекта права, был приобретен истцом и фактически передан истцу во владение и пользование на основании возмездной сделки, однако, ответчик безосновательно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:00090008:3173 от ФИО2 к ФИО1.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья фио

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 апреля 2026 года