Решение по делу № 2-531/2023 от 17.03.2023

К делу № 2-531/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 17 марта 2023г.

в составе:

председательствующего судьи: Баранова С.А.,

при секретаре Подкопаевой К.В.,

с участием:

представителя истицы ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о реальном разделе жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о реальном разделе жилого дома и земельного участка. В обоснование иска указала, что истица и ответчик являются собственниками жилого дома и земельного участка, площадью 1003 кв.м., с кадастровым номером №, по <адрес> в г. Краснодаре (общая долевая собственность). Доля истицы составляет 4/5, доля ответчика – 1/5. Жилой дом, площадью 103,9 кв.м., состоит из литера «А», общей площадью 32,8 кв.м., в том числе, жилой площади 32,8 кв.м., литера «а» - отапливаемая пристройка площадь 18,5 кв.м., литера «А1» - основная пристройка площадью 3,9 кв.м., литера «2а» - холодная пристройка, площадью 4,3 кв.м., литера «а3» - отапливаемая пристройка, площадью 18,3 кв.м. ФИО3 обратилась к ответчику с предложением произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка и прекратить общедолевую собственность. Ответчик отказался в добровольном порядке произвести раздел. Просила суд произвести реальный раздел жилого дома, согласно варианту 2 заключения эксперта ООО «Центр экспертизы управления собственностью – Юг» от 10.07.2020г. № 454/НС-20, прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, определить порядок пользования земельным участком, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, в соответствии с вариантом раздела жилого <адрес>, представленного на рисунке № 12 заключения эксперта ООО «Центр экспертизы управления собственностью – Юг» от 10.07.2020г. № 454/НС-20.

В судебном заседании ФИО1, представитель по доверенности ФИО3, поддержал заявленные требования и просил иск удовлетворить.

В судебном заседании ФИО2, представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, собственниками жилого дома, общей площадью 103,9 кв.м. и земельного участка, с кадастровым номером, площадью 1003 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> являются: 4/5 части – ФИО3, 1/5 – ФИО4, что подтверждается выписками из ЕГРН.

ФИО3 обратилась к ответчику с предложением произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка и прекратить общедолевую собственность.

Ответчик отказался в добровольном порядке произвести раздел.

Определением суда от 20.02.2020г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы управления собственностью - Юг».

Согласно заключению эксперта от 10.07.2020г. № 454/НС-20, раздел (выдел доли) в спорном домовладении и надворных (хозяйственных) построек, расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, в соответствии с идеальными долями сторон в праве собственности технически возможен.

В соответствии с требованиями СП 55.13330.2016, дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 и СанПиН 2.1.2.2645-10 санитарно--эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, экспертами были разработаны: 2 варианта раздела жилого дома, а так же 2 варианта раздела надворных строений.

Вариант № 1 раздела жилого дома по г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> заключается в следующем:

часть № 1 жилого дома предполагается к выделению собственнику № 1 (ФИО3) и состоит из помещений (приложение № 1):

литер А - жилая комната № 3.1, площадью 4,5 кв.м.;

литер А - жилая комната № 1, площадью 14,5 кв.м.;

литер А1 - подсобная № 8, площадью 16,1 кв.м.;

литер А1 – ванная № 9, площадью 3,6 кв.м.;

литер А1 – кухня № 10, площадью 17,2 кв.м.;

литер а3 – терраса № 11, площадью 6,9 кв.м. (не входит в общую площадь жилого дома);

литер а3 – коридор № 12, площадью 7,9 кв.м.;

литер а3 – подсобная № 13, площадью 3,5 кв.м.;

литер а – подсобная № 6, площадью 11,5 кв.м.;

литер а2 – коридор № 14, площадью 4,3 кв.м.;

Итого по варианту № 1 – площадь 83,1 кв.м.

Площадь части № 1 жилого дома соответствует площади, приходящейся на 4/5 доли, и составляет 83,1 кв.м. Реальная доля части № 1 жилого дома составит 79,9/100.

Часть № 2 жилого дома предполагается к выделению собственнику № 2 (ФИО4) и состоит из помещений (Приложение № 1):

литер а – жилая комната № 3.2, площадью 13,8 кв.м.;

литер а – кухня № 5, площадью 7 кв.м.

Итого по варианту № 2 – площадь 20,8 кв.м.

Площадь части №2 жилого дома соответствует площади, приходящейся на 1/5 доли и составляет 20,8 кв.м. Реальная доля части № 2 жилого дома составит: 20,1/100.

