Дело №2-37/2023

УИД 44RS0005-01-2022-001149-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года п. Сусанино

Буйский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Виноградовой М.В.,

при секретаре Смирновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сусанинского муниципального района Костромской области, действующей в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области, к ООО «Моменталь Сервис АГ», ФИО1 о признании сделки недействительной,

установил:

Администрация Сусанинского муниципального района Костромской области, действующая в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области, обратилась в суд с иском к ООО «Моменталь Сервис АГ», ФИО1 о признании недействительной сделку, заключенную между ООО «Моменталь Сервис АГ» и ФИО1 в отношении земельного участка <данные изъяты>; обязать ООО «Моменталь Сервис АГ» передать в собственность указанный земельный участок по цене, указанной в извещении – за 1 402 000 руб. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что при заключении между ООО «Моменталь Сервис АГ» и ФИО1 договора купли – продажи земельного участка <данные изъяты> было нарушено преимущественное право покупки муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации Сусанинского муниципального района Костромской области из Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области поступило обращение о рассмотрении извещения, в котором Департамент сообщает об отказе в приобретении земельных участков, в том числе и принадлежащих ООО «Моменталь Сервис АГ», и предлагает муниципальному образованию Сусанинский муниципальный район принять решение о приобретении земельных участков в порядке преимущественного права покупки до ДД.ММ.ГГГГ. По результатам рассмотрения указанной информации, администрация приняла решение о приобретении указанного земельного участка по цене, указанной в извещении (распоряжение администрации Сусанинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ), о чем уведомила Департамент имущественных и земельных отношений и ООО «Моменталь Сервис АГ» (по электронной почте и заказным письмом № от ДД.ММ.ГГГГ). Несмотря на сообщения администрации о намерении приобрести в муниципальную собственность указанный земельный участок, ООО «Моменталь Сервис АГ» на основании предыдущего отказа администрации приобретать указанный участок в собственности (от ДД.ММ.ГГГГ) был заключен оспариваемый договор купли – продажи.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены и сформулированы следующим образом: признать недействительным договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» и ФИО1 в отношении земельного участка <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца Администрации Сусанинского муниципального района Костромской области по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала, требования о передаче в собственность земельный участок не поддержала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ перед принятием решения о приобретении указанного земельного участка, сотрудник администрации, узнав о сравнительно небольшой цене предложения (1 402 000 руб.) предложил организации, занимающейся сельхозпроизводством на территории Сусанинского района, которой требуются дополнительные земельные участки для развития производства, напрямую обратится к ООО «Моменталь Сервис АГ» с предложением приобрести земельный участок, однако Обществом было предложено приобрести его более чем за 120 млн. руб. В итоге, на государственную регистрацию поступает договор купли – продажи, датированный первоначальной датой (от ДД.ММ.ГГГГ), но с суммой выкупа 7 695 251,25 руб., по которой у Общества имеются отказы публично – правовых образований в приобретении. Это свидетельствует о том, что фактически на момент предложения, в том числе администрации, выкупить указанный земельный участок (период времени ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок оставался в собственности ООО «Моменталь Сервис АГ» и фактически не был передан ФИО1 Указала, что в оспариваемом договоре отсутствует положение о сроках передачи денежных средств, считает, что для сделки купли – продажи такое положение является существенным. Доказательств поступления частичной оплаты денежных средств на счет продавца не представлено. Представленный приходный кассовый ордер, выписанный после предъявления иска в суд, не подтверждает оплату, поскольку таким документом в соответствии с Федеральным законом от 22 мая 2003 года №54-ФЗ «О применении контрольно – кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» является кассовый чек. Продавец не предпринимает действий по взысканию оставшейся суммы по договору ни в судебном, ни в ином порядке. Просила суд обратить внимание, что ФИО1 ранее являлась учредителем ООО «Мариман»- собственника спорного земельного участка до ООО «Моменталь Сервис АГ». Также в материалах дела имеется договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО3 помимо прочего приобретает данный земельный участок за 688 000 руб., что ниже более чем в 10 раз от предполагаемой к продаже по предыдущему отказу от преимущественного права покупки, в протоколе общего собрания участников общества от ДД.ММ.ГГГГ также указана данная сумма. Из запрошенных из Росреестра документов не усматривается уклонение от регистрации. Исходя из уведомления о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ как раз и было указано на то, что цена по договору ниже цены, чем ранее заявленная цена, указанная в извещении о продаже. Из-за совершения указанной сделки администрация была лишена возможности приобрести земельный участок с намерением ввести его в оборот. Отмечает, что на протяжении более 10 лет указанный земельный участок не обрабатывается, зарос древесно – кустарниковой и древесной растительностью. Правовые основания для признания сделки недействительной оставила на усмотрение суда.

