РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2022 года город Балтийск

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Дуденкова В.В.

при секретаре судебного заседания Кожевниковой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-446/2022 по административному иску ФИО1 к администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в районный суд с административным иском к администрации Балтийского городского округа о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером (КН) №, оформленного письменным уведомлением от 13.04.2022 № №, и об обязании предоставить земельный участок с КН № в аренду на срок до трёх лет для завершения строительства индивидуального жилого дома. Свои требования административная истица обосновала тем, что с 31 августа 2009 года она является собственником объекта незавершённого строительства в виде индивидуального жилого дома степенью готовности 4% с КН №, расположенного на земельном участке с КН № площадью 800 кв. м, относящемся к категории земель населённых пунктов, имеющем вид разрешённого использования "под жилую застройку", расположенном по адресу: <.......>. Начиная с 2007 года этот земельный участок находился у неё в аренде. Срок действия последнего договора аренды земельного участка истёк 30 марта 2020 года. В период арендных отношений ею было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 30.12.2015 № № со сроком действия до 30 декабря 2025 года. С целью завершения строительства индивидуального жилого дома 5 апреля 2022 года она обратилась в администрацию Балтийского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, однако решением от 13.04.2022 административный ответчик отказал ей в удовлетворении указанного заявления со ссылкой на реализацию ею права на однократное предоставление земельного участка в трёхлетнюю аренду для завершения строительства путём заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2017 № №, срок действия которого истёк 30 марта 2020 года. По мнению ФИО1, оспариваемое ею решение является незаконным и нарушает её право на предоставление земельного участка в аренду, поскольку изначально земельный участок с КН № был предоставлен её в аренду до 1 марта 2015 года, принадлежащий ей объект незавершённого строительства после 30 марта 2020 года не был изъят по требованию администрации Балтийского городского округа, срок действия разрешения на строительство не истёк, завершение строительства индивидуального жилого дома невозможно без оформления права аренды на земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель, адвокат Крупцева Л.Е., настаивали на удовлетворении административного иска и полностью поддержали доводы, изложенные в административном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что в период до 30 марта 2020 года не представилось возможным завершить строительство индивидуального жилого дома в связи с трудной жизненной ситуацией, в которой оказалась ФИО1 Административная истица внесла арендную плату за весь период использования земельного участка с КН № после истечения срока действия договора аренды от 31.03.2017 № №. В настоящее время ФИО1 заключила договор строительного подряда с ООО <.......> с целью достройки индивидуального жилого дома и уплатила подрядчику аванс.

Представитель администрации Балтийского городского округа Астраханцева Т.С. не признала административный иск и просила отказать в его удовлетворении, пояснив, что не имеется законных оснований для повторного предоставления ФИО1 без проведения торгов в аренду земельного участка с КН № для завершения строительства индивидуального жилого дома в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ЗК РФ").

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства и исследовав письменные доказательства, суд находит административный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

13 февраля 2007 года между администрацией Балтийского городского округа, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключён договор аренды земельного участка № №, по условиям которого администрация Балтийского городского округа как арендодатель предоставила ФИО1 как арендатору в аренду земельный участок с КН № площадью 800 кв. м, относящийся к категории земель населённых пунктов, имеющий вид разрешённого использования "под жилую застройку", расположенный по адресу: <.......>, на срок: с 13 февраля 2007 года по 9 февраля 2010 года для проектирования и строительства индивидуального жилого дома № № по улице <.......> (л.д. 9–14).

27 августа 2007 года глава Балтийского городского округа выдал ФИО1 разрешение № № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН № со сроком действия до 9 февраля 2010 года (л.д. 16–17).

31 августа 2009 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства – индивидуальный жилой дом № с КН №, имеющий площадь застройки 122,5 кв. м и степень строительной готовности 4%, расположенный на земельном участке с КН № по адресу: <.......>) (л.д. 22–25, 113–114, 130–131).