Вариант № 2 раздела жилого дома по г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> заключается в следующем:

часть № 1 жилого дома предполагается к выделению собственнику № 1 (ФИО3) и состоит из помещений (Приложение № 1):

литер А - жилая комната № 5, площадью 4,5 кв.м.;

литер А - жилая комната № 1, площадью 14,5 кв.м.;

литер А1 - подсобная № 8, площадью 16,1 кв.м.;

литер А1 – ванная № 9, площадью 3,6 кв.м.;

литер А1 – кухня № 10, площадью 17,2 кв.м.;

литер а3 – терраса № 11, площадью 6,9 кв.м. (не входит в общую площадь жилого дома);

литер а3 – коридор № 12, площадью 7,9 кв.м.;

литер а3 – подсобная № 13, площадью 3,5 кв.м.;

литер а – подсобная № 6, площадью 11,5 кв.м.;

литер а2 – коридор № 14, площадью 4,3 кв.м.,

Итого по варианту № 2 – площадь 83,1 кв.м.

Площадь части № 1 жилого дома соответствует площади, приходящейся на 4/5 доли и составляет 83,1 кв.м. Реальная доля части № 1 жилого дома составит: 79,9/100.

литер а – жилая комната № 3, площадью 18,3 кв.м.;

литер а – кухня № 5, площадью 2,5 кв.м.

Площадь части № 2 жилого дома соответствует площади, приходящейся на 1/5 доли и составляет 20,8 кв.м. Реальная доля части № 2 жилого дома составит: 20,1/100.

Экспертами произведен расчет стоимости отклонений для разработанных вариантов раздела домовладения, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, данные расчеты представлены в Таблицах № 27, 28.

По варианту № 1, стоимость части № 1 жилого дома составит: 1 922 974 руб. Стоимость части № 2 жилого дома составит 524 726 руб. Компенсация за отклонение стоимости частей жилого дома, образовавшихся в результате раздела по варианту № 1 составит со стороны собственника части № 2 (ФИО4) в пользу собственника части № 1 (ФИО3): 35 186 руб.

По Варианту № 2, стоимость части № 1 жилого дома составит: 1 958 160 руб. Стоимость части № 2 жилого дома составит 489 540 рублей. Компенсация за отклонение стоимости частей жилого дома, образовавшихся в результате раздела по варианту № 2 составит со стороны собственника части № 2 (ФИО4) в пользу собственника части №1 (ФИО3): 59 083 руб.

Стоимость исследуемого домовладения на момент проведения экспертизы составляет 6 309 712 руб. Учитывая долю собственника ФИО4, равную 1/5, компенсация собственнику ФИО4 вместо выдела его доли в натуре составляет 6 309 712*1/5=1 261 942 руб.

Для реализации вариантов организации помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, применительно к разработанным вариантам раздела, необходимо выполнить следующие работы по переоборудованию.

Вариант №1:

В части жилого дома предполагаемой к выделению собственнику № 1 ФИО3:

Заложить дверной проем между комнатами № 5 и № 6 (половина объема работ); заложить дверной проем между комнатами № 3 и № 13 (половина объема работ); возвести перегородку в комнате № 3 (половина объема работ); устроить дверной проем между комнатами № 3 и № 10; установить дверь между комнатами № 3 и № 10.

Стоимость ремонтно-строительных работ с целью создания двух изолированных частей жилого дома по представленному варианту организации помещений № 1 для собственника № 1, составит: 15 624 руб.

В части жилого дома предполагаемой к выделению собственнику № 2 – ФИО4: заложить дверной проем между комнатами № 5 и № 6 (половина объема работ); заложить дверной проем между комнатами № 3 и № 13 (половина объема работ); возвести перегородку в комнате № 3 (половина объема работ); устроить дверной проем между комнатами №№ и № 5; устройство входной группы в комнату № 5.

Стоимость ремонтно-строительных работ, с целью создания двух изолированных частей дома по представленному варианту организации помещений № 1 для собственника составит: 37 513 руб. Таким образом, стоимость ремонтно-строительных работ, с целью создания двух изолированных частей жилого дома по разработанному варианту № 1 раздела, составляет: 15 624+37513= 53 137 руб.

Вариант № 2:

В части жилого дома, предполагаемой к выделению собственнику № 1 ФИО3: заложить дверной проем между комнатами № 3 и № 13 (половина объема работ); возвести перегородку в комнате № 5 (половина объема работ). Стоимость ремонтно-строительных работ, с целью создания двух изолированных частей жилого дома по предоставленному варианту организации помещений № 2 для собственника составит: 6 387 руб.