Представитель ответчика ООО «Моменталь Сервис АГ» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в отсутствие представителя.

Представитель ответчика ООО «Моменталь Сервис АГ» по доверенности ФИО4, участвуя в предварительном судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала. Пояснила, что спорный договор купли – продажи был заключен на основании отказа администрации от приобретения земельного участка за 7 659 251,25 руб. Земельный участок предлагался к продаже ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что ФИО1 на протяжении длительного времени уклонялась от регистрации права собственности, Общество не понимало имела ли она намерение покупать данный земельный участок в действительности, поэтому они уменьшили цену. Цена была уменьшена в связи с тем, что у Общества появился новый покупатель. Относительно передачи денежных средств по спорному договору купли – продажи ничего пояснить не смогла.

Согласно письменных отзывов на иск за подписью директора Общества, ООО «Моменталь Сервис АГ» требование не признает. Исключительно после получения отказа муниципального образования от преимущественного права приобретения и в течение установленного законодательством срока, Общество заключило договор купли – продажи земельного участка со ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, стоимость составила 7 695 251, 25 руб., все существенные условия договора купли – продажи недвижимости (предмет договора и цена) были указаны. Указывает, что сторона покупателя длительное время, после передачи объекта по передаточному акту, безосновательно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ представителю ФИО1 было вручено уведомление о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ввиду неполучения ответа Обществом на указанное уведомление, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Администрации Сусанинского муниципального района Костромской области и Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области направлены уведомления о намерении реализовать земельный участок сельскохозяйственного назначения за сумму 1 402 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ Обществом получено согласие от Администрации. При этом, ДД.ММ.ГГГГ Общество получило гарантийное письмо от ФИО1, согласно которому Покупатель гарантирует подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду неисполнения Покупателем обязанности по передаче документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок, предусмотренный гарантийным письмом, Общество направило копию искового заявления ФИО1 с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ сторонами в Управление Росреестра по Костромской области сданы документы посредством личных кабинетов сторон сделки с использованием электронно – цифровых подписей. ДД.ММ.ГГГГ документы возвращены без рассмотрения. ДД.ММ.ГГГГ документы были сданы повторно, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на спорный земельный участок. Преимущественное право покупки не нарушено, стоимость земельного участка определена в размере 7 695 251,25 руб. Срок, в течение которого, Общество вправе было реализовать преимущественное право, ответчиком не нарушен. Кроме того, указывает, что невозможно заключение договора купли – продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, действующим законодательством предусмотрено право на расторжение договора только для лиц, являющихся стороной сделки. Также указал, что ФИО1 частично исполнена обязанность по оплате стоимости приобретенного земельного участка, что подтверждается приходно – кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 002 000 руб., что составляет 13% от общей суммы и не может являться незначительным. Ответчики не являются аффилированными лицами, ФИО1 никогда не являлась директором или участником ООО «Моменталь Сервис АГ». При заключении договора купли – продажи земельного участка Общество руководствовалось прежде всего коммерческими интересами и оценивало возможность коммерческой выгоды от сделки со ФИО1 Бремя доказывания недобросовестности и намерения причинить вред другому лицу при заключении договора, а также неблагоприятных последствий лежит на стороне, заявляющей об этом. Полагает, что истец не вправе предъявлять требование о признании договора купли- продажи земельного участка ничтожной сделкой.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, представила отзыв на исковое заявление, согласно которого возражает против удовлетворения исковых требований. Указала, что дата заключения договора купли – продажи земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ года соответствует фактической дате подписания договора. Указание в договоре купли – продажи земельного участка о приобретении объекта недвижимости за 688 000 руб. является технической ошибкой. Стоимость, указанная в договоре купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ДД.ММ.ГГГГ, в размере 7 695 251,25 руб. является верной. Также указала, что земельный участок был передан ей в день подписания акта приема- передачи к договору купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. За указанный период ФИО1 проведены следующие мероприятия: обследование земельного участка, определение перечня работ на земельном участке, составление плана мероприятий, поиск контрагентов для выполнения определенного перечня работ, обследование земельного участка с контрагентом. По результатам данных мероприятий, составлен перечень работ для приведения земельного участка в надлежащее состояние.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области в судебное заседание не явился, просил дело рассматривать в отсутствие представителя, разрешение уточненных исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в отсутствие представителя. В отзыве на иск указал, что при осуществлении государственной регистрации перехода права от ООО «Моменталь Сервис АГ» к ФИО1 и права собственности ФИО1 на объект недвижимости, оснований для приостановления регистрационных действий, предусмотренных в ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», органом регистрации прав установлено не было.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ от 24 июля 2002 года (ред. от 14 июля 2022 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3).