2 февраля 2010 года в городе Балтийске администрация Балтийского муниципального района как арендодатель и ФИО1 как арендатор заключили соглашение, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка от 13.02.2007 № № был продлён по 9 февраля 2017 года (л.д. 27).

30 декабря 2015 года городская администрация муниципального образования "Приморское городское поселение" выдала ФИО1 разрешение № № на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома площадью 104,39 кв. м на земельном участке с КН № со сроком действия 10 лет (л.д. 30–33, 102–104, 134–139).

31 марта 2017 года городская администрация муниципального образования "Приморское городское поселение" издала постановление № №, которым предоставила ФИО1 в аренду на срок 3 года земельный участок с КН № для завершения строительства индивидуального жилого дома (л.д. 87).

В тот же день, 31 марта 2017 года, на основании вышеуказанного постановления между городской администрацией муниципального образования "Приморское городское поселение" и ФИО1 был заключён договор аренды земельного участка № № в отношении земельного участка с КН № со сроком действия с 31 марта 2017 года по 30 марта 2020 года. 18 апреля 2017 года произведена государственная регистрация этого договора и обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 на срок с 31 марта 2017 года по 30 марта 2020 года (л.д. 34–40, 93–99, 108–112, 119–128).

С 1 января 2019 года права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 31.03.2017 № № перешли к администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области в соответствии с Законом Калининградской области от 31.05.2018 № № "Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования "Балтийский муниципальный район", и организации местного самоуправления на объединённой территории".

4 апреля 2022 года ФИО1 подала в администрацию Балтийского городского округа письменное заявление от 04.04.2022, в котором просила предоставить ей в аренду без проведения торгов на срок до трёх лет земельный участок с КН № для завершения строительства индивидуального жилого дома (л.д. 43–44, 88–89, 100–101).

По результатам рассмотрения этого заявления администрация Балтийского городского округа направила ФИО1 письменное уведомление от 13.04.2022 № №, которым отказала ей в предоставления земельного участка с КН № в аренду под объект незавершённого строительства, сославшись на то, что ФИО1 реализовала право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, путём заключения договора аренды земельного участка от 31.03.2017 № №, а также на невозможность повторного предоставления земельного участка по тем же основаниям (л.д. 45, 107).

Проверяя законность и обоснованность решения администрации Балтийского городского округа, оформленного письменным уведомлением от 13.04.2022 № №, суд приходит к следующим выводам.

Из части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – "КАС РФ") следует, что гражданин может обратиться в суд с требованием об оспаривании решения органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу части 9 статьи 226 и части 2 статьи 227 КАС РФ в их системной взаимосвязи, административное исковое заявление об оспаривании решения органа местного самоуправления может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух обязательных условий: 1) несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам; 2) нарушения оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК РФ") собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду на основании договора аренды.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением собственника, приобретшего право собственности на этот объект по результатам публичных торгов, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, следует, что собственник объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введён в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов.

Администрация Балтийского городского округа не заявляла в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 31.03.2017 № №, то есть не позднее 30 сентября 2020 года, требование об изъятии у ФИО1 принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершённого строительства с КН № путём продажи с публичных торгов.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на этом земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно подпункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Системный анализ положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и статьи 239.1 ГК РФ позволяет суду сделать вывод о том, что уполномоченный орган, осуществляющий правомочия публичного собственника земли, после прекращения договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершённого строительства, не может распорядиться этим объектом, созданным в период действия договора аренды на основании надлежащей разрешительной документации, без решения суда.

Законом допускается возможность изъятия такого объекта незавершённого строительства у собственника в случае неиспользования им земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин, которое подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требования публичного собственника земельного участка, заявленного в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершённого строительства его собственник вправе требовать от уполномоченного органа заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, для завершения строительства.

Разрешение № № от 30.12.2015 на строительство индивидуального жилого дома, выданное ФИО1, имеет срок действия до 30 декабря 2025 года, не оспорено и не признано незаконным в судебном порядке.

