Решение по делу № 3А-102/2023 от 27.02.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 22 декабря 2022 года № ОРС-39/2022/001321, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-102/2023

УИД 39OS0000-01-2022-000377-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Центральный продовольственный рынок» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 22 декабря 2022 года № ОРС-39/2022/001321, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

28 декабря 2022 года в Калининградский областной суд поступило административное исковое заявление, в котором с учетом уточнения требований ООО «Центральный продовольственный рынок» просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 22 декабря 2022 года № ОРС-39/2022/001321 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 августа 2022 года.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:131705:147, площадью 476,8 кв.м, по адресу: <...>, литера А2, пом.III принадлежит ООО «Центральный продовольственный рынок» на праве собственности с 09 ноября 2016 года.

На основании акта ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 05.09.2022 года №АОКС-39/2022/000133 кадастровая стоимость данного объекта в связи с изменением его площади с 487,5 кв. м до 476,8 кв. м определена по состоянию на 25 августа 2022 года в размере 69 479 691,74 руб.

Поскольку новая кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ФИО1 от 30 июня 2022 года №-02/11/2022 определена по состоянию на 30 июня 2022 года в размере 39 380 000 руб., ООО «Центральный продовольственный рынок» 25 ноября 2022 года обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 в размере его рыночной стоимости 39 380 000 руб. по состоянию на 30 июня 2022 года, представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 22 декабря 2022 года ОРС-39/2022/001321 заявление отклонено по мотиву несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, невыполнения требований п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299; с указанием на то, что площадь объекта на дату оценки, 30.06.2022 года, составляла 487,5 кв. м, основания для определения кадастровой стоимости в связи с уменьшением площади нежилого помещения до 476,8 кв. м возникли 25.08.2022 года, однако, оценщик, определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 30.06.2022 года, использовал в расчетах его площадь 476,8 кв. м, актуальную на дату 25.08.2022 года, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 18).

По мнению административного истца, решение бюджетного учреждения является незаконным, поскольку ФСО №3 не содержит требования о соответствии объекта оценки той площади, которая действует на дату оценки.

Определением от 28 декабря 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения, установлен срок до 24 января 2023 года для устранения недостатков.

16 января 2023 года ООО «Центральный продовольственный рынок» недостатки административного иска устранены.

Определением председателя судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда ФИО2 от 24 января 2023 года произведена замена судьи Струковой А.А. на судью Шкуратову А.В. (л.д.96).

Определением от 24 января 2023 года административное исковое заявление принято к производству судьей Шкуратовой А.В. (л.д.97).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 настаивала на удовлетворении требований по основаниям административного иска и дополнений к нему, указав, что федеральные стандарты оценки едины и не содержат каких-либо исключительных условий для проведения оценки с целью оспаривания кадастровой стоимости, не содержат препятствий для оценки не существующего на дату оценки объекта, а Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» при обращении в бюджетное учреждение с заявлением об установлении рыночной стоимости содержит единственное требование к отчету, чтобы объект был оценен на дату не ранее шести месяцев по состоянию на день обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости; считает представленный отчет о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 по состоянию на 30.06.2022 года надлежащим доказательством при оспаривании кадастровой стоимости, определенной административным ответчиком по состоянию на 25.08.2022 года.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 104-105).

Правительство Калининградской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявило, представителя для участия в рассмотрении дела не направило.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Центральный продовольственный рынок» является с 09 ноября 2016 года собственником нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147, по адресу: <...>, литера А2.

Данный объект поставлен на кадастровый учет 22 декабря 2014 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Названным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147. в размере 72 735 794,62 руб.

05 сентября 2022 года актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №АОКС-39/2022/000133 определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 в размере 69 479 691,74 руб. по состоянию на 25 августа 2022 года (л.д. 110).

Основанием для определения новой кадастровой стоимости объекта послужило внесение 25.08.2022 года сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении площади нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 с 487,5 кв. м до 476,8 кв. м.

Установленная по состоянию на 25 августа 2022 года и подлежащая применению для целей налогообложения с этой даты кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год, затрагивает права административного истца.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведенной в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», осуществляется по правилам статьи 24.18 настоящего Федерального закона, а если проведение государственной кадастровой оценки начато после 1 января 2017 года – по правилам Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753 утверждена кадастровая оценка, проведенная в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Следовательно, оспаривание результатов кадастровой оценки объекта с кадастровым номером 39:15:131705:147, установленных постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753, а также кадастровой стоимости, определенной после его принятия в порядке статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ, должно осуществляться в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная по состоянию на 1 января 2021 года постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 оспаривается ООО «Центральный продовольственный рынок» в другом административном деле.