В части жилого дома предполагаемой к выделению собственнику № 2 ФИО4: заложить дверной проем между комнатами № 3 и № 13 (половина объема работ); возвести перегородку в комнате № 5 (половина объема работ); устроить дверной проем между комнатами № 3 и № 5; устройство входной группы в комнату № 5; установить двери между комнатами № 3 и № 5; установить входную дверь. Стоимость ремонтно-строительных работ с целью создания двух изолированных частей жилого дома по предоставленному варианту организации помещений № 2 для собственника составит: 32 289 руб.

Таким образом, стоимость ремонтно-строительных работ, с целью создания двух изолированных частей жилого дома по разработанному варианту № 2 раздела, составляет: 6387+32289= 38 676 руб.

Экспертами разработано 2 варианта порядка пользования исследуемым земельным участком: варианты № 1 и № 2, в соответствии с идеальными долями сторон (применительно к вариантам раздела № 1 и № 2 жилого дома).

Порядок пользования определенный экспертами, в соответствии с вариантом раздела жилого <адрес> представлен на рис. № 11: площадь части № 1 земельного участка, определенная в пользование ФИО3 составляет: 872,9 кв.м., что соответствует идеальной доле 4/5 от общей площади земельного участка. Площадь части № 2 земельного участка, определяемая в пользование ФИО4 составляет: 218,2 кв.м., что соответствует идеальной доле 1/5 от общей площади земельного участка.

Порядок пользования определенный экспертами, в соответствии с вариантом раздела жилого <адрес> представлен на рис. № 12: площадь части № 1 земельного участка, определяемая в пользование ФИО3 составляет: 872,9 кв.м., что соответствует идеальной доле 1/5 от общей площади земельного участка.

В силу ч. 1. 2 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а пунктом третьим указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 Гражданского кодекса РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Из разъяснений, содержащихся в п. 35 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 6, ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что суд вправе отказать в сике участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Из содержания пп. «а» п. 6, п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 4 от 10.06.1980г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом» (с последующими изменениями и дополнениями) следует, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права собственности на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

В силу положений ч. 1-2 ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям в соответствии с положениями ст. 16 ЖК РФ, в том числе относятся и жилой дом, часть жилого дома. При этом жилым домом признается индивидуально определенно здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 1 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно с отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом, государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

При этом, ч. 7 ст. 41 Федерального закона РФ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ наложен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на отдельное помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд принимает во внимание, что спорный объект недвижимости является индивидуальным жилым домом, а прекращение права общей долевой собственности на него, в связи с разделом и выделом доли в судебном порядке, само по себе не приведет к изменению его технических характеристик, равно как и к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета, а именно, дома блокированной застройки либо многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, под домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Исходя из положений ст. 49 ГК РФ, индивидуальный жилой дом, образованный в результате выдела долей, может быть признан домом блокированной застройки, а право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН, только в том случае, если данный объект будет расположен на самостоятельном земельном участке.

Вместе с тем, раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом, с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованного в нем.

При этом, поскольку выдел в натуре доли каждого жилого дома прекращает право общей долевой собственности на него и каждой стороне должны быть выделены отдельные помещения жилого и нежилого назначения, обособленные друг от друга для использования по назначению, образованных самостоятельных жилых помещений, необходима не только изоляция выделенных частей, но и устройство автономных в каждом из выделенных помещений коммуникационных систем газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, канализации, сетей отопления, то есть, инженерного оборудования и коммуникаций.

Суд приходит к выводу, что ни один из вариантов экспертного заключения № 454/НС-20, раздела жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, не предполагает отдельного входа/выхода для части жилого <адрес>, предполагаемого к выделу ФИО4 Кроме того, при описании ремонтно-строительных работ, необходимых для реализации варианта № 2, эксперты предлагают «устройство входной группы в комнату № 5». Однако, данное помещение ими поделено на два: № 5.1, предполагаемое к выделу ФИО3, и № 5.2, предполагаемое к выделу ФИО4 к Какому именно помещению и в каком месте предполагается организовать входную группу, эксперты не указывают. При этом, ширина выделяемого ФИО4 помещения № 5.2, площадью 2,5 кв.м. составляет 1,02 м., что меньше минимальной нормируемой ширины прихожей, равной 1,4 м. (п. 6.1 СП 55.13330.2016). То есть, организовать вход/выход в изолированное помещение, выделяемое по варианту № 2 ФИО4, через помещение № 5.2, площадью 2,5 кв.м. и шириной 1,02 м., которое эксперты назвали «кухней», технически невозможно в силу недостаточности размеров, не соответствующих нормативным требованиям.

