Апелляционное определение по делу № 33-17779/2023 от 11.07.2023

Судья – Кочеткова Т.Ю. Дело № 33-17779/2023

номер дела в суде 1-й инстанции (2-7895/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Таран А.О.

судей Дунюшкиной Н.В., Сурмениди Л.Л.,

по докладу судьи Таран А.О.,

при ведении протокола помощником судьи Заремба А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности ...........2 на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, отзыва, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее по тексту - администрация МО г. Краснодар) обратилась в суд с иском к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановлений администрации МО г. Краснодар от 30.05.2012 ........ «Об исполнении решения Первомайского районного суда города Краснодара от 20.10.2012» и от 17.07.2012 ........ «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 30.05.2012 ........ «Об исполнении решения Первомайского районного суда города Краснодара от 20.10.2012» между администрацией МО г. Краснодар и ООО «Кубанский солодовенный завод» заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2012 .........

В соответствии с соглашением от 15 июня 2015 года об изменении лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка права арендатора перешли к ...........1

Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 15 марта 2021 года п. 6.1 раздела договора изложен в следующей редакции: «6.1 Договор действует по 30 мая 2025 года».

Согласно п.1.1. договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 2027 кв.м., с кадастровым номером ........ расположенный по адресу: ............

В соответствии с п.1.3. договора участок предоставлен для многоэтажного жилищного строительства.

При этом арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п.4.1.5. Договора).

Согласно подпункту 4.1.6. договора арендатор обязался содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию.

Администрация МО г. Краснодар выполнила свои обязательства по договору надлежащим образом, между тем ...........1 обязанности по целевому использованию предоставленного в аренду земельного участка не выполнил, многоэтажное жилищное строительство до настоящего времени не осуществил.

Актами осмотра земельного участка от 10 января 2018 года и от 14 мая 2018 года установлено, что на огражденном земельном участке с кадастровым номером ........ расположены полуразрушенные кирпичные сооружения, двухэтажное полуразрушенное здание, полуразрушенные сооружения из облегченных конструкций, участок зарос сорной растительностью, имеется бытовой и строительный мусор.

12 февраля 2018 года в адрес ответчика направлено предписание, однако нарушения в установленный срок устранены не были.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 05 июня 2018 года ........ о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено в адрес администрации, поскольку не было получено адресатом.

Актом осмотра земельного участка от 16 декабря 2021 года установлено, что на огражденном земельном участке, доступ к которому отсутствует, расположены одноэтажные полуразрушенные кирпичные сооружения, двухэтажное полуразрушенное здание, полуразрушенные сооружения из облегченных конструкций, имеются навалы бытового и строительного мусора.

Согласно сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 16 декабря 2021 года разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером ........ не выдавалось.

Администрация МО г. Краснодар полагает, что ...........1 допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском, в котором публичный орган просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.07.2012 ........ заключенный между администрацией МО г. Краснодар и ...........1; обязать ...........1 вернуть арендодателю в лице администрации МО г. Краснодар земельный участок общей площадью 2027 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 года исковые требования администрации МО г. Краснодар к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласилась представитель администрации МО г. Краснодар по доверенности ...........2 и подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение суда, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалоб указывает на то, что судом допущено нарушение норм материального права, а также неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Полагает, что ...........1, заключив соглашение об изменении лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка от 15 июня 2015 года, полностью принял на себя все обязанности и права по договору, в том числе обязанности, предусмотренные ст. 45, 46 ЗК РФ (в отношении неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения), между тем, с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не обращался, меры, направленные на отказ от земельного участка ввиду невозможности его использования для предоставленных целей ...........1 не предпринимались.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ...........1 по доверенности ...........3 просит решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что при наличии муниципальной собственности на земельном участке ...........1 не имел возможности осваивать земельный участок. Полагает, что администрация, подписав дополнительное соглашение о продлении срока действия договора фактически отказалась от своего уведомления о расторжении договора аренды земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ...........1 по доверенности ...........3 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

С учетом требований статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, так как, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, в суд апелляционной не представлено.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав позицию представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановлений администрации МО г. Краснодар от 30.05.2012 №4264 «Об исполнении решения Первомайского районного суда города Краснодара от 20.10.2012» и от 17.07.2012 №5998 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 30.05.2012 №4264 «Об исполнении решения Первомайского районного суда ............ от 20.10.2012» между администрацией МО г. Краснодар и ООО «Кубанский солодовенный завод» заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2012 №4300018589.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) сделана запись о регистрации от 02.08.2012 №23-23-01/583/2012-343.

В соответствии с соглашением об изменении лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка от 15 июня 2015 года права арендатора перешли к ...........1

В соответствии с п.1.3 договора участок предоставлен для многоэтажного жилищного строительства.

Как следует из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка от 10 января 2018 года №17 и от 14 мая 2018 года №1147 на огражденном земельном участке общей площадью 2027 кв.м., расположенном по адресу: ............ размещены полуразрушенные кирпичные сооружения, двухэтажное полуразрушенное здание, полуразрушенные сооружения из облегченных конструкций, участок зарос сорной растительностью, имеется бытовой и строительный мусор.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ............ от 10 января 2018 года ........ разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером ........ расположенном по адресу: ............, не выдавалось, подготовлен градостроительный план земельного участка.

