Решение по делу № 2-101/2023 от 03.02.2023 - о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

УИД: 23RS0035-01-2022-002067-03

к делу № 2-101/2023 (2-1043/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Новопокровская 03 февраля 2023 года

Новопокровский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Хрипуновой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Величко А.В.,

с участием:

истца ФИО1,

представителей истца ФИО3, ФИО4,

представителя ответчика ФИО10

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО11 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в Новопокровский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в котором просила обязать ФИО11 заключить с ней договор купли-продажи за 1 500 000 руб. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 172 939 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, указав в резолютивной части решения, что оно является основанием для государственной регистрации договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО12 выдал истцу ФИО1 расписку, согласно которой им получены денежные средства в размере 1 500 000 руб. в качестве задатка в счет будущей оплаты за покупку земельного участка с кадастровым номером № площадью 172 939 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, за согласованную сумму 2 400 000 руб. Полный расчет планировалось произвести при подписании договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 подтвердил свою готовность продать спорный земельный участок и указал новый срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также согласился передать этот земельный участок без последующей доплаты, то есть за 1 500 000 руб. По мнению истца, расписка от ДД.ММ.ГГГГ по своей сути является предварительным договором купли-продажи спорного земельного участка, а расписка от ДД.ММ.ГГГГ- дополнительным соглашением к нему.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представители истца ФИО1 – ФИО4 и ФИО3 в судебном заседании также поддержали исковые требования в полном объеме, не согласились с доводами стороны ответчика о том, что его обязательства прекращены после ДД.ММ.ГГГГ, поскольку полагали, что вторая расписка является дополнительным соглашением и продляет сроки заключения основного договора. При этом, полагали, что отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о необходимости признать его незаключенным. Так же, указали, что ответчик неоднократно обещал продать спорный земельный участок истцу, передал его в фактическое пользование ФИО6 – супругу истца. Наличие запретов, наложенных государственными органами, на совершение регистрационных действий со спорным земельным участком само по себе не может являться препятствием к заключению договора купли-продажи, а лишь является основанием для приостановления регистрационных действий.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явился. В письменных возражениям просил полностью отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что расписки не могут являться предварительным договором и дополнением к нему, поскольку не соответствуют форме, а так же, не содержат данных позволяющих установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке, поскольку на нем расположены строения в виде фундамента бывшей фермы. Так же, ответчиком указано, что вторая расписка от ДД.ММ.ГГГГ не имеет юридической силы, поскольку составлена по истечении срока, предусмотренного первой распиской. Была составлена истцом с целью избежания конфликтов со стороной ответчика, а сама по себе являлась бы для него кабальной сделкой в части определения стоимости земельного участка. Готов вернуть истцу полученные им 1 500 000 руб.

Представитель ответчика ФИО11 – ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, считая, что истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора. Кроме того, указал, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ не может иметь юридическую силу дополнительного соглашения, так как обязательства прекратились ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее чем составлена данная расписка. Также отметил, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором не является, поскольку не соответствует форме, установленной для основного договора. А полученная ответчиком денежная сумма в размере 1 500 000 руб. по своей правовой природе является авансом, а не задатком.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО13 в судебное заседание не явилась. В письменном отношении, направленному в адрес суда просила отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что является супругой ответчика ФИО11 Спорный земельный участок был приобретен им в браке с ней, при этом, своего согласия на сделку купли-продажи она не давала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, при этом, уважительных причин неявки в судебное заседание предоставлено не было, ходатайства об отложении дела слушанием не заявлялось.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 сообщил, что знаком с истцом, поскольку работает с её супругом- ФИО6, ответчика ФИО2 знает как местного жителя. Пояснил суду, что ему известно о споре истца и ответчика по поводу земельного участка, при этом, о самой сути спора, а так же о каком земельном участке идет речь, пояснить затруднился. Так же, указал, что был свидетелем телефонного разговора ФИО6, где обсуждался вопрос о сроках заключения договора купли-продажи на земельный участок. Со слов истца знает, что указанный разговор былс ФИО2, при этом, свидетель лично разговора не слышал.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО9 существенных показаний по существу дела не дали.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Так же по общему правилу предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком собственноручно составлена расписка, согласно которой ФИО11 получил денежные средства в размере 1 500 000 руб. от ФИО1 в счет будущей оплаты за покупку земельного участка с кадастровым номером № площадью 172 939 кв.м. расположенного в границах Новоивановского сельского поселения, за согласованную сумму 2 400 000 руб. Согласно вышеуказанной расписке, полный расчет предполагается произвести при подписании договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком собственноручно составлена расписка, согласно которой ФИО11 подтвердил, что получил задаток за земельный участок с кадастровым номером №, при этом, обязался ДД.ММ.ГГГГ оформить договор купли-продажи на него или аналогичный земельный участок в границах Новоивановского сельского поселения и произвести полное оформление документов без доплаты.

