Дело № 2-41/2025 (УИД 50RS0050-01-2024-003497-95)
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Шатура Московской области 15 января 2025 г.
Шатурский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Грошевой Н.А.,
с участием адвоката Бариновой Е.П.,
при секретаре Спирячиной Д.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права собственности, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам, в обоснование заявленных требований указывая, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником квартиры № с кадастровым номером №, площадью 62,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. По сведениям ЕГРН квартира расположена в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №. Ответчики являются собственниками квартиры № № в данном доме. Фактически их квартиры являются одноэтажными жилыми домами блокированной застройки, выход из каждого жилого дома осуществляется на самостоятельный земельный участок.
Согласно заключению ООО «Восток-Геоцентр» № от 13.09.2024 жилой дом № состоит из трех жилых домов блокированной застройки, которые имеют отдельные входы непосредственно в помещения, отдельные входы на чердак, подвальное помещение в доме отсутствует. Часть здания (квартира с кадастровым номером №), находящаяся в её собственности, является жилым домом блокированной застройки.
В связи с тем, что фактически её квартира является жилым домом блокированной застройки, не имеет помещений общего пользования с квартирами №№ и №, не имеет никаких совместных коммуникаций с иными жилыми помещениями, просит признать квартиру № в доме № по <адрес> жилым домом блокированной застройки, прекратить её право собственности на квартиру и признать за ней право собственности на жилой дом блокированной застройки.
В порядке ст. 137 ГПК РФ к рассмотрению принято встречное исковое заявление ФИО3 о признании принадлежащей ей квартиры № в доме № по <адрес> с кадастровым номером № жилым домом блокированной застройки, прекращении её права собственности на квартиру и признании права собственности на жилой дом блокированной застройки.
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, её представитель – адвокат Баринова Е.П. в судебном заседании поддержала изложенное в исковом заявлении, просила заявленные требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, ее представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ответчик по первоначальному и встречному иску ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО5 просили в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО3 отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 74-77).
Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.
Согласно частям 1, 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу частей 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат, а не квартир.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, действие которого в силу прямого указания пункта 2 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации).
К общему имуществу в многоквартирном доме статья 36 ЖК РФ относит, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В пункте 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие жилого дома блокированной застройки, согласно которому под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Как следует из указанных норм, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме.
Решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требованиям к предельным размерам земельных участков.
Такая обязанность следует из содержания статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденному приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр, блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилым блоками, чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над ним под другими жилыми блоками (пункт 3.2). Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (пункт 3.3).
Таким образом, важнейшим критерием отнесения объекта к блокированной застройке (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются отсутствие общего имущества (кроме стен между соседними блоками) и статус земельного участка, при этом, с учетом части 2 статьи 49, пункта 40 статьи 1 ГрК РФ, в целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20) ФИО1 является собственником кв. № с кадастровым номером №, площадью 62,8 кв.м, по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН л.д. 45-48).
Квартира № с кадастровым номером №, площадью 37,2 кв.м, принадлежит ФИО2, квартира № с кадастровым номером №, площадью 42,8 кв.м – ФИО3 (выписки из ЕГРН л.д. 12-19).
Согласно данным технической документации, представленной в материалы дела, дом № по адресу: <адрес> общей площадью 138 кв.м, ДД.ММ.ГГГГ года постройки.
Заключением ООО «Восток-Геоцентр» установлено, что в жилом доме № по <адрес> нет помещений общего пользования для трех частей жилого дома, каждый из домов блокированной застройки предназначен для проживания одной семьи, дома имеют общую стену без проемов, каждый дом имеет отдельный выход на прилегающую территорию, отдельные договоры на подключение энергоснабжения, водоснабжения. В состав помещений жилого дома блокированной застройки входят жилая комната площадью 22,3 кв.м (пом. 1), жилая комната площадью 12,9 кв.м (пом. 2), кухня площадью 8,5 кв.м (пом. 3), кухня площадью 5,6 кв.м (пом. 4), жилая комната площадью 13,5 кв.м (пом. 5); веранды (пом. 6, 7, 8, 9). Часть здания (квартира с кадастровым номером №, находящаяся в собственности ФИО1, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м является жилым домом блокированной застройки (л.д. 21-44).
Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Шатурское кадастровое бюро» многоквартирный дом с кадастровым номером № в настоящее время фактически разделен стенами на три обособленных, изолированных друг от друга части – автономных жилых блока. Между правообладателями сложился определенный порядок пользования земельными участками с надворными постройками. Участки имеют выход на земли общего пользования. Все три квартиры имеют изолированный вход друг от друга и свободный доступ от земель общего пользования.
В жилом доме № по <адрес> нет помещений общего пользования для трех частей жилого дома, каждый из домов блокированной застройки предназначен для проживания одной семьи, дом имеет общую стену без проемов, каждый дом имеет отдельный выход на прилегающую территорию, отдельные договора на подключение энергоснабжения, водоснабжения.
Фактически дом имеет один этаж, состоит из трех «блоков», предназначенных для проживания по одной семье в каждой обособленной части, имеет общие стены без проемов между «блоками», расположен на земельных участках и имеет выходы на территорию общего пользования. Обследуемый блок жилого дома ФИО6 состоит из помещения площадью 42,8 кв.м. Таким образом, помещение с кадастровым номером № общей площадью 42,98 кв.м в целом соответствует нормативно-правовым критериям классификации блокированных жилых домов и является жилым домом блокированной застройки.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что жилые помещения, принадлежащие сторонам, зарегистрированы как объекты права в качестве квартир, они поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера.
Согласно паспорту многоквартирного жилого дома № по <адрес>, размещенного на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, жилой дом спроектирован с одним вводом водопроводной сети. Инженерные сети холодного водоснабжения проходят после ввода в дом через подвальное помещение квартиры №. В доме имеется общее чердачное помещение, без внутренних (несущих) перегородок, в котором располагается узел распределения электроснабжения дома.
Таким образом, дом содержит в себе элементы общего имущества: несущие конструкции, стены, фундамент, единую конструкцию крыши, расположен на едином земельном участке, следовательно, жилой дом является многоквартирным. Более того, под квартирами спорного многоквартирного дома отсутствуют отдельные земельные участки, сформированные для их использования, что является необходимым условием для домов блокированной застройки. Спорный многоквартирный дом расположен на земельном участке, который не сформирован, права на данный участок за сторонами не зарегистрированы.
Вместе с тем, изменение статуса указанного недвижимого имущества на объект блокированной застройки возможно только с соблюдением требований градостроительного законодательства, в том числе, при условии наличия под каждой в данном случае квартирой отдельного сформированного земельного участка, права на которые зарегистрированы за собственниками квартир.
Утверждение ФИО1 и ФИО3 о том, что каждое жилое помещение является структурно обособленным от остальной части дома, не соответствует материалам дела. То обстоятельство, что каждая квартира в доме имеет отдельный вход, не позволяет считать принадлежащие им квартиры блоком жилого дома блокированной застройки. Какой-либо проектной документации, подтверждающей строительство данного дома как дома блокированной застройки, суду не представлено.
Заключения по обследованию технического состояния объекта не относится к достаточному и бесспорному доказательству, дающему основания изменять вид жилого помещения, принадлежащего сторонам.
Между тем, собранные по делу доказательства, подтверждающие наличие общего имущества в многоквартирном доме, а также единого земельного участка, который до настоящего времени не сформирован, объекты недвижимости в данном доме зарегистрированы в качестве квартир, опровергают существование спорного дома как дом блокированной застройки.
Действующее законодательство не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом или домом блокированной застройки, в отношении которого возможен раздел и образование частей (блоков) дома.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания спорного объекта недвижимости домом блокированной застройки, и, как следствие, удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права собственности оставить без удовлетворения.
Встречный иск ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательном виде.
Судья Н.А. Грошева
Мотивированное решение изготовлено 20.01.2025
Судья Н.А. Грошева