Дело № 2а-1324/2023
55RS0005-01-2023-000940-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Валитовой М.С.
при секретаре Семиренко В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
в городе Омске 19 апреля 2023 года
дело по административному иску ФИО1, финансового управляющего ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решений незаконными,
УСТАНОВИЛ:
Финансовый управляющий ФИО2 ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решений незаконными.
В обоснование требований указал, что решением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2021 по делу № А46-13295/2021 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества.
В процедуре банкротства установлено, что должнику ФИО2 на праве собственности принадлежит доля в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с Положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина ФИО2, утвержденного определением Арбитражного суда Омской области от 21.03.2023, на электронных торгах реализован указанный земельный участок, победителем торгов признано ООО «Аграрий-Поволжье», между которым и ФИО2 в лице финансового управляющего заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена продажи составила 652 253 руб. 70 коп., расчет по договору произведен в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ с целью регистрации перехода права собственности на земельный участок ООО «Аграрий-Поволжье» обратилось в Управление Росреестра.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена по основаниям, в том числе, ввиду отсутствия документов, подтверждающих права ООО «Аграрий-Поволжье» на приобретение земельной доли без выдела.
По этим же основаниям вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ о неустранении причин приостановления государственной регистрации права.
Указанные решения государственного регистратора, а также претензия о возврате денежных средств и расторжении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ поступили в адрес финансового управляющего от ООО «Аграрий-Поволжье».
Считает ошибочными данные решения, поскольку при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов, остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли, т.к. подлежат применению специальные нормы законодательства о банкротстве, которые имеют приоритет перед нормами земельного законодательства. Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела доли должника, а нарушений положений названного закона при заключении договора не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в соответствии с заключенным договором.
На основании изложенного просит признать незаконными и отменить п. 1 уведомления о приостановлении государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ и п. 1 уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № № от ДД.ММ.ГГГГ, где в качестве основания для приостановления регистрационных действий указан абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права на земельный участок (общая долевая собственность, доля в праве <данные изъяты>) с кадастровым номером <данные изъяты> на основании заявлений участников договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО3
Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела.
Представитель административного ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д.48), в судебном заседании требования не признал, полагая их необоснованными.
Заинтересованное лицо ФИО3 в судебном заседании пояснил, что земельный участок был ранее им приобретен у ФИО2 в № году, однако права не были оформлены, а впоследствии продан третьему лицу. Доля в земельном участке им не выделялась. По существу исковых требований позицию не выразил.
Представитель заинтересованного лица ООО «Аграрий-Поволжье» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу ч.1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Как следует из п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в статье 26 Закона о регистрации.
На основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
По правилам ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации).
В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2021 по делу № А46-13295/2021 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев (до ДД.ММ.ГГГГ). Финансовым управляющим утвержден ФИО1, член СРО Ассоциация «НацАрбитр» (л.д.10).
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ срок реализации продлен на 5 месяцев (до ДД.ММ.ГГГГ).
В процедуре банкротства установлено, что должнику ФИО2 на праве собственности принадлежит доля в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина ФИО2 (л.д.12-14,175-177).
Электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника признаны состоявшимися, победителем торгов признано ООО «Аграрий-Поволжье», о чем в ЕФРСБ от ДД.ММ.ГГГГ № внесены сведения (л.д.15-16,171-174).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аграрий-Поволжье» и ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет договора: доля в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.18-19).
В соответствии с п. 1.3 договор заключен в порядке Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по результатам проведения торгов № в форме открытого публичного предложения, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ с целью регистрации перехода права на имущество должника ООО «Аграрий-Поволжье» обратилось с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, представив договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи земельного участка, платежные документы (л.д.51-62).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации права в соответствии с п. 5 и п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; в орган регистрации прав поступил судебный акт о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (л.д.63).
ООО «Аграрий-Поволжье» для устранения причин приостановления рекомендовано:
- представить в орган регистрации документы, подтверждающие право ООО «Аграрий-Поволжье» на приобретение земельной доли без выдела в связи с имеющимися документами о праве общей долевой собственности или о праве пользования (аренды) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>;
- предпринять предусмотренные законом действия по снятию запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка.