Администрацией МО г. Краснодар в адрес ...........1 направлено предписание от 12 февраля 2018 года №2819/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения предписания. Предписание получено ...........1 21 марта 2018 года, однако указанные нарушения в установленный срок не устранены.

05 июня 2018 года в адрес ...........1 администрацией МО г. Краснодар направлено уведомление ........ о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено администрации, поскольку не было получено адресатом.

Актом осмотра земельного участка от 16 декабря 2021 года №4065/21 установлено, что земельный участок общей площадью 2027 кв.м., с кадастровым номером ........ расположенный по адресу: ............, находится в границах огражденной территории, доступ на которую отсутствует, на нем расположены одноэтажные полуразрушенные кирпичные сооружения, двухэтажное полуразрушенное здание, полуразрушенные сооружения из облегченных конструкций, имеются навалы бытового и строительного мусора.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ............ от 16.12.2021 ........ разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером ........ расположенном по адресу: ............, не выдавалось.

15 марта 2021 года между администрацией МО г. Краснодар и ...........1 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25 июля 2012 года ........, согласно которому п. 6.1 раздела 6 Договора изложен в следующей редакции: «6.1 Договор действует по 30 мая 2025 года», остальные пункты Договора остались без изменения.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, который предусматривает в качестве основания прекращения права – неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у арендатора отсутствует возможность надлежащего использования земельного участка по целевому назначению и реализации права на строительство многоэтажного дома. В соответствии с п. 3.1.1 договора аренды арендодатель в лице администрации МО г. Краснодар обязался передать арендатору земельный участок свободный от прав третьих лиц на строк, установленный настоящим договором, между тем, после заключения договора в нарушение его условий, истец произвел государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории сдаваемого в аренду земельного участка (квартира ........, квартира ........, квартира ........). При этом на момент судебного разбирательства указанные объекты недвижимости собственником не снесены, обременения не сняты. Также судом первой инстанции отмечено, что соглашением от 15 марта 2021 года внесены изменения в срок договора аренды, который установлен до 30 мая 2023 года.

При таких обстоятельствах, по мнению суда первой инстанции, с учетом положений ст. 10 ГК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО г. Краснодар не имеется.

Судебная коллегия не может согласить с указанным выводом в силу следующего.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

...........1 не представлено доказательств, устранения нарушений условий договора аренды земельного участка, в сроки указанные в претензиях, направляемых в его адрес.

Кроме того, предписание от 12 февраля 2018 года №2819/26 об устранении нарушений, полученное ответчиком 21 марта 2018 года, оставлено без ответа, нарушения в установленный срок устранены не были.

Из материалов дела также не усматривается, что на момент обращения администрации МО г. Краснодар в суд с исковым заявлением, земельный участок использовался ответчиком для согласованных договором целей, то есть по истечении трех лет аренды земельный участок остался неосвоенным.

При этом судебная коллегия отмечает, что договор заключен арендатором (с учетом соглашения об изменении лиц в обязательстве от 15.06.2015г.) самостоятельно, без принуждения со стороны администрации, арендатору были известны все качественные характеристики арендуемого земельного участка, договор аренды в период его действия не оспаривался, меры, направленные на отказ от земельного участка ввиду невозможности его использования для предоставленных целей, ответчиком не предпринимались.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует доказательство того, что ответчик обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом следует отметить, что администрация МО г. Краснодар обратилась в суд спустя десять лет после предоставления участка, следовательно, у ответчика было достаточно времени для освоения участка, в том числе с учетом заключения в 2015 году соглашения об изменении лиц в обязательстве.

Представленная стороной ответчика в суд апелляционной инстанции копия решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 04 мая 2023 года, согласно которому удовлетворен административный иск ...........1 к МКУ муниципального образования г. Краснодар «Единая Служба Заказчика» о признании бездействий незаконными, не опровергает того обстоятельства, что на протяжении длительного времени ответчиком не предпринимались надлежащие меры по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Также заслуживают внимания доводы апеллянта, согласно которым соглашение от 15 марта 2021 года к договору аренды о внесении изменений в п. 6.1 договора, согласно которому договор действует по 30 мая 2025 года, не свидетельствует о намерении истца сохранить арендные отношения. Между тем у администрации МО г. Краснодар не имелось правовых оснований для отказа ответчику в продлении срока аренды по договору, даже при использовании арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора, поскольку п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» содержит условия, при наличии которых арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01 марта 2021 года вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований администрации муниципального образования г. Краснодар к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 года – отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар к ...........1 - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25 июля 2012 года ........ с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............, заключенный между администраций муниципального образования г. Краснодар и ...........1.

Обязать ...........1 вернуть арендодателю в лице администрации муниципального образования г. Краснодар земельный участок общей площадью 2027 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............ путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: А.О. Таран

Судьи: Н.В. Дунюшкина

Л.Л. Сурмениди