Согласно ст. 6 Закона Костромской области от 05 марта 2004 года № 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Костромская область имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случая, установленного частью 2 настоящей статьи (часть 1).

Муниципальное образование Костромской области, в границах которого расположен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, в случае, если Костромская область в течение 20 дней со дня получения извещения о намерении продать земельный участок откажется от покупки (часть 2).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения извещает администрацию Костромской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (часть 3).

Если Костромская область или муниципальное образование Костромской области в случае, предусмотренном настоящей статьей, откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца земельного участка о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец земельного участка вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу на условиях, указанных в извещении, и не ниже указанной в извещении цены (часть 4).

Порядок реализации преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Костромской областью и взаимодействия администрации Костромской области с органами местного самоуправления муниципальных образований в случае отказа Костромской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяется администрацией Костромской области (часть 5).

В соответствии с п. 5 ст. 4.1 Закона Костромской области от 18 июля 2002 года № 68-ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений» к полномочиям исполнительных органов Костромской области в сфере регулирования земельных отношений относится, в том числе реализация преимущественного права Костромской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 30 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области, утвержденного постановлением губернатора Костромской области №96 от 29 мая 2015 года, таким уполномоченным органом является Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 44:22:000000:233 (единое землепользование), площадью 24 981 250 кв.м., кадастровая стоимость 10 492 125 руб., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Костромская обл., Сусанинский район, массив невостребованной долевой земельной собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым № принадлежал на праве собственности ООО «МАРИМАН» с ДД.ММ.ГГГГ, затем - ООО «Моменталь Сервис АГ» с ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ФИО1, номер государственной регистрации № на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Границы земельного участка на местности не установлены. Ограничения прав в ЕГРН в настоящее время отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Департамента имущественных и земельных отношений поступило извещение от ООО «Моменталь Сервис АГ» от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения на следующих условиях:

стоимость 7 659 251,25 руб.;

порядок и срок осуществления взаимных расчетов: предоплата в размере 3 829 625,63 руб. в день подписания договора, оставшаяся сумма в размере – 3 829 625,62 руб. в течение 3 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности. Оплата может быть произведена покупателем досрочно.

В соответствии с решением межведомственной комиссии по повышению эффективности использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Костромской области (решение №) Костромская область, в лице уполномоченного органа – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, приняла решение об отказе от преимущественного права покупки указанного земельного участка.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» направило сообщение об отказе от приобретения спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сусанинский муниципальный район в лице администрации Сусанинского муниципального района отказался от преимущественного права покупки спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене 7 659 251,25 руб., о чем направил в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ (в письме ошибочно указано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в течение года после отказа Департамента и Администрации ООО «Моменталь Сервис АГ» имело право продать спорный земельный участок по цене не ниже 7 659 251,25 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Департамента имущественных и земельных отношений поступило извещение от ООО «Моменталь Сервис АГ» о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения на следующих условиях:

стоимость 1 402 000 руб.;

порядок осуществления расчетов: расчеты между сторонами осуществляются любым способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации;

срок для осуществления расчетов: в соответствии с положениями п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительно сообщено, что в отношении вышеуказанного земельного участка работы по установлению его границ, их восстановлении, закреплении на местности, определению местоположения и площади не производились, графическое отображение границ указанного земельного участка на местности отсутствует.

