Дело № 2-1187/2023 (УИД 22RS0013-01-2023-000074-11)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2023 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Т.Ю. Балаба,

при секретаре: М.С. Тайдаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО2 к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» о внесении изменений в условия соглашения об изъятии жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО2 обратились в суд с указанным иском, просили внести изменение в соглашение об изъятии жилого помещения и доли в праве общей собственности на земельный участок с предоставлением собственнику возмещения, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и ФИО1, ФИО2, ФИО2, в части выкупной стоимости изымаемого имущества.

В обоснование заявленных требований истцы ФИО1, ФИО2, ФИО2 указали на то, что являются собственниками <адрес> в <адрес>.

На основании заключения межведомственной комиссии от 07.04.2021 № 801 Администрацией г. Бийска вынесено постановление от 19.04.2021 № 649 о признании аварийным и подлежащим сносу жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации г. Бийска от 13.07.2022 № об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным, подлежащим сносу, принадлежащая истцам <адрес> кадастровым номером № изъята для муниципальных нужд путем выкупа.

Ответчиком МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» собственникам 25.07.2022 направлено предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с предоставлением возмещения.

Согласно предложению, отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.06.2022 №, выполненным ООО «Агентство Оценки», рыночная стоимость изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок определена в размере 2 754 024 руб.

Между истцами и ответчиком 07.10.2022 заключено соглашение об изъятии жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с предоставлением собственникам возмещения, удостоверенное нотариусом Бийского нотариального округа ФИО3

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности (5/12, 7/24, 7/24) жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 48,4 кв.м., а также доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:65:010113:14, пропорционально площади изымаемого жилого помещения, передается в собственность Муниципального образования г. Бийск Алтайского края.

Собственникам взамен жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок пропорционально площади изымаемого жилого помещения выплачивается компенсация в размере 2 754 024 руб.

Выкупная стоимость недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке № от 10.06.2022 ООО «Агентство Оценки» и составила 2 754 024 руб., из которых 1 144 316 руб. - стоимость жилого помещения, 87 836 руб. - стоимость имущества в многоквартирном доме, 841 099 руб. - стоимость доли земельного участка, 73 680 руб. - стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения, 607 092 руб. - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

Истцы указывают на то, что на момент подписания соглашения от 07.10.2022 установленная выкупная стоимость представлялась разумной и обоснованной.

В настоящее время на рынке недвижимого имущества г. Бийска произошел значительный рост цен на жилье.

Так, по состоянию на дату подачи иска стоимость двухкомнатной квартиры в г. Бийске общей площадью 48 кв.м. в состоянии, пригодном для проживания, в среднем составляет 2 800 000 руб., при этом средняя стоимость риэлтерских услуг также возросла, а стоимость услуг по переезду осталась прежней.

Истцы считают, что произошло существенное изменение обстоятельств, связанное с увеличением средней стоимости жилья в г. Бийске по сравнению с суммой выкупной цены, в связи с этим приобретение жилого помещения взамен изымаемого невозможно без существенных затрат для собственников.

Изложенное нарушает права истцов, как участников федеральной программы по переселению из ветхого жилья.

Согласно ответу МКУ «Управление муниципальным имуществом» от 07.12.2022 №, свои обязательства ответчик считает исполненными, вопрос об изменении условий соглашения им не рассматривается.

Поскольку по не зависящим от истцов обстоятельствам рыночная стоимость жилья возросла, что сделало затруднительным приобретение иного жилого помещения взамен признанного аварийным, истцы полагают целесообразным определить оценочную стоимость на актуальную дату и внести изменения в ранее заключенное соглашение.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», третьего лица Администрации г. Бийска ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, в обоснование своих возражений ссылалась на недоказанность заявленных требований.

Истцы ФИО2, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены надлежаще, каких-либо ходатайств не заявляли, при таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения истца ФИО1, ее представителя ФИО4, представителя ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», третьего лица Администрации г. Бийска ФИО5, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Установлено, что истцы ФИО1 (5/12 долей с 17.12.2009), ФИО2 (7/24 долей с 17.12.2009), ФИО2 (7/24 долей с 17.12.2009) являлись собственниками <адрес>ю 48,4 кв.м. до 11.10.2022.

На момент рассмотрения спора право собственности на <адрес> в <адрес> с 12.10.2022 зарегистрировано за Муниципальным образованием г. Бийск Алтайского края.