Также, ни один из вариантов, предложенных в заключении эксперта № 454/НС-20, раздела жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, не соответствует нормативным и методическим требованиям, то есть, не является технически приемлемым и возможным к реализации в натуре.

Так, при разделе по варианту № 1:

при разделе жилого дома помещений жилой комнаты № 3, площадью 18,3 кв.м., поделено на два помещения: жилую комнату № 3.2, площадью 13,8 кв.м., и жилую комнату № 3.1, площадью 4,5 кв.м., шириной 1,08 м. (расчет: 4,5 кв.м.: 4,14 м. =1,08 м.). Ни площадь создаваемого экспертами при разделе жилого дома помещения № 3.2. равная 4,5 кв.м., ни его ширина, равная 1,08 м., не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к «жилым комнатам». То есть, часть жилой комнаты № 3 в результате раздела по предложенному экспертами варианту превращена в нежилое помещение № 3.1, площадью 4,5 кв.м., что является нанесением несоразмерного ущерба делимому строению;

в части жилого <адрес>, выделяемой ФИО4, экспертами вообще не предусмотрено устройство какого-либо сантехнического, электрического и газового оборудования. Все оборудование как сантехническое, так и газовое остается по данному варианту в части жилого <адрес>, выделяемой ФИО3 без какой-либо компенсации ФИО4 Вопрос о разделе внутридомовых инженерных коммуникаций вопреки методическим требованиям, вообще не исследован и не решен экспертами.

при разделе домовладения по данному варианту собственник части жилого <адрес> ФИО4, вопреки методическим и нормативным требованиям оставлен экспертами без санузла. Устройство санузла экспертами не предусмотрено ни в исследовательской части заключения ни в выводах, ни в расчете стоимости работ, необходимых для реализации раздела.

Кроме того, данный вариант не предполагает отдельного входа/выхода на придомовой земельный участок для части жилого <адрес>, выделяемой экспертами ФИО4

По варианту № 2:

при разделе жилого дома помещение кухни № 5 поделено на два помещения: № 5.1 площадью 4,5 кв.м., и № 5.2, площадью 2,5 кв.м., шириной 1,08 м. Помещение № 5.2, площадью 2,5 кв.м., шириной 1,02 м., выделено экспертами ФИО4 (часть жилого <адрес>) в качестве «кухни». Однакл, ни площадь создаваемого экспертами при разделе жилого дома помещения № 5.2 равная 2,5 кв.м. ни его ширина, равная 1,02 м., не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к «кухням». То есть, при данном варианте раздела, часть жилого <адрес>, выделяемая экспертами ФИО4, не имеет кухни, соответствующей по своим объемно-планировочным характеристикам нормативным требованиям. При этом, оставшаяся часть бывшего помещения кухни № 5, выделенная ФИО3 в качестве помещения № 5.1, площадью 4,5 кв.м., обозначена эксперами как «жилая комната», что по площади не соответствует нормативным требованиям (менее 8,0 кв.м.).

в части жилого <адрес>, выделяемой ФИО4, экспертам не предусмотрено устройство какого-либо сантехнического, электрического и газового оборудования. Все оборудование, как сантехническое, так и газовое остается по данному варианту в части жилого <адрес> выделяемой ФИО3 без какой-либо компенсации ФИО4

при разделе домовладения по данному варианту устройство санузла экспертами не предусмотрено ни в исследовательской части заключения, ни в выводах, ни в расчете стоимости работ, необходимых для реализации раздела.

Таким образом, суд не может принять во внимание данное заключение эксперта, так как, предложенные экспертом варианты по разделу жилого дома не соответствуют нормативным и методическим требованиям, то есть, не являются технически приемлемыми и возможными к реализации в натуре, также, при данных вариантах раздела жилого дома, предложенных экспертом, стороны не смогут беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с инженерным оборудованием и коммуникациями, с учетом его целевого назначения, нуждаемости.

Принимая во внимание вышеизложенное, установленные обстоятельства, учитывая, что при реальном разделе данный жилой дом перестанет являться объектом индивидуального жилищного строительства, а станет многоквартирным жилым домом, который нельзя размещать в территориальной зоне нахождения спорного дома, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, что делает невозможным его легализацию с регистрацией в органах юстиции; земельный участок нельзя разделить, так как, действующим законодательством (ПЗЗ г. Краснодар) предусмотрено, что минимальный вновь образуемый участок может быть не менее 600 кв.м., в данном случае, один из образуемых земельных участков будет менее 600 кв.м., в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о реальном разделе жилого дома и земельного участка – отказать в полном объеме заявленных исковых требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара С.А. Баранов

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2023г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара С.А. Баранов