Соответственно, тридцатидневный срок для направления ответа истекал ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных и земельных отношений направил в адрес администрации запрос, в котором указал, в том числе и о поступлении извещения от ООО «Моменталь Сервис АГ» о продаже спорного земельного участка и предоставления информации об использовании участка, проведении проверок муниципального земельного контроля на участках, планируемом включении участка в черту населенных пунктов в соответствии с генеральным планом сельского поселения, намерении приобрести земельный участок в муниципальную собственность.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Департамента имущественных и земельных отношений был направлен ответ, согласно которого земельный участок в настоящее время не используется для сельскохозяйственного производства, для муниципальных нужд не востребован, проверка муниципального земельного контроля в отношении земельного участка не проводилась, включение земельного участка в черту населенных пунктов не планируется.

В соответствии с решением межведомственной комиссии по повышению эффективности использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Костромской области (решение №) Костромская область, в лице уполномоченного органа – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области принято решение об отказе от преимущественного права покупки указанного земельного участка.

В адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» Департаментом было направлено извещение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в приобретении спорного земельного участка. Кроме того, в данном извещении было указано, что согласно ст. 6 Закона Костромской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Сусанинский муниципальный район вправе принять решение о приобретении земельного участка в порядке преимущественного права покупки до 30 марта 2022 года.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных и земельных отношений направил в адрес Главы Сусанинского муниципального района извещение о получении уведомления от ООО «Моменталь Сервис АГ» о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения по цене 1 402 000 руб., извещение поступило ДД.ММ.ГГГГ. В извещении указано, что согласно ст. 6 Закона Костромской области №172-ЗКО от 05 марта 2004 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Сусанинский муниципальный район вправе принять решение о приобретении земельных участков в порядке преимущественного права покупки до ДД.ММ.ГГГГ.

В распоряжении Главы Сусанинского муниципального района Костромской области №48-р от 25 марта 2022 года указано о приобретении в муниципальную собственность Сусанинского муниципального района Костромской области земельного участка, имеющий местоположение: Костромская область, Сусанинский район, массив невостребованной долевой земельной собственности, с кадастровым №, по цене 1 402 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Сусанинского района в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ООО «Моменталь Сервис АГ» было направлено извещении о намерении приобрести в муниципальную собственность спорный земельный участок по цене 1 402 000 руб.

Указанное уведомление было направлено истцом в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» Почтой России ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается списком внутренних почтовых отправление и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, т.е. срок направления уведомления с учетом положений п. 2 ст. 194 Гражданского кодекса Российской Федерации (письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок) был соблюден. Согласно уведомления о вручении было получено представителем ответчика ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Сусанинского муниципального района обращалась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением, в котором просила отказать в регистрации перехода права собственности спорного земельного участка неизвестному лицу.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр направил ответ на данное заявление, в котором указал, что на момент подготовки ответа на обращение на рассмотрение государственного регистратора Управления имеются заявление ООО «Моменталь Сервис АГ», ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым № к ФИО1 на основании заключенного данными лицами договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Цена сделки по отчуждению ООО «Моменталь Сервис АГ» земельного участка в собственность ФИО1 соответствует цене, указанной в отказах Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ, администрации Сусанинского муниципального района Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ от преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым №

Заявляя требования о признании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, представитель истца указал, что право преимущественной покупки муниципального образования, в интересах которого он обратился в суд с иском, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения было нарушено, усматривается злоупотребление правом, сделка обладает признаками притворности и мнимости.

Исходя из п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из п. 1 и п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как следует из материалов дела, основанием для регистрации права собственности ФИО1 на спорный земельный участок послужил договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 44:22:000000:233, общая площадь 24981250 кв.м., расположенный по адресу: Костромская обл., Сусанинский район, массив невостребованной долевой земельной собственности категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Стоимость земельного участка составляет 7 695 251,25 руб.

Как указано в пунктах 4 и 5 договора, передача земельного участка и принятие его Покупателем осуществляется в день подписания настоящего договора по подписываемому Сторонами передаточному акту, составляемому в трех подлинных экземплярах. Обязанность Продавца передать Покупателю земельный участок считается исполненной после фактической передачи земельного участка Покупателю и подписания передаточного акта.

Согласно пункту 8 договора, стороны пришли к соглашению, что право собственности на земельный участок возникает у Покупателя без ограничений (без обременения в пользу Продавца) с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 9 договора, право владения и пользования земельным участком возникает у Покупателя с момента подписания сторонами передаточного акта.