ООО «Аграрий-Поволжье» в целях устранения причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации права неоднократно предоставлялись в Управление дополнительные документы (л.д.66-87, 88-106, 121-133).
Однако причины приостановления действий по государственной регистрации права устранены не были, в связи с чем государственным регистратором принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107-120).
Оценивая правомерность заявленных административным истом требований, суд учитывает следующее.
С государственной регистрацией прав Закон о регистрации связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (ч. 1 ст. 14).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).
В соответствии с положениями ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
По правилам п. 1 ст. 213.1 Закона о регистрации отношения, связанные с банкротством граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, регулируются параграфами 1.1 и 4 главы X Закона, а при отсутствии специальных правил, регламентирующих особенности банкротства этой категории должников - главами I - VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона.
В силу п. 2 ст. 25 ГК РФ основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства). Следовательно, Закон о банкротстве является специальным при рассмотрении заявления кредитора о банкротстве гражданина.
До приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону (п. 3 ст. 232 Закона о банкротстве).
В соответствии с п. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее- Закон о банкротстве) в деле о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом).
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснено, что в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве). Обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданину-должнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедурах банкротства производится в соответствии с общими положениями п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных п. 7 ст. 213.26 Закона.
В соответствии с п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Положений, предусматривающих возможность реализации в деле о банкротстве гражданина имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности с иными лицами, кроме супруга (бывшего супруга) гражданина (банкрота), Закон о банкротстве не содержит.
Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения изложены в ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, в силу положений п. 1 которого к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, а также ст. 13 и ст. 14 данного закона.
Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> учтен в ЕГРН, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеются сведения о зарегистрированных правах ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на этот объект недвижимости.
Таким образом, поскольку число участников долевой собственности на весь земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:20:000000:89 превышает пять, следует учитывать особенности, установленные настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.
Исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности, установлены абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Какое-либо иное распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности только после выделения земельного участка в счет такой доли.
Следовательно, вопросы, связанные с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы исключительно в Законе об обороте сельскохозяйственных земель (то есть в специальном законе, определяющем особенности оборота сельскохозяйственных земель).
По смыслу п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется путем торгов в форме аукциона. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с Федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.
Из смысла сказанного следует, что доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах (аукционе) только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.
Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абз. 2 п. 1 ст. 12 названного Закона).
Материалами дела подтверждается, что согласно сведениям ЕГРН ООО «Аграрий-Поволжье» не является участником общей долевой собственности или арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, имеется запись об ограничении прав и обременениях (запрета на совершение регистрационных действий) от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП России по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ представлены документы на государственную регистрацию права ФИО3 на этот же объект недвижимости по договору купли-продажи земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 Решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации по данному заявлению до настоящего времени не принято (л.д.134-153).
Таким образом, исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности, установлены абзацем вторым п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Какое-либо иное распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности только после выделения земельного участка в счет такой доли. Следовательно, вопреки доводам административного истца вопросы, связанные с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы исключительно в Законе об обороте сельскохозяйственных земель (то есть в специальном законе, определяющем особенности оборота сельскохозяйственных земель). Доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах (аукционе) только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества. Поскольку земельная доля ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не выделена, отчуждение принадлежащей ей доли допускалось исключительно на торгах, проводимых среди участников долевой собственности.
Более того, запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка в установленном законом порядке не отменен; кроме того, имеются правопритязания иного лица, которое еще в <данные изъяты> году приобрело это же имущество у ФИО2, регистрация права также приостановлена до настоящего времени. В связи с указанным суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконными оспариваемых решений административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении регистрационных действий и от ДД.ММ.ГГГГ о неустранении причин приостановления.
Решения были приняты уполномоченным должностным лицом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - государственным регистратором прав, при наличии оснований для принятия таких решений в соответствии с требованиями Закона о регистрации недвижимости.
По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам – на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (ч. 2 ст. 227 КАС РФ). При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В связи с тем, что в судебном заседании не была установлена совокупность таких условий как несоответствие оспариваемых решений административного ответчика нормативным правовым актам и нарушение этими решениями прав и законных интересов административного истца, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований ФИО1, финансового управляющего ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными решений от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав в отношении указанного земельного участка, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Валитова М.С.