Дело № 3а-122/2025

22OS0000-01-2025-000082-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 мая 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Голиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Эталон» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эталон» (далее – ООО «Эталон») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором с учетом уточнения требований просит признать незаконным и отменить решение от 17 января 2025 года № ОРС-22/2024/002540 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта составляет 251 554 630,27 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке от 15 октября 2024 года №-229-10.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 17 января 2025 года № ОРС-22/2024/002540 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, из числа заинтересованных лиц исключен ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного представителя.

Заинтересованное лицо Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО1 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Эталон» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 45-48).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 09 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца нежилого помещения установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении помещения с кадастровым номером *** в размере 251 554 630 рублей 27 копеек.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-123919609 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена в размере 251 554 630 рублей 27 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 20 марта 2024 года.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

20 декабря 2024 года ООО «Эталон» через своего представителя ФИО2 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (л.д.104), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 15 октября 2024 года № -229-10.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» (л.д.12-44).

24 декабря 2024 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/002540 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (л.д.106).

Решением бюджетного учреждения от 17 января 2025 года № ОРС-22/2024/002540 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д.107-109).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подп. «в», «г» п.11, подп. «а» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: в таблице 7 оценщиком представлены предложения о продаже высококлассной торговой недвижимости большой площади (в т.ч. торговых центров и их частей). В данной таблице присутствуют предложения о продаже объектов в том числе за май-июнь 2024 года, т.е. актуальные по состоянию на дату оценки. Анализ выборки, в том числе определение ценовых интервалов и ценообразующих факторов, оценщиком не производится. Оценщик выявил 15 предложений о продаже схожих объектов (в т.к. 8 актуальных), при этом на рынке таких предложений нет и, следовательно, выявить их он не мог, т.е. вывод по таблице 7 противоречит данным таблицы 7. Все предложения, представленные в таблице 7 являются высококлассными торговыми объектами (кроме № 10,, характеристики которого не установлены), при этом только 4 объекта не относятся именно к торговым центрам (№2-№5), однако схожи с ними по классу, т.е. оценщик либо не может соотнести адреса предложений с торговыми центрами, либо сознательно вводит пользователей отчета в заблуждение. Отказ от применения сравнительного подхода в отчете не обоснован и некорректен. Анализ соотношения ценового интервала и итоговой расчетной стоимости как в заключении о рыночной стоимости объекта оценки, так и в отчете в целом отсутствует; оценщиком не произведен анализ влияния площади объекта на арендную ставку в рамках отчета (таблица 8). Кроме того, нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, подп. «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), а именно: адрес объекта-аналога №1 в таблице 11 указано как Барнаул, Мало-Олонская ул., 28. В таблице 12 адрес аналога №1 указан как Красноармейский проспект, 51А. Местоположение объекта оценки в таблице 12 указано как Прочие зоны, функциональная зона – Жилая, вследствие чего к объектам-аналогам применяется понижающая корректировка в размере 0,81. Однако, объект оценки (ТЦ «Москва») расположен в зоне деловой активности на Павловском тракте, в которой сосредоточены ТЦ, ТРЦ, автосалоны. Доступ к ТЦ «Москва» осуществляется с магистрали, жилая застройка вблизи торговых центров отсутствует, в отличие от объектов-аналогов. Таким образом оценщик вводит пользователей в заблуждение относительно местоположения объекта оценки и необоснованно занижает итоговую стоимость объекта оценки. Нарушены требования подп. «в» п.23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), п.23 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а именно: на стр. 40-41 оценщик производит расчет величины операционных расходов, в состав которых, согласно дополнительной статистической информации, входят и коммунальные расходы. Оценщик берет максимальное справочное значение операционных расходов на основании статистических данных для физ.лиц (потребительские расходы семей на ЖКУ и топливо). Исследование структуры арендной платы, статей коммунальных и операционных расходов оценщиком не производилось как при расчете арендной платы, так и при определении величины операционных расходов. Кроме того, тарифы на коммунальные услуги для физ.лиц коммерческих объектов и производственных объектов различаются; представленные оценщиком статистические выкладки касаются физ.лиц (семей), доля ЖКУ и топлива в общей структуре расходов зависит прежде всего от величины доходов, а по данному фактору Алтайский край также находится около 68 места, т.е. высокая доля ЖКУ обусловлена прежде всего низкими доходами. В рамках расчета ставки капитализации (таблица 14) в качестве одного из динамических рисков оценщиком указано неполучение арендных платежей. В таблице 17 при расчете действительного валового дохода оценщик корректирует потенциальный валовый доход на убытки от вакансий и неплатежей, т.е. дублирует данную статью риска/доходов.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 29 января 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Эталон» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 18 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 15 октября 2024 года № -229-10.24 составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 17 марта 2025 года № 472/6-4-25 отчет об оценке от 15 октября 2024 года № -229-10.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алттерра» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 15 октября 2024 года № -229-10.24 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Эталон» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 17 января 2025 года № ОРС-22/2024/002540 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 18 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 15 октября 2024 года №-229-10.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***, возложена на административного истца ООО «Эталон».

19 марта 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 70 664 руб.

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы не поступали.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 17 марта 2025 года № 472/6-4-25, отчет об оценке от 15 октября 2024 года № 229-10.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 182 639 821 руб. по состоянию на 6 августа 2024 года.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 70 664 руб.

С административного истца ООО «Эталон» подлежит взысканию сумма в размере 70 664 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Эталон» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 15 октября 2024 года № ОРС-22/2024/002540 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская <адрес>, по состоянию на 6 августа 2024года, в равном его рыночной стоимости размере 182 639 821 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Эталон» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 20 декабря 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эталон» в пользу ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70 664 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья О.Ю. Кайгородова