В настоящем административном деле ООО «Центральный продовольственный рынок» оспаривает установленную на основании акта ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 05.09.2022 года №АОКС-39/2022/000133 кадастровую стоимость объекта по состоянию на 25 августа 2022 года в размере 69 479 691,74 руб., основывая доводы на отчете об оценке оценщика ФИО1 от 30 июня 2022 года №-02/11/2022, которым рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 30 июня 2022 года в размере 39 380 000 руб.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них, и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном Методическими указаниями.

Подведомственное органу регистрации прав федеральное государственное бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости формирует и направляет в бюджетное учреждение такие сведения в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (частями. 1 и 2 статьи 162 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ).

С учетом изложенного датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 16 Федерального закона №237-ФЗ, является дата внесения сведений в ЕГРН о вновь учтенных объектах недвижимости, ранее учтенных объектах недвижимости и внесения изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости, повлекших за собой изменение их кадастровой стоимости.

Применительно к объекту с кадастровым номером 39:15:131705:147 датой определения новой кадастровой стоимости будет 25 августа 2022 года, следовательно, доказательства её несоответствия рыночной стоимости должны быть относимыми к периоду, начиная с 25 августа 2022 года.

Данным требованиям представленный административным истцом отчет, которым рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 30 июня 2022 года, не соответствует.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Указанной статьей предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 по состоянию на 25 августа 2022 года ООО «Центральный продовольственный рынок» не обращалось, юридическим лицом подано в бюджетное учреждение заявление об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 30 июня 2022 года с представлением отчета о его рыночной стоимости на 30 июня 2022 года, в котором использованы в расчетах измененные характеристики объекта, актуальные на 25 августа 2022 года и повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу пункта 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении, в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, после 1 декабря 2021 года может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Как усматривается из материалов дела, в целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 в размере его рыночной стоимости ООО «Центральный продовольственный рынок» обратилось 25 ноября 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июня 2022 года в размере 39 380 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ФИО1 от 30 июня 2022 года №-02/11/2022.

Решением бюджетного учреждения от 22 декабря 2022 года ОРС-39/2022/001321 заявление отклонено по мотиву невыполнения требований п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, с указанием на то, что площадь объекта на дату оценки, 30.06.2022 года, оставляла 487,5 кв. м, основания для определения кадастровой стоимости в связи с уменьшением площади нежилого помещения до 476,8 кв. м возникли 25.08.2022 года, однако, оценщик при оценке объекта по состоянию на 30.06.2022 года использовал его площадь 476,8 кв. м, актуальную на дату 25.08.2022 года, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 18).

Вопреки доводам стороны административного истца у суда отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Центральный продовольственный рынок», административный ответчик обоснованно указал на использование оценщиком недостоверных данных об объекте оценки, в частности его площади, которая на дату определения оценщиком рыночной стоимости нежилого помещения, 30 июня 2022 года, не составляла величину, используемую оценщиком в расчетах.

Суд отклоняет доводы стороны административного истца о том, что в связи с изменением правового регулирования установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости дата определения рыночной стоимости объекта, указанная оценщиком в отчете об оценке, не имеет правового значения, а, соответственно, данный отчет подлежал применению для целей установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Действительно, из части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Вместе с тем в силу части 7 статьи 22.1 того же Федерального закона заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

В задании на оценку (раздел 2 отчета от 30 июня 2022 года №-02/11/2022) указана дата определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:131705:147 – 30 июня 2022 года.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, которые даны в ответе на вопрос 4 в Обзоре судебной практики №2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости объекта такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость установлена по состоянию на 25 августа 2022 года, а отчет представлен в бюджетное учреждение по состоянию на 30 июня 2022 года, когда объект недвижимости фактически имел иные характеристики, изменение сведений о которых 25 августа 2022 года и повлекло изменение кадастровой стоимости, решение административного ответчика об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости на основании данного отчета является законным по мотивам, изложенным выше, в связи с чем административный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО «Центральный продовольственный рынок» о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 22 декабря 2022 года № ОРС-39/2022/001321 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:131705:147 в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 14 марта 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова