2-1309/2023
70RS0004-01-2023-001012-63
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 апреля 2023 года Советский районный суд г. Томска в составе
председательствующего Цыгановой Е.А.
при секретаре Жаворонковой В.О.
с участием истца ФИО1,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (сокращенное наименование – ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп») о взыскании денежных средств в размере 63994,26 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 46712,70 руб., а также неустойки в размере 1% с ДД.ММ.ГГГГ на сумму долга, убытков 5000 руб., компенсации морального вреда 50000 руб.
В обоснование требований указала, что ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, в соответствии с которым передана <адрес> по адресу: <адрес>. Ответчиком до передачи квартиры произведены обмеры квартиры, согласно которым общая площадь жилого помещения без учета балконов составляет 29,4 кв.м., а с учетом понижающего коэффициента для балконов (0,3) общая площадь жилого помещения составляет 30,6 кв.м. В целях проверки достоверности обмеров истец обратилась к кадастровому инженеру ФИО3, согласно заключению которого общая площадь помещения без учета балкона составляет 29,2 кв.м., с учетом понижающего коэффициента для балконов (0,3) общая площадь жилого помещения составляет 30,4 кв.м. Полагает, что переплатила за 0,2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику требование, а ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных средств, которая осталась без ответа, в связи с чем полагает законным начисление неустойки на основании ст. 22, п. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей». Действиями ответчика истцу причинены убытки, связанные с обращением к кадастровому инженеру, а также моральный вред.
Истец в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» в суд представителя не направил, будучи изведенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд на основании ст.167, 233 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося представителя ответчика в порядке заочного производства.
Заслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, объект долевого строительства – 1-но комнатная квартира, расположенная в блоке <адрес> этаже со строительным номером помещения № (далее - договор № № отДД.ММ.ГГГГ) согласно приложению № (пункт 1.3. договора).
Согласно пункту 1.4 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ проектная площадь объекта – площадь объекта, определенная в соответствии с проектной документацией на дом, составляет 30.7 кв.м., из них летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом) – 1,2 кв.м.
Фактическая площадь объекта - сумма общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с учетом понижающего коэффициента), которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государством органом ( пункт 1.5. договора).
Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что цена рассчитывается как произведение размера проектной площади объекта на цену 1 кв.м. объекта в размере 319971,34 кв.м. Цена может быть изменена в случае, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта.
В случае, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из 1 кв.м. объекта, указанной в п. 3.1. договора и величины, на которую уменьшилась или увеличилась площадь объекта (пункт 3.4. договора).
ДД.ММ.ГГГГ истцу передана по акту приема-передачи квартира: код помещения №, <адрес>, расположенная на <адрес>-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>
Согласно пункту 2 акта приема-передачи фактическая площадь квартиры составила 30,6 кв.м. (включая площадь помещений квартиры 29,4 кв.м. и площадь летнего помещения 1,2 кв.м. с учетом понижающего коэффициента). Аналогичная площадь указана и в техническом паспорте на жилое помещение, выполненном ФИО10
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, расположенную на <адрес>-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, общая площадь помещений составляет 33,2 кв.м., площадь помещения без учета неотапливаемых частей (балконов и лоджий) составляет 29,2 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика по электронной почте направила заявление о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 63994,26 руб.
Указанное заявление оставлено без ответа.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» претензию о возврате денежных средств в размере 63994,26 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 30,6 кв. м до 30,4 кв. м, которая в добровольном порядке не была удовлетворена.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями договора № № от ДД.ММ.ГГГГ не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. Установлена возможность изменения цены в связи с превышением или уменьшением фактической площади объекта относительно проектной площади объекта.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 0,2 кв. м.
Данная позиция согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, с учетом установленного истцом уменьшения площади квартиры на 0,2 кв.м. с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 63994,26 руб. (319971,34*0,2).
ФИО1, инвестирующая денежные средства на приобретение квартиры, является потребителем оказываемых ответчиком услуг, поэтому на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 данного Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Как следует из материалов дела, истцом предъявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в связи невыполнением его требований о возврате стоимости товара.
Требование направлено истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, таким образом десятидневный срок для добровольного удовлетворения требования ФИО1 истекал ДД.ММ.ГГГГ, а неустойка подлежит взысканию с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (обращение с иском в суд).
Расчет неустойки выглядит следующим образом.
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
63 994,26
20.12.2022
02.03.2023
73
63 994,26 ? 73 ? 1%
46 715,81 р.
Итого:
46 715,81руб.
Сумма основного долга: 63 994,26 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 46 715,81 руб.
В силу требований ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
С учетом положений ст.196 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 712,70 руб.
Кроме того, суд признает подлежащим удовлетворению требования истца о взыскании пени в размере 1% за каждый день, начисляемых на сумму 63994,26 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Исходя из того, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, суд, с учетом положений ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей», находит необходимым взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда, определив ее в размере 5 000 рублей, что, по мнению суда, соответствует принципу разумности и справедливости.
На основании ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Поскольку со стороны ответчика имело место несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в сумме 57853,48 ((63994,26+ 46712,70 + 5000)/2) руб.
Рассматривая требование истца о взыскании убытков по оплате услуг кадастрового инженера, суд приходит к следующему.
Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произвел обмеры и составил поэтажный план помещения с расчетом площади помещения по адресу: <адрес>, <адрес>.
Квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт оплаты денежных средств в размере 5000 руб. за оказанные услуги.
Поскольку в силу ст. 15 ГК РФ истец вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, суд приходит к выводу, что обращение ФИО1 к кадастровому инженеру связано с наличием сомнений в правильности установления площади переданного ей ответчиком жилого помещения. В опровержение указанного ответчиком доказательств не представлено.
Таким образом, убытки, связанные с составлением заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 5 000 рублей.
В силу ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина в сумме 3814,14 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 ФИО7 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ОГРН №) в пользу ФИО1 ФИО8 (ИНН №) денежные средства в размере 63994,26 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 46712,70 руб., убытки 5000 руб., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф 57 853,48 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ОГРН №) в пользу ФИО1 ФИО9 (ИНН №) неустойку, начисляемую на остаток суммы основного долга с учетом его уменьшения в случае погашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, исходя из размера 1 процент ежедневно.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ОГРН №) в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 3814,14 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья /подпись/ Е.А. Цыганова
Оригинал находится в материалах дела № 2-1309/2023 в Советском районном суде г. Томска
Мотивированный текст изготовлен 09.04.2023.