Вместе с тем, сторонами суду не предоставлено письменных доказательств направления документов, установленных статьями 445, 550 ГК РФ содержащих требование об исполнении обязательства, проекта основного договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, в судебном заседании, истцом ФИО1 было подтверждено, что в течение года с момента передачи денежных средств к ответчику с надлежащим предложением о заключении основного договора купли-продажи спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, она не обращалась.

К продаже земельного участка применяются положения ст. 549 ГК РФ о договорах продажи недвижимости, которые в силу требований ст. 550 ГК РФ должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

По мнению истца, предоставленные суду расписка от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором купли-продажи спорного земельного участка, а расписка от ДД.ММ.ГГГГ- дополнительным соглашением к нему.

Вопреки требованиям ч. 2 ст. 429 ГК РФ, согласно которой предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, представленные в дело расписки подписаны только ответчиком, другой стороной сделки – покупателем, документ не подписан.

Суд так же отмечает, что выполненные дописки на оборотной стороне расписки от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть признаны судом как надлежащая форма предварительного договора купли-продажи, поскольку не имеют даты написания и подписи лица.

С учетом этого обстоятельства к распискам о получении ответчиком денежных средств в счет платы за земельный участок, нельзя применить положения ст. 429 ГК РФ о заключении предварительного договора, согласно которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества. Несоблюдение правил о форме договора влечет его недействительность.

Материалы дела не содержат подписанный между сторонами предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, либо документ, отвечающий требованиям ст. 429 ГК РФ по форме. Указанных документов так же не представлено сторонами при рассмотрении дела по существу. Представленная в качестве доказательства возникновения обязательства расписка о получении денежных средств не отвечает требованиям закона, предусмотренным для оформления договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, представленные истцом доказательства не подтверждают, что сторонами составлялся предварительный договор продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения в виде единого документа, подписанного сторонами, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Довод истца о приобретении права на земельный участок в связи с заключением предварительного договора купли-продажи, оформленного в виде расписки и внесении 1 500 000 руб. его собственнику в счет будущей оплаты, судом не может быть принят во внимание, поскольку вышеуказанные расписки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ссылается истец, не подтверждают заключение предварительного договора сторон о продаже земельного участка.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГРК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

С иском о понуждении к заключению основного договора истец мог обратиться в суд в шестимесячный срок, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратился с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока установленного законом. Расписка, составленная ответчиком ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться как дополнение или продолжение правоотношений по расписке от ДД.ММ.ГГГГ по этим же основаниям.

Более того, исследованными в судебном заседании материалами установлено, что спорный земельный участок приобретен ответчиком, состоящим в браке, а потому в соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, которое получено не было.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи между сторонами не заключен, в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Следовательно, оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка не имеется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, а также принимая во внимание тот факт, что истцом не предоставлено суду доказательств, уважительности пропуска срока давности обращения в суд с требованием о понуждении заключения договора купли продажи земельного участка, считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО11 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка- оставить без удовлетворения.

Принятые по делу обеспечительные меры снять по вступлению решения суда в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Новопокровский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Ю.В. Хрипунова