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Моменталь Сервис АГ» в соответствии с договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ передало, а ФИО1 приняла спорный земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в п. 86 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (часть 3).

Суд приходит к выводу, что стороной истца представлены доказательства в обоснование требований о признании сделки недействительной.

В материалах дела имеются сведения, что первоначально на регистрацию в Управление Росреестра по Костромской области был сдан договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил, в том числе следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, массив невостребованной долевой земельной собственности категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Стоимость земельного участка составляет 688 000 руб.

Документы о государственной регистрации права были сданы на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, с заявлениями обратились представители ответчиков ООО «Моменталь Сервис АГ» -директор ФИО5 и ФИО1 - по доверенности ФИО6

В сданных на регистрацию документах имелся протокол Общего Собрания Участников ООО «Моменталь Сервис АГ», из которого следует, что на собрании было принято решение о продаже ФИО1 нескольких земельных участков, в том числе спорного земельного участка по цене не ниже 688 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Костромской области регистрация прав была приостановлена, поскольку Письма от Администрации Сусанинского муниципального района Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ № и № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает отказ от преимущественного права покупки земельных участков за цену большую, чем цена сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует требованиям законодательства. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в Управление Росреестра по Костромской области было сдано дополнительное соглашение к договору купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого стоимость спорного земельного участка составила 7 659 251,25 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Костромской области регистрация прав была приостановлена, в связи с тем, что на иной земельный участок, включенный в данный договор, не был представлен отказ муниципального образования от преимущественного права покупки. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Костромской области было отказано в государственной регистрации права, указано, что не было представлено письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, объективных данных о том, что ФИО1 уклонялась от регистрации договора не имеется. Напротив, изначальным основанием для приостановления для регистрации явилось нарушение преимущественного права покупки муниципального образования ввиду указания цены ниже, чем в предложении, данная цена была указана и в протоколе заседания Общества, затем на государственную регистрацию был представлен договор, в котором была указана цена равной цене указанной в предложении от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующей цена в договоре, на основании которого был зарегистрирован переход права, была увеличена, указанные обстоятельства, по мнению суда, не свидетельствуют о технической ошибке при указании цены, условия о цене является существенным условием договора купли – продажи и в данном случае указывают на формальное ее указание сторонами сделки. Довод представителя ответчика ФИО4 о том, что цена спорного земельного участка первоначально в договоре была указана ошибочно, не является убедительным. Стороны последовательно подписывали договоры купли – продажи от одной даты, однако включая в него разные объекты недвижимости и указывая разную цену.

Представление представителем ответчика копии иска к ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права в связи с ее уклонением не свидетельствует о ее действительном уклонении от регистрации и прямо противоречит указанным выше сведениям.

Суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ, как указано в передаточном акте, земельный участок не передавался ФИО1, фактически в данную дату договор сторонами исполнен не был, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок предлагался ООО «Моменталь Сервис АГ» к продаже, что свидетельствует о том, что ДД.ММ.ГГГГ он не выбыл из владения Общества.

Сведений о фактическом использовании земельного участка в материалы дела не представлено. Из сообщения Администрации в Департамент от ДД.ММ.ГГГГ (указанного ранее) следовало, что земельный участок после не используется. Каких-либо доказательств ФИО1 о намерении реально использовать земельный участок, суду не представлено.

Указанное обстоятельство подтвердил и допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО7, который занимал должность начальника Управления сельского хозяйства Сусанинского района Костромской области с 2004 года до июня 2022 года, в настоящее время находится на пенсии. Также свидетель пояснил, что сельскохозяйственному предприятию ЗАО «Агромол», у которого имеется отделение в с. Головинское Сусанинского района требовались площади для расширения сельскохозяйственного производства, однако свободной земли в районе не было. Когда он узнал о продаже земельного участка ООО «Моменталь Сервис» в 2022 году по приемлемой цене, то он связался с собственником ЗАО «Агромол» ФИО8, со слов которого, Общество землю продавать не хотело, увеличили значительно стоимость, и сказали, что реально за 1 млн. руб. продавать ее не будут. Спорный земельный участок представляет собой угодья бывшего колхоза Андреевский, которое длительное время не используется, заросли деревьями. В прошлом году он проезжал мимо этого земельного участка, видел, что он никем не используется.

Судом ответчикам в порядке ст. 56 ГПК РФ было предложено предоставить доказательства, подтверждающие оплату по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ или указать каким образом планируется осуществление оплаты по договору.

Однако таких доказательств суду представлено не было, пояснений по порядку оплаты по договору не представлено, также как и доказательств того, что в действительности ФИО1 должна была передать Обществу за спорный земельный участок 7 695 251,25 руб.

ООО «Моменталь Сервис АГ» направило в адрес суда копию приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого от ФИО1 принята оплата по договору купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый № на сумму 1 002 000 руб.

После получения указанного документа, по ходатайству представителя истца судом был направлен запрос в УФНС России по Костромской области, в ответе от ДД.ММ.ГГГГ указано, что согласно выписок по расчетным счетам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на расчетные счета ООО «Моменталь Сервис АГ» денежные средства от ФИО1 не поступали.

Далее, ООО «Моменталь Сервис АГ» направило в суд ходатайство об исключении указанного приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ из числа доказательств как ранее ошибочно представленный документ, поскольку он не относится к указанному делу и является технически – ошибочным по причине отсутствия получения денежных средств в рамках указанного документа ПБО и отражения печати сторонней организации и, как следствие, соответственно не подтверждает и не обосновывает доводы Стороны.

Представляется не отвечающее интересам коммерческой организации продажа земельного участка без указания порядка его оплаты и заключение договора без оплаты при указании в договоре на отсутствии обременения по данному основанию, не принятие каких-либо действий для получения полной суммы оплаты по договору спустя более года после его заключения, учитывая указанную в договоре значительную стоимость объекта недвижимости и намерения муниципального образования приобрести земельный участок, при этом согласно закона срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Кроме того, изначально предоставив документ о частичной оплате, Общество впоследствии заявило ходатайство об исключении данного доказательства, что по мнению суда свидетельствует об отсутствии реального внесения денежных средств ФИО1 по спорному договору.

Суд также учитывает, что в предложении ООО «Моменталь Сервис АГ» о приобретении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за 7 659 251,25 руб. было указано о предоплате в размере половины стоимости земельного участка, тогда как в оспариваемой договоре такой предоплаты не только предусмотрено, но и отсутствует указание на порядок оплаты и доказательств оплаты по договору купли – продажи ответчиками представлено не было. Не оплата по договору купли – продажи сама по себе не свидетельствует о недействительности договора, но оценивается судом в совокупности с другими обстоятельствами, которые свидетельствуют о ничтожности договора. Также как и то, что ФИО1 являлась учредителем ООО «МАРИМАН» - предыдущего собственника спорного земельного участка, до ООО «Моменталь Сервис АГ», в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что следует из ответа УФНС России по Костромской области.

Суд приходит к выводу, что несмотря на осуществление государственной регистрации сделки и формальное указание в договоре купли – продажи всех существенных условий, в действительности стороны оформили договор купли - продажи лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия о переходе права владения, пользования и распоряжения земельным участком к покупателю, усматриваются признаки мнимости сделки. Исполнять договор купли-продажи стороны не намеревались, формально меняя три раза в договоре стоимость земельного участка, ФИО1 не приступила к реальному исполнению правомочий собственника в отношении указанного земельного участка и у неё не возникла фактическая обязанность по его оплате, ООО «Моменталь Сервис АГ» предлагал после заключения договора земельный участок к продаже и не намерен после осуществления государственной регистрации договора требовать исполнения от ФИО1 своих обязательств по договору. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор по продаже земельного участка имеет признаки мнимой сделки, право муниципального образования, в интересах которого обратилась Администрация, нарушено, так как он имеет преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, по существу ответчики злоупотребили своими правами заключая данный договор, поэтому в силу ничтожности договор должен быть признан недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Администрации Сусанинского муниципального района Костромской области, действующей в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» и ФИО1 в отношении земельного участка <данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО1 <данные изъяты> на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (номер государственной регистрации №) и внесения сведений о праве собственности ООО «Моменталь Сервис АГ» (ОГРН №).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Буйский районный суд Костромской области (п. Сусанино) в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Виноградова

Решение суда в окончательной форме принято 05 апреля 2023 года