дело (УИД) № 57RS0014-01-2024-002561-77

производство №2-1-136/2025 (№2-1-1430/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года город Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,

с участием представителя истца Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области ФИО1, представляющей также интересы третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Мценского района Орловской области,

ответчика Арманд С.В.,

ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области к ФИО4 и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области обратилось в суд с иском к Арманд С.В. и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обосновании заявленных требований указано, что по результатам проведенного электронного аукциона Дата Управлением по муниципальному имуществу Мценского района по договору аренды земельного участка от Дата № № Арманд С.В. передан в аренду земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды земельного участка от Дата № № заключен на срок 20 лет, относится к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство. Договор аренды заключен на основании протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе от Дата №, постановления администрации Мценского района от Дата № «Об организации аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка», приказа Управления по муниципальному имуществу Мценского района от Дата № «О назначении комиссии по организации и проведении электронного аукциона». В соответствии с протоколом от Дата № аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № признан состоявшимся, победителем процедуры № признана Арманд С.В., предложившая наибольшую цену лота размера арендной платы в размере <...> рубля за 1 год. Земельный участок с кадастровым номером № площадью <...> кв.м. является собственностью муниципального образования Мценский район Орловской области и обременен арендой в пользу Арманд С.В. на основании договора аренды от Дата № № Ссылается, что на момент проведения торгов на право аренды земельного участка и заключения договора аренды указанного земельного участка действовал п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которого заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Однако в нарушение данной нормы Арманд С.В., как индивидуальный предприниматель, передала свои права и обязанности по данному договору аренды земельного участка ФИО2, заключив Дата договор уступки права по договору аренды земельного участка. Считает договор уступки права по договору аренды земельного участка от Дата в силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку уступка права совершена в нарушение законодательного запрета.

По указанным основаниям с учетом увеличения исковых требований просит суд признать недействительной сделку - договор уступки права по договору аренды земельного участка от Дата о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между индивидуальным предпринимателем Арманд С.В. и ФИО2

Кроме того, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора уступки права по договору аренды земельного участка от Дата о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между индивидуальным предпринимателем Арманд С.В. и ФИО2, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № арендой в пользу ФИО2, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № арендой в пользу Арманд С.В. на основании договора земельного участка от Дата № заключенного по результатам торгов между Управлением по муниципальному имуществу Мценского района и Арманд С.В.

На основании определения Мценского районного суда Орловской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация Мценского района Орловской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В судебном заседании представитель истца Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области ФИО1, представляющая также интересы третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Мценского района Орловской области исковые требования с учетом увеличения поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Арманд С.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. В адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, отказав в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия оснований для признания сделки недействительной.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования не признали. Указали, что каких-либо нарушений со стороны ФИО2 не имеется, она производит своевременно оплату арендных платежей. Считают, что отсутствуют основания для признания сделки недействительной и просили в иске отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, оставив разрешение вопроса на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 9, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что собственником земельного участка <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, является муниципальное образование Мценский район Орловской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Указанный земельный участок состоит на кадастровом учете с Дата, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Вид разрешенного использования земельного участка <...> кв.м. с кадастровым номером № - индивидуальное жилищное строительство определен на основании постановления администрации Мценского района Орловской области № от Дата

Установлено, что постановлением администрации Мценского района Орловской области № от Дата «Об организации аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка» определено организовать и провести аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды сроком на 20 лет земельного участка <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Организатором аукциона определено Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области.

По итогам аукциона его победителем признана Арманд С.В., итоги аукциона оформлены протоколом об итогах о рассмотрении заявок на участие в аукционе № от Дата.

Дата между администрацией Мценского района Орловской области в лице Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области и Арманд С.В. заключен договор аренды земельного участка № согласно которому Арманд С.В. передан в аренду сроком на 20 лет земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом п. 4.4.11 указанного договора предусмотрено, что передача прав и обязанностей по договору аренды осуществляется при условии обязательного уведомления арендодателя.

Дата между индивидуальным предпринимателем Арманд С.В. и ФИО2 заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка, предметом которого является передача цессионарию (ФИО2) принадлежащих цеденту (Арманд С.В.) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от Дата земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена Дата, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Дата Арманд С.В. в адрес администрации Мценского района Орловской области направлено письменное уведомление о состоявшейся уступке права аренды земельного участка.

В письменном сообщении по результатам рассмотрения уведомления Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области указало на отсутствие у арендатора Арманд С.В. права уступать права и обязанности по договору аренды, указав, что в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области будет оспаривать договор в судебном порядке.

Из объяснений ФИО2 следует, что она исполняет условия договора аренды земельного участка, своевременно производит арендную плату, использует земельный участок по назначению. Земельный участок приобретен для строительства жилого дома. Поскольку в договоре аренды земельного участка предусмотрено право на передачу прав и обязанностей по договору, она считала предложение Арманд С.В. законным, в связи с чем заключила оспариваемый договор.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Между тем, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11.05.2022 года № 47-КАД22-1-К6, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Из объяснений представителя истца Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области ФИО1 следует, что в Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области поступило заявление гражданина о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес>. Однако, в связи с поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от другого гражданина администрацией Мценского района Орловской области был проведен аукцион.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств, следует, что в отсутствии конкурирующих заявлений спорный земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, что представителем истца не отрицалось.

Кроме того, при заключении договора аренды земельного участка стороны предусмотрели условие о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды при условии обязательного уведомления арендодателя (пунктом п. 4.4.11 договора).

Учитывая в совокупности данные обстоятельства, суд не усматривает оснований для признания договора уступки права по договору аренды земельного участка от Дата о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между индивидуальным предпринимателем Арманд С.В. и ФИО2, недействительным и применении последствий его недействительности.

То обстоятельство, что оспариваемый договор заключен Арманд С.В. от имени индивидуального предпринимателя, не влечет недействительность сделки, поскольку при регистрации индивидуального предпринимателя Арманд С.В. не теряет статус физического лица и фактически является одним и тем же лицом.

По указанным основаниям в удовлетворении исковых требований Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области следует отказать.

В связи с отказом в иске в силу ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по вступлении в законную силу решения необходимо отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Мценского районного суда Орловской области от 29.01.2025 года по настоящему делу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области к ФИО4 и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

По вступлению решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Мценского районного суда Орловской области от 29 января 2025 года.

По вступлению решения в законную силу снять запрет ФИО2 совершать какие-либо действия, направленные на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

По вступлению решения в законную силу снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, включая регистрацию объекта недвижимости, совершение иных сделок, наложение ареста, обременения, отчуждения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Мценский районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 марта 2025 года.

Председательствующий Н.С. Некрасова