Постановлением Администрации г. Бийска от 19.04.2021 № 649 «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», принятым на основании акта № от 07.04.2021 и заключения межведомственной комиссии № от 07.04.2021, жилой дом <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Бийска от 13.07.2022 № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным, подлежащим сносу» изъята для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащая истцам <адрес> указанном доме.

07.10.2022 между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и ФИО1, ФИО2, ФИО2 заключено соглашение об изъятии жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок с предоставлением собственникам возмещения, согласно которому в результате соглашения Муниципальное образование г. Бийск Алтайского края приобретает право собственности на квартиру по <адрес>, а собственникам ФИО1, ФИО2, ФИО2 выплачивается возмещение взамен изымаемых в муниципальную собственность жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок в размере 2 754 024 руб. (ФИО1 – 1 147 510 руб., ФИО2 – 803 257 руб., ФИО2 – 803 257 руб.) в течение шестидесяти дней с момента подписания соглашения.

Как следует из материалов дела, платежных документов, возмещение выплачено истцам ответчиком в установленный соглашением срок - 16.11.2022.

Обращаясь в суд с иском, сторона истца ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения от 07.10.2022, в части размера выплаченного возмещения за жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок, в связи с чем судом определением от 08.02.2023 назначалась экспертиза.

Согласно заключению ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от 10.07.2023 №, № рыночная стоимость <адрес> в <адрес>, с учетом доли в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме, доли в праве собственности на земельный участок, по состоянию на 07.10.2022 составляла 2 298 935 руб. 62 коп. Среднерыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения в пределах города Бийска, риэлтерских услуг по подбору и приобретению жилого помещения, включая осмотр квартиры, анализ документов, составление договора купли-продажи (сопровождение сделки) составляла: услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения – 18 143 руб.; услуг по переезду в пределах города Бийска – 3 000 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на 1993 год в ценах на 2022 год составлял 277 332 руб. 27 коп.

Рыночная стоимость <...> с учетом доли в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме, доли в праве собственности на земельный участок, по состоянию на 16.11.2022 составляла 2 298 935 руб. 62 коп. Среднерыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения в пределах города Бийска, риэлтерских услуг по подбору и приобретению жилого помещения, включая осмотр квартиры, анализ документов, составление договора купли-продажи (сопровождение сделки) составляла: услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения – 18 143 руб.; услуг по переезду в пределах города Бийска – 3 000 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на 1993 год в ценах на 2022 год составлял 277 332 руб. 27 коп.

Рыночная стоимость <адрес> в <адрес>, с учетом доли в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме, доли в праве собственности на земельный участок, по состоянию на дату исследования (10.07.2023) составила 2 448 432 руб. 09 коп. Среднерыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения в пределах города Бийска, риэлтерских услуг по подбору и приобретению жилого помещения, включая осмотр квартиры, анализ документов, составление договора купли-продажи (сопровождение сделки) составила: услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения – 26 750 руб.; услуг по переезду в пределах города Бийска – 12 750 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на 1993 год в ценах на 2023 год составил 281 908 руб. 96 коп.

Оценивая имеющееся в деле экспертное заключение, суд считает возможным принять в его качестве допустимого и относимого доказательства. При этом суд отмечает, что экспертиза проведена экспертным учреждением, специализирующимся на проведении подобного рода исследований, а также экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу требований ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что собственникам ФИО1, ФИО2, ФИО2 на основании спорного соглашения от 07.10.2022 выплачено 16.11.2022 возмещение взамен изымаемых в муниципальную собственность жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок в общей сумме 2 754 024 руб.

Из заключения ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от 10.07.2023 № следует, что размер возмещения взамен изымаемых у истцов в муниципальную собственность жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок по состоянию на 07.10.2022 составлял 2 597 410 руб. 89 коп., по состоянию на момент произведения выплаты (16.11.2022) - 2 597 410 руб. 89 коп., по состоянию на момент проведения экспертизы (10.07.2023) – 2 769 841 руб. 05 коп.

При таких обстоятельствах по делу суд, оценив представленные доказательства в совокупности, руководствуясь п. 1 ст. 421, 450, 451, 452 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку существенного изменения обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении соглашения от 07.10.2022, не произошло, размер выплаченного истцам возмещения соответствовал стоимости изъятого у истцов в муниципальную собственность жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Председательствующий Т.Ю. Балаба