Так как право собственности на объект незавершённого строительства с КН № в установленном порядке зарегистрировано за административной истицей, завершение строительства индивидуального жилого дома и последующая его эксплуатация невозможны без предоставления ФИО1 земельного участка в аренду.

Принимая во внимание нахождение на земельном участке с КН № объекта незавершённого строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствие решения суда об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов, суд полагает, что указанный земельный участок не может быть предоставлен другим лицам и не может быть предметом аукциона.

Распоряжение администрацией Балтийского городского округа спорным земельным участком без расположенного на нём объекта незавершённого строительства, собственником которого является ФИО1, является нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённого в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Проанализировав приведённые выше обстоятельства, суд делает вывод о том, что ФИО1 имеет право на однократное получение в аренду без проведения торгов земельного участка с КН № с целью завершения строительства индивидуального жилого дома, которое может быть реализовано путём заключения договора аренды с администрацией Балтийского городского округа на трёхлетний срок с учётом срока действия разрешения на строительство № № от 30.12.2015.

Подпунктами 6 и 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляемого без проведения торгов, включает подачу в уполномоченный орган гражданином заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

Заявление ФИО1 от 04.04.2022 в полной мере соответствует требованиям, установленным пунктами 1 и 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Указанное заявление не возвращалось администрацией Балтийского городского округа применительно к пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проект указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В статье 39.16 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Администрация Балтийского городского округа в нарушение требований подпунктов "б", "в" пункта 3 части 9 и части 11 статьи 226 КАС РФ не представила суду допустимых и убедительных доказательств, подтверждающих соблюдение требований земельного законодательства, устанавливающих порядок и основания принятия оспариваемого решения.

Напротив, по итогам судебного разбирательства не установлено предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, находящегося в государственной собственности, что влечёт незаконность оспоренного решения, оформленного письменным уведомлением от 13.04.2022 № №.

Незаконное решение администрации Балтийского городского округа, несомненно, нарушило право ФИО1 как собственника объекта незавершённого строительства с КН № на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с КН № для завершения строительства.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделённого государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным, если признает решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

С учётом всех установленных обстоятельств дела, оценивая совокупность исследованных доказательств, суд приходит к окончательному выводу о незаконности решения администрации Балтийского городского округа об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, оформленное письменным уведомлением от 13.04.2022 № №, и удовлетворяет соответствующее требование административной истицы.

Принимая во внимание правовое регулирование, содержащееся в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в целях устранения допущенных нарушений и восстановления нарушенных прав и законных интересов административной истицы суд полагает необходимым возложить на администрацию Балтийского городского округа обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка с КН № в трёх экземплярах, их подписанию и направлению для подписания ФИО1

Статьёй 187 КАС РФ суду предоставлено право указать предельные сроки исполнения решения суда в соответствии с характером соответствующих требований.

Согласно части 9 статьи 227 КАС РФ в случае признания решения незаконным орган, наделённый государственными или иными публичными полномочиями и принявший оспоренное решение, обязан устранить допущенные нарушения прав, свобод и реализации законных интересов административного истца и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения в суд и гражданину, в отношении которого допущены нарушения.

Учитывая наличие в распоряжении административного ответчика заявления ФИО1 от 04.04.2022 и полного комплекта необходимых документов, виды и объёмы подлежащих совершению действий, принимая во внимание срок осуществления процедуры, предусмотренной пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в 2022 году, суд полагает необходимым установить администрации Балтийского городского округа для исполнения решения в части восстановления нарушенного права ФИО1 срок, равный 14-ти календарным дням с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175–180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить административный иск ФИО1.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, оформленное письменным уведомлением от 13.04.2022 № №.

Обязать администрацию муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить в полном объёме допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 путём подготовки проекта договора аренда земельного участка с кадастровым номером № в трёх экземплярах, их подписания и направления для подписания ФИО1.

Обязать администрацию муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области сообщить в Балтийский городской суд Калининградской области и ФИО1 об исполнении настоящего решения в течение одного месяца со дня вступления его в законную силу.

Взыскать с администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (трёхсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области В.В. Дуденков

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2022 года.