Решение по делу № 2-1191/2024 от 18.06.2024 - о взыскании стоимости выкупной цены нежилого помещения и прекращении права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора - администрация муниципального образования <адрес>.

К делу № 2-1191/2024

УИД 23RS0044-01-2024-000694-88

Вводная и резолютивная часть оглашены 18 июня 2023г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 18 июня 2023 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Крючковой Н.Ю.

с участием секретаря судебного заседания Дробот Е.И.,

представителя истца ФИО1 по доверенности Х.А.В.,

представителя истца ФИО1 по доверенности Д.В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1191/2024 по исковому заявлению ФИО1 к администрации <адрес> городского поселения Северского района о взыскании стоимости выкупной цены нежилого помещения и прекращении права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора - администрация муниципального образования <адрес>,

установил:

Х.А.В., Д.В.А., действующая по нотариальной доверенности в интересах ФИО1, обратились в суд с иском к администрации <адрес> городского поселения <адрес>, в котором просили взыскать с администрации <адрес> городского поселения <адрес> в пользу ФИО1 стоимость выкупной цены нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение, этаж 1 с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5 указанного договора стоимость отчуждаемого помещения составила <данные изъяты> рублей. В январе 2024 года от сотрудников ФИО1 узнала, что будут отключать электроэнергию в доме, поскольку дом признан аварийным. Никаких извещений от ответчика по данному вопросу ФИО1 не получала.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию <адрес> городского поселения <адрес> по вопросу связанному с многоквартирным жилым домом, где было истцу выданы светокопия об изъятии недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. № и копию соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, где в п.1.2 определена сумма возмещения за объект, в размере <данные изъяты> рублей, включающая в себя рыночную стоимость недвижимого имущества, в том числе стоимость части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и убытки, причиненные изъятием объекта (в том числе упущенная выгода). Поскольку к соглашению о сумме возмещения за объект недвижимости, которая определена в соглашении об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в размере <данные изъяты> рублей, стороны не пришли, она обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ принят увеличенный размер исковых требований ФИО1, согласно которому истец просит взыскать в ее пользу с администрации <адрес> городского поселения <адрес> в пользу ФИО1 стоимость выкупной цены нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей. После осуществления выплаты прекратить право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение этаж 1 с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, указав что решение суда является основанием для признания права собственности за ответчиком на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании представители истца ФИО1 по доверенности Х.А.В. и Д.В.А. уточненные исковые требования поддержали, по доводам изложенных в исковом заявлении, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации <адрес> городского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был уведомлен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, указав, что предложенная ответчиком выкупная стоимость изымаемого для муниципальных нужд нежилого помещения <данные изъяты> рублей определена экспертом в установленном законном порядке, в заявленная в исковом заявлении сумма основана исключительно на субъективном мнении истца и желании полностью компенсировать затраты понесенные на приобретение нежилого помещения в аварийном многоквартирном доме, и не может быть принята во внимание, в связи с чем с заявленной истцом выкупной стоимостью администрация <адрес> городского поселении <адрес> не согласна и считает ее завышенной.

Представитель третьего лица, администрация муниципального образования <адрес> по доверенности Д.А.С. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела. В суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя третьего лица, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Выслушав представителей истца по доверенности Х.А.В.Д.В.А., обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, этаж 1 с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно технического заключения № от <адрес>. АО «Северскаякапстрой» «О техническим состоянии конструкций здания многоквартирного жилого дома (литер А), по адресу: РФ, <адрес>, усматривается, что техническое состояние основных строительных конструкций многоквартирного жилого дома следует отнести к категории « находящиеся в недопустимом состоянии для обычных условий эксплуатации» и «аварийном состоянии для эксплуатации в условиях повышенной сейсмичности 8 баллов». Здание жилого дома по степени физического износа и категории технического состояния основных конструктивных элементов и инженерных систем технического обеспечения является непригодным для постоянного проживания. Полный капитальный ремонт или реконструкцию его проводить нецелесообразно.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ Межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес> аварийным и подлежащим сносу, в связи с тем, что здание жилого дома по степени физического износа и категории технического состояния основных конструктивных элементов и инженерных систем технического обеспечения является непригодным для постоянного проживания. Полный капитальный ремонт или реконструкция его проводить нецелесообразно.

В соответствии с постановлением администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено заключение от ДД.ММ.ГГГГ постоянно действующей комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда <адрес> городского поселения о признании многоквартирных жилых домов, расположенных на территории <адрес> городского поселения, непригодными для постоянного проживания, согласно приложению к постановлению.

Согласно приложению к постановлению администрации <адрес> городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. № указан перечень заключений постоянно действующей комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда <адрес> городского поселения о признании многоквартирных жилых домов, расположенных на территории Ильского городского поселения, непригодными для постоянного проживания, по адресу помещения, <адрес>

Из имеющегося в материалах дела экспертного заключения независимого эксперта Б.О.Н. № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> с кадастровым № по адресу: <адрес> с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.

В выписке Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ имеются сведения о характеристике объекта нежилого помещения этаж 1 с кадастровым номером 23:26:05020266263, площадью 27,5 расположено по адресу: РФ <адрес>, пгт. Ильский, <адрес>.

Согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ присвоен инвентарный № общая площадь помещения <данные изъяты> этаж 1, литер А, назначение помещение нежилое по адресу: расположено по адресу: <адрес>

Постановлением администрации <адрес> городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества», изъято для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Изъято для муниципальных нужд расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимого имущества, в том числе жилое помещение - квартира № с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (подпункт 2.11 постановления). Пунктом 3 указанного постановления установлено, отделу имущественно –земельных отношений и архитектуры в течении десяти дней со дня принятия постановления направить собственникам подлежащих изъятию объектов копию постановления вместе с проектами соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Пунктом 4 вышеуказанного постановления, предусмотрено, что после завершения расселения граждан из многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу: обеспечить образование земельного участка путем перераспределения земель и земельного участка, указного в пункте 1 постановления, в соответствии с примерной схемой границ, предложенной обществу с ограниченной ответственностью «Азимут» в письме от ДД.ММ.ГГГГ №. Снести указанный многоквартирный жилой дом.

Согласно письму главы администрации <адрес> городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, направленного в адрес ФИО1., следует, что ввиду неисполнения в добровольном порядке совместно с собственниками в многоквартирном доме <адрес> обязанности по сносу указанного многоквартирного дома, администрацией <адрес> городского поселения принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, а также всех помещений в таком доме. В адрес истца направляется копию решения об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего земельного участка и расположенного на нем нежилого помещения, проект соглашения об изъятии недвижимого имущества.

Соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, установлено пунктом 1 подпункта 1.2, сумма возмещения за объект включает в себя рыночную стоимость недвижимого имущества (в том числе стоимость части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) и убытки, причиненные изъятием объекта (в том числе упущенную выгоду). Сумма возмещения определена с учетом произведенной оценки изымаемого имущества (экспертное заключение независимого эксперта Б.О.Н. от ДД.ММ.ГГГГ №) составляет <данные изъяты> рублей.

В исковом заявлении истец просит взыскать с ответчика выкупную стоимость спорного нежилого помещения исходя из стоимости отчуждаемого помещения, согласно договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и Л.Н.А., в размере <данные изъяты> рублей.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что они подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как указано в ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.В ст. 56 ГПК РФ указано, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из положений ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Из пункта 4 статьи 15 ЖК РФ следует, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Из разъяснений, данных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку истица приобрела спорное нежилое помещение и признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в период действия положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), суд приходит к выводу о том, что в данном случае выкупная стоимость спорного нежилого помещения должна быть определена исходя из стоимости приобретения данного нежилого помещения, указанная в договоре - купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 900 000 рублей и взыскании с ответчика в пользу истца выкупной стоимости нежилого помещения в размере 900 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования (уточненные) ФИО1 к администрации <адрес> городского поселения <адрес> о взыскании стоимости выкупной цены нежилого помещения и прекращении права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора - администрация муниципального образования <адрес> - удовлетворить.

Взыскать с администрации <адрес> городского поселения <адрес> (ИНН: №, ОГРН: №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия: № стоимость выкупной цены нежилого помещения по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>.

После осуществления выплаты прекратить право собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия: №) на нежилое помещение - этаж 1 с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для признания права собственности за администрацией <адрес> городского поселения <адрес> (ИНН: №, ОГРН: №) на нежилое помещение - этаж 1 с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 21.06.2024 года.

Председательствующий: